Podíváme se, jak se hypotékám v září 2026 dařilo, proč sazby rostou, kolik dnes lidé průměrně splácejí a co čekat do konce roku. Pokud vás zajímá hlavně vaše vlastní situace, spočítejte si orientační splátku v naší hypoteční kalkulačce.

1. Září v číslech: trh se stabilizoval nad očekáváním

Banky a stavební spořitelny v září poskytly skutečně nové hypotéky (bez refinancování) za 28 miliard Kč. To je o 5 % více než v srpnu, přestože září v posledních letech obvykle přinášelo meziměsíční pokles. Po sezónním očištění objem vzrostl dokonce o 11 % na 29,6 miliardy Kč a překonal průměr letních měsíců.

Od ledna tak banky poskytly nové hypotéky přibližně o 66 miliard Kč vyšší než za stejné období loni. Počet smluv se po sezónním očištění (zhruba 6 400) přiblížil dlouhodobému průměru. Po jarním předzásobení a srpnovém zchlazení jde tedy o návrat k silnějšímu normálu, ne o nový boom.

Zajímavost: Část klientů si letos hypotéku sjednala s předstihem. Chtěla se vyhnout vyšším sazbám i dubnovému zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky (LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše sedminásobek ročního příjmu).

2. Proč sazba roste na 5,1 % a kam se může posunout

Průměrná sazba nových hypoték se v září zvedla na 5,1 %. Meziročně je vyšší o 0,58 procentního bodu a od letošního březnového dna (4,43 %) vzrostla zhruba o 0,7 bodu.

Hlavním důvodem jsou tržní úrokové swapy, podle kterých si banky oceňují peníze na delší dobu. České pětileté swapy se v září dostaly v průměru na 4,85 % z 4,50 % v srpnu, tedy na nejvyšší úroveň za posledních dvanáct měsíců. Tlačí je nahoru dražší ropa a energie, vyšší sazby v zahraničí i stále svižná jádrová inflace (3,1 % meziročně). ČNB přitom svou základní sazbu nechala na 3,75 %.

Proč tedy hypotéky nezdražily víc? Banky zatím růst ceny peněz propouštějí do sazeb jen postupně. Rozdíl mezi hypoteční sazbou a swapy činil v září jen 0,31 procentního bodu, zatímco dlouhodobě se drží kolem jednoho bodu. Prostor pro další „tlumení“ se ale zmenšuje a ČBA upozorňuje, že zářijový a říjnový růst swapů vytváří další tlak na sazby. Podrobněji jsme tento mechanismus rozebrali v článku Budou hypotéky zdražovat?

TIP: Pokud máte vybranou nemovitost nebo vám končí fixace, nečekejte na pokles sazeb. Nabídky bank se mohou měnit v řádu týdnů a dnešní podmínky nemusí platit za dva měsíce.

3. Splátka 26,5 tisíce, medián 21,3 tisíce: kolik se dnes splácí

Průměrná nová hypotéka ve výši 4,67 milionu Kč znamená při sazbě 5,1 % ilustrativní splátku zhruba 26 500 Kč měsíčně. Průměr ale zkreslují velké úvěry. U poloviny nových hypoték je splátka nižší než 21 300 Kč, a to je pro většinu domácností reálnější číslo.

Pro rychlou představu: hypotéka ve výši jednoho milionu korun se splatností 30 let vychází při dnešních sazbách zhruba na 5 400 Kč měsíčně.

Ve srovnání s průměrem roku 2025 je dnešní průměrná splátka vyšší přibližně o 3 900 Kč. Větší část tohoto rozdílu ale nejde za sazbou, nýbrž za vyšší částkou úvěru, protože lidé si kvůli rostoucím cenám nemovitostí půjčují víc.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

4. Na co si lidé v září půjčovali

Většina nových hypoték tradičně směřuje na koupi. Za pozornost stojí, že hypotéky na výstavbu a rekonstrukci měly v září nejnižší průměrnou sazbu.

5. Refixace a refinancování: komu splátka stoupne a komu se uleví

Refinancované a navýšené hypotéky v září dosáhly 7,5 miliardy Kč a tvořily přes 21 % celého trhu. Průměrná sazba u refinancování činila 5,05 %. Jak dnešní sazby dopadnou na vaši splátku, záleží hlavně na tom, kdy jste hypotéku sjednali:

V roce 2027 budou převažovat refixace hypoték z roku 2024, kterým se splátka změní jen minimálně. Nejcitelnější skok čeká ty, kdo si brali levnou hypotéku v letech 2020 a 2021.

TIP: Konec fixace je ideální chvíle hypotéku přesunout k jiné bance bez poplatku za předčasné splacení. Nabídku stávající banky proto vždy porovnejte s trhem, rozdíl v řádu desetin procenta dělá za pár let desítky tisíc korun.

6. Co čekat do konce roku 2026

• Sazby: spíše mírný růst nebo stagnace. Tržní swapy rostly i v první polovině října a prostor bank pro držení nízkých marží se zmenšuje.
• ČNB: 26. listopadu bude rozhodovat o nastavení makroobezřetnostních pravidel pro hypotéky. Podle ČBA zářijová čísla podporují spíše vyčkávací přístup.
• Počet hypoték: ČBA odhaduje za celý rok zhruba 82 tisíc nových hypoték, tedy asi o 8 % více než v roce 2025.
• Ceny nemovitostí: ve druhém čtvrtletí rostly meziročně o 8,6 %. Transakční cena bytů se podle Flat Zone blížila 100 tisícům Kč za m², v Praze přesáhla 165 tisíc.

A jakou fixaci volit? Podle České spořitelny může část klientů zvážit kratší, například dvouletou fixaci a počkat na příznivější ceny peněz. Fio banka naopak upozorňuje, že rozhodnutí by nemělo stát jen na sázce na brzký pokles sazeb, ale hlavně na tom, zda domácnost zvládne i horší scénář. S tím souhlasíme: správná fixace se odvíjí od vaší rezervy, plánů a citlivosti na výkyvy splátky.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Porovnáme nabídky bank a vyjednáme sazbu, kterou byste sami na pobočce nezískali.
• Spočítáme, jaká fixace dává smysl právě pro vaši situaci, včetně scénáře, kdy sazby porostou.
• Vyřídíme předschválenou hypotéku platnou až 24 měsíců, s níž můžete na prohlídkách jednat jako hotovostní kupující.
• U končící fixace porovnáme nabídku vaší banky s trhem a případně zařídíme refinancování.
• Pomůžeme i podnikatelům, OSVČ, klientům s příjmy ze zahraničí a expatům, a to česky i anglicky.
• O vás se postará jeden z 21 certifikovaných specialistů s certifikacemi PFP, EFA nebo EFP.
• Naše služba je pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.

Nejčastější dotazy

1. Jaká je průměrná úroková sazba hypoték v září 2026?

Podle ČBA Hypomonitoru činila průměrná sazba nových hypoték v září 2026 5,1 %, v srpnu to bylo 5,0 %. Letošní minimum přišlo v březnu se sazbou 4,43 %. Konkrétní nabídka pro vás se může lišit podle bonity, výše vlastních zdrojů a délky fixace.

2. Budou hypoteční sazby do konce roku klesat?

Spíše ne. Tržní swapy, od kterých se sazby odvíjejí, v září a říjnu dál rostly a banky už mají jen malý prostor tlumit jejich dopad. Výraznější pokles sazeb v nejbližších měsících zatím data nenaznačují.

3. Kolik je průměrná splátka hypotéky v roce 2026?

U nových hypoték v září vychází průměrná splátka zhruba na 26 500 Kč, mediánová na 21 300 Kč. Každý milion korun úvěru se splatností 30 let dnes znamená přibližně 5 400 Kč měsíčně.

4. Vyplatí se teď kratší fixace?

Kratší fixace dává smysl, pokud očekáváte pokles sazeb a vaše domácnost by zvládla i vyšší splátku, kdyby k poklesu nedošlo. Pokud potřebujete jistotu stabilní splátky, je bezpečnější delší fixace. Vždy záleží na vaší konkrétní situaci.

5. Co dělat, když mi končí fixace hypotéky?

Začněte situaci řešit s několikaměsíčním předstihem a nabídku své banky porovnejte s konkurencí. Ke konci fixace můžete hypotéku převést k jiné bance bez sankce za předčasné splacení, takže máte silnou vyjednávací pozici.

6. Kdy ČNB rozhodne o pravidlech pro hypotéky?

O dalším nastavení makroobezřetnostní politiky v oblasti hypoték bude ČNB rozhodovat 26. listopadu 2026. Od dubna 2026 už platí přísnější limity pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI sedminásobek ročního příjmu).

Shrnutí

Hypoteční trh se v září 2026 vrátil k silnějšímu normálu. Průměrná sazba vystoupala na 5,1 % a tlak na její další růst trvá, protože zdražují peníze na finančních trzích. Průměrná splátka se dostala na 26,5 tisíce Kč, typická (mediánová) na 21,3 tisíce. Pokud kupujete nebo vám končí fixace, čekání na levnější hypotéky se zatím nevyplácí.

Nevíte, kde začít? Ozvěte se nám a do 24 hodin víte, na čem jste.

Zdroj dat: ČBA Hypomonitor, tisková zpráva České bankovní asociace ze 14. října 2026 (cbaonline.cz, cbamonitor.cz). Data o cenách bytů: Flat Zone, ČNB, ČSÚ.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Hypotéky za 5 %: srpen 2026 přinesl ochlazení trhu i vyšší splátky
• Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle
• Předschválená hypotéka: vše, co potřebujete vědět
• Jak vyjednat slevu na hypotéce: 7 tipů, které fungují
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty

The post Hypotéky v září 2026: sazba vystoupala na 5,1 %, trh se vrací k normálu first appeared on HypoSpace.cz.

Prošli jsme výsledky, programy vítězných uskupení i čerstvá data z trhu. Krátká odpověď zní: obrat nečekejte, čekejte kontinuitu. A právě ta má pro kupující, investory i developery několik konkrétních důsledků.

V článku se dozvíte:

• kdo volby vyhrál a jaké koalice jsou ve hře,
• co vítězové slibovali v bydlení a výstavbě,
• proč byty v Praze po volbách nezlevní,
• co výsledek znamená pro developery a investory,
• jak se to celé potká s hypotékami.

Text vychází ze stavu k neděli 11. října 2026. Koalice zatím nevznikla, proto pracujeme s možnými scénáři.

1. Kdo vyhrál volby v Praze a kdo bude městu vládnout

Volby do zastupitelstva hlavního města, které se konaly 9. a 10. října 2026, těsně vyhrálo hnutí STAN s 23,17 % hlasů. Druhá koalice Spolu pro Prahu má ale stejný počet křesel, tedy 17. Do zastupitelstva se dostalo jen pět uskupení (e15, data ČSÚ).

K většině je potřeba 33 hlasů. Primátorem se s největší pravděpodobností stane lídr STAN Petr Hlaváček, architekt, bývalý ředitel Institutu plánování a rozvoje a dosavadní náměstek pro územní rozvoj. Lídr Spolu Tomáš Portlík už uznal, že primátora má určit vítěz (iROZHLAS).

STAN i Spolu vylučují spolupráci s ANO a Spolu nestojí o pokračování s Piráty (ČT24). Ve hře jsou proto hlavně tyto tři varianty. Pravý sloupec je naše čtení volebních programů, ne hotová dohoda.

Jednání začala hned po sečtení hlasů. Portlík připomněl, že STAN a Spolu k sobě podle něj mají nejblíž. Za nejpravděpodobnější považují komentátoři spojení STAN a Spolu, případně rozšířené o Prahu sobě (Echo24).

2. Co vítězové slibovali v bydlení a výstavbě

Všechna uskupení, která se o vedení Prahy reálně ucházejí, chtějí stavět víc. Liší se v tom, kdo má stavět a za jakých podmínek.

Společný jmenovatel je zřejmý: víc bytů, nové čtvrti u kolejové dopravy a u většiny i přísnější pohled na krátkodobé pronájmy. Spor se povede o to, kdo má stavět. Hlaváček chce posílit Pražskou developerskou společnost (PDS), kterou spoluzakládal. Spolu naopak tvrdí, že „město není ten nejlepší stavitel“: má vložit pozemek, stavbu nechat na investorovi a vzít si za to část bytů (Český rozhlas).

Zajímavost: PDS získala první pravomocné stavební povolení až po šesti letech existence, a to na 22 bytů (Echo24). V přípravě má podle Hlaváčka zhruba 8 000 bytů a o povolení žádá asi pro 400 z nich (Echo24).

3. Metropolitní plán: největší jistota, kterou volby přinesly

Od září 2026 platí v Praze nový územní plán, který nahradil dokument z roku 1999. Podle Institutu plánování a rozvoje umožňuje postavit nové čtvrti až s 350 tisíci byty, hlavně na brownfieldech a v dosahu kolejové dopravy (IPR Praha).

Pro trh je podstatné, kdo volby vyhrál. Plán vznikal v gesci Petra Hlaváčka a STAN na jeho naplnění postavil celou kampaň. Před schválením ho hájili i lídři Spolu a Prahy sobě (CNN Prima News). Riziko, že nové vedení plán otevře a začne přepisovat, je proto malé.

Co to znamená v praxi:

• majitelé pozemků a developeři mají jasnější pravidla, co a kde lze postavit,
• ubývá důvodů čekat roky na změnu územního plánu,
• plán je ale jen rámec, stavební povolení nenahrazuje.

Od plánu k hotovému bytu vede dlouhá cesta. Sám Hlaváček uvádí, že povolovací řízení v Praze trvá podle statistik 8 až 12 let (iROZHLAS). Velkou část pravidel navíc neurčuje magistrát, ale stát. Prezident v září 2026 podepsal novelu stavebního zákona, podle které stavební úřady obcí a krajů k 1. lednu 2028 přejdou pod nové státní úřady (SME Union).

TIP: Kupujete pozemek nebo byt v rozvojové lokalitě? Ověřte si v Metropolitním plánu, co smí vyrůst v sousedství. Výšku i hustotu zástavby teď určuje právě on.

4. Zlevní po volbách byty v Praze? Nepočítejte s tím

Ceny bytů v Praze volby nesrazí. Město neurčuje cenu, jen ovlivňuje nabídku, a ta se mění v řádu let, ne měsíců.

Kde trh stojí dnes:

Tři důvody, proč výsledek voleb s cenami v dohledné době nepohne:

1. Městské byty jsou zlomek trhu. STAN chce za celé volební období zahájit výstavbu 2 000 městských bytů. Developeři prodali skoro stejný počet, 1 950 bytů, za jediné čtvrtletí.
2. Od plánu k bytu vede dlouhá cesta. Povolování trvá roky a počet vydaných povolení letos na jaře klesl v Praze nejvíc ze všech krajů.
3. Poptávku řídí hypotéky a příjmy. Na ty magistrát vliv nemá.

Sám trh mezitím zpomaluje. Podle dat Valuo je v Česku zlevněná zhruba každá třetí nabídka bytu a kupující si vyjednají slevu 5 až 6 %. Hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel čeká, že ceny porostou výrazně pomaleji než v letech 2024 a 2025, zhruba tempem mezd (Newstream).

Dlouhodobě ale výsledek voleb váhu má. Pokud nové vedení opravdu zrychlí povolování a Metropolitní plán se začne naplňovat, nabídka poroste a tlak na ceny zeslábne. Je to ovšem příběh na roky. Šéf Central Group Dušan Kunovský to shrnul slovy: „Jen dostatečná nabídka na trhu může zbrzdit pokračující růst cen bytů i nájemného.“

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

5. Co výsledek voleb znamená pro developery

Developeři dostali to, co potřebují nejvíc: předvídatelnost. Volby vyhrál politik, který prosadil pravidla, podle nichž s městem jednají od roku 2022.

Hlaváček před volbami řekl, že „developer není nepřítel, ale partner“. Zároveň trvá na jasných pravidlech a na příspěvcích investorů na infrastrukturu (Echo24). Program STAN slibuje na tato pravidla navázat.

Co zůstává:

• Metropolitní plán. Určuje, co a kde lze stavět, a nové vedení ho nemá důvod přepisovat.
• Příspěvky investorů. Metodika z ledna 2022 počítá minimálně se 700 Kč za metr hrubé podlažní plochy a s 2 300 Kč tam, kde je nutná změna územního plánu (Forbes).
• Plánovací smlouvy. Podle Hlaváčka město od roku 2022 uzavřelo 29 smluv s investory za 8,2 mld. Kč, jak uvedl v odpovědích pro Český rozhlas, a odblokovalo čtvrti pro více než 37 000 bytů (Echo24).

Co se může změnit, záleží na koaličním partnerovi:

Postoje Spolu a Prahy sobě vycházejí z předvolebních vyjádření jejich lídrů (Echo24, iROZHLAS, ASB Portal). Postoje Pirátů jsou z jejich odpovědí pro Český rozhlas a z přehledu e15. Hodnocení dopadu je naše.

Dvě věci nová koalice nezmění. Povolování staveb se řídí státním stavebním zákonem a od roku 2028 mají stavební úřady přejít z obcí pod stát. A o tom, kolik projektů se skutečně spustí, rozhodují stavební náklady a poptávka kupujících.

6. Hypotéky po volbách: co platí pro kupující a investory

Na úrokové sazby hypoték nemá výsledek pražských voleb žádný vliv. Sazby určuje Česká národní banka a cena peněz na trhu.

Podle ČBA Hypomonitoru byla v srpnu 2026 průměrná sazba nových hypoték 5,00 %, o rok dříve 4,52 %. Průměrná hypotéka činila 4,59 mil. Kč a základní úroková sazba ČNB zůstává na 3,75 %. Každý půjčený milion tak při splatnosti 30 let stojí zhruba 5 400 Kč měsíčně.

Jak to vypadá u průměrného nového bytu v Praze za 11,8 mil. Kč (sazba 5 %, splatnost 30 let, orientační výpočet):

Limity LTV vycházejí z pravidel a doporučení ČNB. U investičních hypoték platí od 1. dubna 2026 navíc doporučený strop DTI 7 (ČNB).

Kupujete vlastní bydlení

• Nečekejte, že vám byt zlevní nová radnice. O ceně rozhodne hlavně vaše vyjednávací pozice.
• Smlouvejte. Podle dat Valuo si kupující dnes vyjednají v průměru 5 až 6 % z nabídkové ceny.
• Vyřiďte si financování předem. Kdo má hypotéku předschválenou, jedná s prodávajícím jako kupec s hotovostí.

Investujete do bytu na pronájem

• Počítejte s vlastními zdroji aspoň 30 %.
• Hlídejte výnos. Podle Pavla Klimenta z KPMG dává pražský investiční byt hrubě 3 až 3,5 % ročně, státní dluhopis 4,20 % (Newstream).
• Nestavte plán na krátkodobém pronájmu. Jeho regulaci mají v programu STAN, Praha sobě i Piráti.

Stavíte nebo kupujete pozemek

• Ověřte si v Metropolitním plánu, co smíte postavit vy a co může vyrůst vedle vás.
• Financování řešte hypotékou na výstavbu, která se čerpá postupně podle postupu stavby.

TIP: Předschválená hypotéka od HypoSpace platí až 24 měsíců. Můžete tak v klidu hledat nemovitost a při jednání o ceně mít peníze v zádech.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Předschválená hypotéka s platností až 24 měsíců, se kterou vybíráte nemovitost s jistotou financování.
• Srovnání nabídek bank na jednom místě, včetně podmínek, které rozhodují víc než samotná sazba.
• Řešení pro podnikatele a OSVČ i pro klienty s příjmy ze zahraničí.
• Financování investičních bytů nastavené podle limitů ČNB (LTV 70 %, DTI 7).
• Hypotéka na výstavbu i offsetová hypotéka.
• 24 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP), servis v češtině i angličtině.
• Služba je pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.

Nejčastější dotazy

1⃣ Kdo vyhrál komunální volby v Praze 2026?

Volby vyhrálo hnutí STAN s 23,17 % hlasů a 17 mandáty. Stejný počet křesel má druhá koalice Spolu pro Prahu. Primátorem se zřejmě stane Petr Hlaváček, o koalici se jedná.

2⃣ Zlevní po volbách byty v Praze?

V dohledné době ne. Město ovlivňuje jen nabídku bytů a ta se mění roky. Ceny nových bytů jsou na rekordu, kolem 188 tisíc korun za metr, jejich růst ale podle ekonomů zpomaluje.

3⃣ Ovlivní volby v Praze úrokové sazby hypoték?

Ne. Sazby se odvíjejí od rozhodnutí ČNB a od ceny peněz na trhu. V srpnu 2026 byla průměrná sazba nových hypoték 5,00 %.

4⃣ Co je Metropolitní plán a proč je důležitý?

Je to nový územní plán Prahy účinný od září 2026. Určuje, kde a jak vysoko se smí stavět, a otevírá prostor až pro 350 tisíc bytů. Vítěz voleb ho připravoval, takže se s jeho změnami nepočítá.

5⃣ Mám s koupí bytu v Praze počkat?

Samotné volby důvod k čekání nedávají, ceny ani sazby nezmění. Rozhodujte se podle splátky, kterou dlouhodobě unesete, a podle vlastních zdrojů. Výhodou dneška je, že prodávající jsou ochotnější jednat o ceně.

6⃣ Jak se volby dotknou investorů do bytů?

Počítejte s přísnějšími pravidly pro krátkodobé pronájmy, která mají v programu tři z pěti zvolených uskupení. Financování se nemění: u investiční hypotéky platí doporučené LTV 70 % a DTI 7.

Shrnutí

Volby v Praze 2026 vyhrál STAN a město nejspíš povede architekt Petr Hlaváček. Pro realitní trh to znamená kontinuitu: Metropolitní plán platí, pravidla pro developery zůstávají a přibude tlak na městskou výstavbu. Byty kvůli tomu nezlevní a hypotéky zůstanou zhruba na 5 %. Kdo kupuje, vyhraje přípravou, ne čekáním.

Chcete vědět, na jakou hypotéku dosáhnete? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Předschválená hypotéka: vše, co potřebujete vědět
• Hypotéky za 5 %: srpen 2026 přinesl ochlazení trhu i vyšší splátky
• Investiční byt v Praze: jak na bezpečnou a výnosnou investici
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Nové developerské projekty v Praze: co se nyní staví a co se chystá

The post Volby v Praze 2026 a realitní trh: co čeká ceny bytů, hypotéky a developery first appeared on HypoSpace.cz.

V článku vám ukážeme, co říkají oficiální data ČSÚ o tom, jak se za šedesát let změnilo české bydlení, proč výstavba sama nestačí a hlavně co z toho plyne pro vás, když dnes řešíte koupi bytu a hypotéku.

1. Dvě křivky, které vysvětlují drahé bydlení

Sčítání lidu, domů a bytů sleduje dva ukazatele, které jdou dlouhodobě proti sobě. První je průměrný počet osob na jeden obydlený byt. Druhý je celková plocha bytu, která připadá na jednoho bydlícího člověka.

Vývoj počtu osob na byt a plochy na osobu podle sčítání lidu. Zdroj: ČSÚ.

Kolik lidí bydlí v jednom bytě:

• 1961: 3,35 osoby
• 1991: 2,76 osoby
• 2011: 2,47 osoby
• 2021: 2,26 osoby

Kolik metrů čtverečních má jeden člověk:

• 1991: 25,5 m²
• 2001: 28,9 m²
• 2011: 35,1 m²
• 2021: 38,0 m²

Za třicet let jsme si prostor na osobu zvětšili o polovinu. Obsazenost bytů přitom klesá už přes půl století a nezastavila ji ani revoluce, ani krize v roce 2008, ani covid. Průměrný byt se přitom mezi lety 2011 a 2021 zvětšil jen o necelý metr (z 86,7 na 87,6 m²). Metrů na osobu přibývá proto, že v bytech ubývá lidí.

Zajímavost: V Praze připadají na jeden byt v průměru dva lidé a 43,9 % bytů obývá jediná osoba. Celorepublikově je bytů s jednou osobou 1,6 milionu, tedy 35,7 % všech obydlených bytů.

2. Domácností přibývá čtyřikrát rychleji než lidí

Kde se ten pokles bere? Z toho, jak žijeme. Mezi sčítáními 1991 a 2021 vzrostl počet obyvatel Česka jen o zhruba 220 tisíc. Počet hospodařících domácností ale vzrostl o 830 tisíc, na 4,8 milionu.

Mezi lety 1991 a 2021 přibylo 222 tisíc obyvatel, ale 830 tisíc domácností. Zdroj: ČSÚ.

Rozdíl dělají domácnosti jednotlivců. Jen mezi lety 2011 a 2021 jich přibyla třetina. Téměř 40 % všech domácností dnes tvoří nerodinné domácnosti, hlavně singles, a průměrná domácnost má 2,15 člena.

Není na tom nic špatného. Lidé se rozvádějí, dožívají se vyššího věku, mladí odcházejí od rodičů dřív a partnera si hledají později. Ale každý takový životní příběh znamená jednu domácnost navíc, která potřebuje byt. Poptávka po bytech tak neroste s počtem obyvatel, ale s počtem domácností.

3. Kolik bytů „spotřebuje“ rozpad domácností

Udělali jsme jednoduchý propočet nad daty ČSÚ. V obydlených bytech (4,48 milionu) žije zhruba 10,1 milionu lidí.

Hypotetické srovnání: kolik bytů by stačilo při obsazenosti z roku 1961, 1991 a 2011. Propočet HypoSpace z dat ČSÚ.

• Při obsazenosti z roku 2011 (2,47 osoby na byt) by nám stačilo o 380 tisíc bytů méně.
• Při obsazenosti z roku 1991 (2,76 osoby na byt) by to bylo o 810 tisíc bytů méně.
• Při obsazenosti z roku 1961 (3,35 osoby na byt) dokonce o 1,46 milionu bytů méně.

Nejde o volné byty, ale o počet bytů, které dnes obýváme navíc jen proto, že v každém bydlí méně lidí. Pro srovnání: v roce 2025 se v Česku dokončilo 33 742 bytů. Posun obsazenosti mezi dvěma posledními sčítáními tak odpovídá zhruba jedenácti letům výstavby.

TIP: Pokud kupujete byt jako investici, tohle je nejdůležitější trend, který byste měli znát. Domácností bude dál přibývat rychleji než lidí, takže poptávka po menších bytech ve velkých městech jen tak neopadne.

4. Staví se pidibyty? Pravda jen napůl

Byty v bytových domech se mezi lety 2011 a 2021 skutečně zmenšily, v průměru o 5 m² na 63,5 m². Jenže v nich zároveň ubylo lidí: na jeden byt v bytovém domě dnes připadá 1,97 osoby, v roce 1991 to bylo 2,66. Výsledek? I v bytových domech vzrostla plocha na osobu na 31,4 m².

Malé byty se staví. Ale staví se pro jednoho nebo dva lidi, kteří v nich mají víc prostoru na hlavu, než měla čtyřčlenná rodina v panelákovém 3+1. To není zmenšování bydlení, to je rozdělování bydlení na menší jednotky.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

5. Statisíce bytů, ve kterých nikdo nebydlí

Sčítání 2021 napočítalo 860 tisíc neobydlených bytů, dvojnásobek oproti roku 1991. Toto číslo je ale potřeba brát s rezervou: zahrnuje chalupy, byty v rekonstrukci i byty, kde někdo bydlí bez trvalého pobytu. Ministerstvo pro místní rozvoj proto udělalo vlastní analýzu a odhaduje, že skutečně dlouhodobě prázdných je zhruba 577 tisíc bytů, z toho 200 tisíc v bytových domech, nejvíce v Praze, Brně, Ostravě a Plzni.

Pro vás jako kupující to má praktický rozměr: část těchto bytů drží rodiny „pro děti, až vyrostou“. Pokud je to i váš případ, může být výhodnější byt prodat nebo pronajmout a dětem pomoct rovnou, než ho nechat roky stát.

6. Co z toho plyne pro vaši hypotéku

Trend, který popisují data, nezvrátíte. Můžete s ním ale počítat, když plánujete koupi.

Dva příjmy jsou dnes standard

Podle dat bank získávají hypotéku domácnosti s průměrným čistým příjmem 99 tisíc korun měsíčně, v Praze 125 tisíc. Průměrná hypotéka činí 4,6 milionu (v Praze 6,2 milionu) a typický žadatel o ni žádá v páru. Sólo žadatel s průměrnou mzdou má šance výrazně nižší. Ne proto, že by banky byly přísné, ale proto, že cena bytu odráží trh, kde v bytě bydlí jeden a půl člověka s nároky na 40 metrů.

Vlastní zdroje jsou větší překážka než příjem

Banky půjčují standardně do 80 % hodnoty nemovitosti, mladým do 36 let až do 90 %. U pražského bytu za 9 milionů to znamená mít připravené 1 až 2 miliony korun. Právě tady většina žádostí končí, ne na příjmu.

Prázdný byt v rodině umí snížit potřebnou hotovost

Zhruba každá desátá hypotéka v Česku je dnes zajištěná dvěma nemovitostmi. Zástava bytu nebo domu rodičů sníží LTV a tím i potřebnou hotovost klidně o polovinu. Je to závazek i pro majitele druhé nemovitosti, proto se vyplatí nastavení konzultovat.

TIP: Pokud kupujete 1+kk nebo 2+kk v krajském městě, kupujete produkt, po kterém bude poptávka i za dvacet let. Data o růstu počtu jednočlenných domácností jsou v tomto směru jednoznačná.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Spočítáme vaše reálné limity. Ne podle průměrů z článků, ale podle vaší konkrétní situace: příjmy, závazky, DTI, DSTI a LTV.
• Předschválená hypotéka až na 24 měsíců. Na prohlídky chodíte s penězi v zádech a působíte jako hotovostní kupující. Na přehřátém trhu to rozhoduje.
• Navrhneme zajištění tak, aby vám zbyla hotovost. Vyhodnotíme, jestli má smysl zástava druhé nemovitosti a jak ji bezpečně nastavit pro vás i pro rodiče.
• Rozumíme příjmům, se kterými si banky nevědí rady. OSVČ, podnikatelé, příjmy ze zahraničí, kombinované příjmy páru.
• Poradíme i investorům. Víme, které typy bytů a lokality odpovídají trendu rostoucího počtu malých domácností.
• 21 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP) v češtině i angličtině.

Nejčastější dotazy

1. Proč je v Česku krize bydlení, když se staví? Protože poptávka po bytech neroste s počtem obyvatel, ale s počtem domácností. Mezi lety 1991 a 2021 přibylo 222 tisíc obyvatel, ale 830 tisíc domácností. Každá nová domácnost potřebuje byt, i když je to jeden člověk.

2. Kolik lidí bydlí v průměrném českém bytě? Podle sčítání 2021 připadá na jeden obydlený byt 2,26 osoby. V roce 1991 to bylo 2,76 a v roce 1961 dokonce 3,35 osoby. V Praze je průměr 2,0 osoby na byt.

3. Kolik metrů čtverečních má průměrný Čech na bydlení? Na jednu bydlící osobu připadá 38 m² celkové plochy bytu (sčítání 2021). V roce 1991 to bylo 25,5 m². V mezinárodním srovnání ale Češi stále bydlí těsněji než například Belgičané nebo Dánové.

4. Kolik je v Česku prázdných bytů? Sčítání 2021 napočítalo 860 tisíc neobydlených bytů, ale toto číslo zahrnuje i chalupy nebo byty v rekonstrukci. Podle odhadu MMR je skutečně dlouhodobě prázdných asi 577 tisíc bytů, z toho 200 tisíc v bytových domech.

5. Dosáhnu na hypotéku sám, bez partnera? Ano, ale s průměrným příjmem to bývá těžké, hlavně v Praze. Rozhoduje poměr splátky k čistému příjmu a výše vlastních zdrojů. Samožadatelé nejčastěji řeší zástavu nemovitosti rodičů nebo spolužadatele.

6. Vyplatí se dnes koupit malý byt jako investici? Data o růstu počtu jednočlenných domácností naznačují, že poptávka po malých bytech ve velkých městech bude dál silná. Konkrétní výnos ale závisí na ceně, lokalitě a financování, proto si nechte propočítat konkrétní variantu.

Shrnutí

Krize bydlení v Česku není jen krizí nedostatku metrů čtverečních. Je to důsledek toho, že v bytech bydlí čím dál méně lidí, každý chce víc prostoru a domácností přibývá čtyřikrát rychleji než obyvatel. Výstavba sama tenhle trend nedožene. Pro vás jako kupující to znamená počítat s dvěma příjmy, řešit vlastní zdroje dřív než sazbu a využít každou nemovitost v rodině, která může pomoci se zajištěním. Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Kdo dnes dosáhne na hypotéku? Průměrný žadatel má 38 let, partnera a příjem 99 tisíc
• Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle, o kterém banky nemluví rády
• Za co neutrácet, když chcete žádat o hypotéku
• Hypotéka pro singles: jak na ni s jedním příjmem
• Hypotéky pro mladé do 36 let: co chystá vláda od roku 2028?

Zdroje: ČSÚ, Sčítání lidu, domů a bytů 1961 až 2021 (Jak bydlí domácnosti podle výsledků sčítání lidu 2021; Statistická ročenka, Kvalitativní ukazatele bydlení); ČSÚ, Bytová výstavba v roce 2025; MMR, Struktura neobydlených bytů v Česku (prosinec 2023); Eurostat, EU-SILC 2018.

The post Krize bydlení v Česku: v bytě, kde bydleli tři, dnes bydlí jeden first appeared on HypoSpace.cz.

V článku rozebíráme čerstvá data ČBA Hypomonitoru za srpen 2026: kolik hypoték banky poskytly, proč sazby rostou, kolik dnes stojí průměrná splátka a co čeká lidi, kterým končí fixace. Pokud chcete vědět, jak by vypadala vaše konkrétní splátka, pomůže vám naše hypoteční kalkulačka.

1. Kolik hypoték banky v srpnu poskytly

Banky a stavební spořitelny v srpnu 2026 poskytly skutečně nové hypotéky (bez refinancování) za 26,8 miliardy Kč. Oproti červenci jde o pokles o 13 %, a tentokrát ho nelze svést jen na prázdniny. V srpnu objemy obvykle mírně rostou, takže po sezónním očištění se pokles pohybuje kolem 11 %.

Zdroj: ČBA Hypomonitor, sezónně neočištěná data

Z hlediska účelu dál dominuje koupě nemovitosti (19,2 mld. Kč), na výstavbu a rekonstrukce šlo 4,2 mld. Kč a na ostatní účely 3,4 mld. Kč.

Důležitý je kontext: od začátku roku je objem nových hypoték o 68 miliard vyšší než loni a počet o 17 % vyšší. Trh tedy neusnul, jen se vrací z jarních rekordů na běžnější úroveň. Srpnová čísla jsou zhruba o 9 % pod průměrem druhé poloviny loňského roku.

Zajímavost: Jarní boom byl z části „předzásobení“. Lidé si spěchali sjednat hypotéku před dubnovým zpřísněním pravidel ČNB pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI sedminásobek ročního příjmu) a před růstem sazeb. Srpen je dozvuk tohoto efektu.

2. Proč hypoteční sazby rostou

Průměrná realizovaná sazba nových hypoték stoupla v srpnu na 5,00 % z červencových 4,9 %. Před rokem byla 4,52 %, průměr roku 2025 činil 4,58 %. Vracíme se tedy k úrovni roku 2024, kdy průměr dosáhl 5,07 %.

Za růstem stojí hlavně tržní úrokové swapy, podle kterých banky hypotéky oceňují:

• České pětileté swapy stouply v srpnu na 4,5 % a v první polovině září přes 4,7 %. V únoru 2026 byly na 3,6 %.
• Ropa zdražuje kvůli geopolitické situaci a tlačí nahoru inflační očekávání.
• Doma k tomu přispívá stále zvýšená jádrová inflace, uvolněnější návrh rozpočtu a rychlý růst mezd.
• ČNB zvýšila základní sazbu v červnu na 3,75 % a trh spekuluje na další zvýšení.

Je tu ale i dobrá zpráva. Banky si zatím na hypotékách nechávají menší marži než obvykle. Rozdíl mezi hypoteční sazbou a tržními swapy je kolem 0,6 procentního bodu, zatímco dlouhodobý průměr je 1,04 bodu. Konkurence mezi bankami tedy stále drží sazby níž, než by odpovídalo trhu. ČBA však varuje, že tento polštář nemusí vydržet.

TIP: Průměr 5 % neznamená, že vy dostanete 5 %. Podle výše vlastních zdrojů, délky fixace a bonity se stále dají najít nabídky pod touto hranicí. Ekonomové ale naznačují, že do konce roku se tato možnost bude zužovat, takže s vyřízením není důvod otálet.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

3. Kolik dnes stojí průměrná hypotéka

Průměrná výše nové hypotéky se v srpnu udržela pod 4,6 milionu Kč. To je stále o 8 % víc než před rokem, ale pod jarními 4,85 milionu, kdy trh táhly větší investiční hypotéky.

Co to znamená pro měsíční rozpočet:

Ze zmíněných 3 200 Kč navíc jde zhruba 1 100 Kč na vrub vyšší sazby a 2 200 Kč na vrub vyšší půjčované částky. Jinými slovy: víc než sazby dnes splátku zvedají ceny nemovitostí. Realizované ceny bytů rostly ve druhém čtvrtletí o 12,3 % meziročně, průměrná transakční cena se blíží 100 tisícům Kč za metr čtvereční a v Praze přesáhla 165 tisíc.

Pokud kupujete v příštích měsících, vyplatí se počítat s oběma faktory najednou. Nižší kupní cena vyjednaná díky předschválené hypotéce často ušetří víc než desetina procenta na sazbě.

4. Refinancování a refixace: kdo si polepší a kdo připlatí

Objem refinancovaných a navýšených hypoték v srpnu klesl na 7,7 mld. Kč, přesto je o 9 % nad loňským průměrem a téměř dvojnásobný oproti roku 2024. Domácnosti se refinancovaly za průměrných 4,97 %.

Klíčová otázka pro každého, komu končí fixace: bude splátka vyšší, nebo nižší? Záleží na tom, kdy jste si sazbu fixovali.

Zdroj: ČBA, ilustrativní výpočet při sazbě 4,97 %

Nejhůř jsou na tom lidé s pětiletými fixacemi z roku 2021. Nárůst o 3 800 Kč odpovídá zhruba 7,3 % současné hrubé průměrné mzdy, ta ale od konce roku 2021 vzrostla o 33 %, takže reálný dopad je mírnější, než čísla na první pohled působí. V roce 2027 budou naopak dominovat refixace z roku 2024, kde se sazba prakticky nemění.

TIP: Nabídku na refixaci od své banky nikdy neberte jako konečnou. Banky konkurentům přetahují klienty aktivně a rozdíl v sazbě u refinancování se pohybuje v desetinách procenta, což u hypotéky v milionech dělá tisíce korun ročně.

5. Co čekat do konce roku 2026

Odhad ČBA počítá pro zbytek roku s mírnou korekcí počtu hypoték zhruba o 7 % proti tempu z druhé poloviny 2025. Celkem by tak letos vzniklo kolem 82 tisíc nových hypoték, což je asi o 9 % víc než loni, ale stále hluboko pod 114 tisíci z roku 2021.

Dva termíny stojí za pozornost:

• Tržní sazby v září dál rostou. Pokud pětileté swapy zůstanou nad 4,7 %, hypoteční sazby budou mít tendenci hranici 5 % spíš překračovat než se pod ni vracet.
• 26. listopadu zasedá ČNB k makroobezřetnostní politice. Slabší srpnová čísla podle ČBA podporují spíš vyčkávací přístup, tedy že by ČNB pravidla pro hypotéky dál nezpřísňovala.

Pro kupující to znamená jednu věc: čekání na levnější hypotéku dnes nemá oporu v datech. Kdo má vybranou nemovitost a stabilní příjem, ten spíš získá tím, že si sazbu zafixuje teď a případně později refinancuje.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Předschválíme vám hypotéku s platností až 24 měsíců, takže na prohlídkách vystupujete jako kupující s penězi v zádech a máte silnější pozici při vyjednávání o ceně.
• Porovnáme aktuální nabídky všech bank a stavebních spořitelen a najdeme sazbu pod tržním průměrem, dokud banky ještě drží nízké marže.
• Pomůžeme s refixací nebo refinancováním: spočítáme, jestli se vyplatí zůstat, nebo přejít jinam, a vyřídíme přechod za vás.
• Řešíme i složitější případy: OSVČ s paušální daní, příjmy ze zahraničí, hypotéky na výstavbu nebo offsetové hypotéky s úrokem až 0 %.
• 21 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP) s vámi komunikuje česky i anglicky, online i osobně.
• Naše služby jsou pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.

Nejčastější dotazy

1. Jaká je aktuální hypoteční sazba v září 2026?
Průměrná realizovaná sazba nových hypoték za srpen 2026 činí podle ČBA Hypomonitoru 5,00 %. Data za září budou k dispozici v polovině října, ale rostoucí tržní sazby naznačují, že se průměr spíš dál posune nahoru. Individuální nabídky se od průměru liší i o několik desetin procenta.

2. Budou hypoteční sazby v roce 2026 ještě klesat?
V nejbližších měsících to není pravděpodobné. Tržní swapy, od kterých se hypoteční sazby odvíjejí, v září dál rostly a ČNB může základní sazbu ještě zvýšit. Pokles by musel přijít až s uklidněním inflace a cen energií.

3. Kolik je splátka hypotéky na 4 miliony při sazbě 5 %?
Při splatnosti 30 let vychází splátka zhruba na 21 500 Kč měsíčně. Orientačně platí, že každý milion Kč na 30 let stojí při sazbě 5 % přibližně 5 400 Kč měsíčně.

4. Končí mi fixace z roku 2021. O kolik mi stoupne splátka?
U průměrné hypotéky s původní sazbou 2,33 % zvedne refixace na necelých 5 % splátku o téměř 3 800 Kč měsíčně. Přesná částka závisí na zůstatku a délce splatnosti. Vyplatí se porovnat nabídku vaší banky s konkurencí, rozdíly bývají v tisících korun ročně.

5. Mám s hypotékou počkat, až sazby klesnou?
Data zatím neukazují, že by pokles byl na obzoru, a ceny nemovitostí mezitím rostou o víc než 10 % ročně. Čekání tedy může vyjít dráž než vyšší sazba. Hypotéku navíc můžete po skončení fixace refinancovat za lepších podmínek.

6. Zpřísní ČNB v listopadu pravidla pro hypotéky?
Podle ČBA slabší letní čísla spíš podporují vyčkávací přístup centrální banky. Pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) platí od dubna 2026, pro vlastní bydlení se zatím nic nemění. Rozhodnutí ČNB padne 26. listopadu.

Shrnutí

Srpen 2026 ukázal ochlazení hypotečního trhu: objem nových hypoték klesl o 13 % na 26,8 mld. Kč a průměrná sazba dosáhla 5 %. Splátky rostou hlavně kvůli vyšším cenám nemovitostí, sazby k tomu přidávají zhruba tisícovku měsíčně. Banky zatím drží marže pod dlouhodobým průměrem, ale s rostoucími tržními sazbami se tento prostor zužuje. Kdo kupuje, měl by jednat spíš dřív než později, a kdo refixuje, nemá brát první nabídku jako konečnou.

Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Kdo dnes dosáhne na hypotéku? Průměrný žadatel má 38 let, partnera a příjem 99 tisíc
• Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle, o kterém banky nemluví rády
• Spouštíme Kláru: hypoteční AI, která poradí hned
• Hypotéka pro singles: jak na ni s jedním příjmem
• Hypotéky pro mladé do 36 let: co chystá vláda od roku 2028?

The post Hypotéky za 5 %: srpen 2026 přinesl ochlazení trhu i vyšší splátky first appeared on HypoSpace.cz.

V článku rozebereme, jak vypadá průměrný úspěšný žadatel v Česku a v Praze, kolik příjmu ve skutečnosti potřebujete, proč největší brzdou nebývá výplata, ale vlastní zdroje, a co s tím můžete udělat.

1. Jak vypadá průměrný úspěšný žadatel o hypotéku v roce 2026

Banky mají o svých klientech přesná čísla. Z nich vyplývá, že typický člověk, kterému hypotéku schválí, je ve věku 38 let a o úvěr žádá nejčastěji v páru. Průměrná nově poskytnutá hypotéka v Česku činí přibližně 4,6 milionu korun a při sazbách okolo 5 % a splatnosti 30 let vychází měsíční splátka na něco přes 26 tisíc korun. Čistý příjem domácnosti, která takový úvěr získá, dosahuje v průměru 99 tisíc korun měsíčně.

V Praze jsou všechna čísla o třetinu vyšší:

Zajímavost: Podle Deloitte se standardem pro pořízení bydlení stává pár se dvěma příjmy, úsporami a často i pomocí rodičů. Samostatně žijící člověk s průměrnou mzdou na hypotéku dosáhne obtížně, zejména v Praze.

2. Kolik příjmu ve skutečnosti potřebujete: teorie versus realita

Tady přichází důležitá věc, kterou průměry zakrývají. Čísla výše ukazují, kdo hypotéku dostal, ne kdo by na ni mohl dosáhnout.

Scoringové modely bank jsou nastavené mírněji. Podle propočtů hypotečních specialistů by na průměrnou celorepublikovou hypotéku se splátkou 26 tisíc korun měl stačit čistý příjem domácnosti zhruba 60 až 65 tisíc korun měsíčně, tedy přibližně dvojnásobek splátky. V Praze by u průměrného bytu mělo stačit 70 až 75 tisíc korun čistého.

Rozdíl mezi teoretickým minimem (60 tisíc) a reálným průměrem schválených (99 tisíc) je propastný. Co z toho plyne?

• Hypotéky dnes skutečně čerpají hlavně bonitnější domácnosti.
• Zároveň to ale neznamená, že s příjmem 65 tisíc na hypotéku nedosáhnete. Znamená to, že se o ni méně lidí s takovým příjmem vůbec pokouší, nebo je zastaví něco jiného než příjem.

TIP: Nepodceňujte se předem podle průměrů. Reálné limity vaší domácnosti (DTI, DSTI, LTV) si nechte spočítat konkrétně. Rozdíl mezi „asi ne“ a „ano, s touto strukturou“ je často jen v tom, jak se žádost postaví.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

3. Skutečná stopka nebývá příjem, ale vlastní zdroje

Na jedné věci se shodují banky i poradci: hypotéku vám dnes častěji zablokuje chybějící hotovost než nízká výplata.

Banky standardně půjčují do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti (LTV 80). Zbylých 20 % musíte mít vlastních. Co to znamená v praxi:

K tomu je potřeba připočítat rezervu na daň, poplatky, stěhování nebo drobné úpravy. Pro spoustu domácností, které by splátku bez problémů utáhly, je právě těchto „20 %“ nepřekonatelná bariéra.

Výjimka pro mladé do 36 let

Pokud je vám méně než 36 let, banky vám půjčí až do 90 % hodnoty nemovitosti (LTV 90). U pražského bytu za 9 milionů tak potřebujete zhruba milion korun místo dvou. Stále hodně, ale poloviční hranice.

4. Jak snížit potřebnou hotovost: zástava další nemovitosti

Když vlastní zdroje chybí, existuje cesta, kterou využívá stále více domácností: k úvěru se zastaví ještě další nemovitost nad rámec té kupované. Typicky byt nebo dům rodičů.

Jak to funguje:

1. Banka posuzuje LTV z celkové hodnoty všech zastavených nemovitostí.
2. Pokud se do zástavy přidá nemovitost rodičů, může LTV klesnout klidně na 50 nebo 40 %.
3. Potřebná výše vlastních prostředků se tím může snížit až o polovinu.

Ze statistik bank vyplývá, že zhruba každá desátá hypotéka je dnes zajištěna dvěma nemovitostmi. Právě to stahuje průměrné celorepublikové LTV na hodnotu okolo 67 %. Podle bank je tento model stále běžnější, protože umožňuje nemít tolik vlastní hotovosti.

Praha je jiná: V hlavním městě o hypotéku žádají bonitnější klienti, kteří si LTV snižovat nemusí. Nejběžnější je tam LTV 80. Když už Pražané zastavují další nemovitost, dělají to proto, aby ušetřenou hotovost vložili do rekonstrukce, jiné investice, nebo si ji nechali jako rezervu.

TIP: Dozajištění není jen pro ty, kterým hotovost chybí. Pokud máte úspory, ale nechcete je celé utopit v akontaci, může být rozumnější zastavit druhou nemovitost a peníze si nechat na rekonstrukci nebo jako polštář. Je to ale závazek i pro majitele druhé nemovitosti, takže si nastavení vždy promyslete a nechte poradit.

5. Kam se trh posouvá: sazby a dostupnost bydlení

Dostupnost vlastního bydlení v Česku se dlouhodobě zhoršuje, protože mzdy nerostou tak rychle jako ceny nemovitostí. Podle aktuálního Deloitte Property Indexu je Praha třetí nejméně dostupnou metropolí v Evropě: na průměrný byt o 70 m² potřebujete 15 ročních hrubých platů. Hůře je na tom už jen Amsterdam a Athény.

A výhled na sazby? Cena dlouhých peněz roste kvůli vyšším výnosům státních dluhopisů. Tříleté a pětileté úrokové swapy, ze kterých banky částečně hypotéky financují, se pohybují kolem 4,8 %. Po připočtení bankovní marže se hypotéky v dohledné době těžko dostanou pod 5 %.

Co to znamená pro vás:

• Čekání na „lepší sazby“ nemusí být dobrá strategie, pokud mezitím porostou ceny nemovitostí.
• Klíčem není sazba, ale správně postavená žádost: struktura příjmů, zajištění, rezerva.
• Pokud kupujete, vyplatí se mít financování vyřešené dopředu, ne až po nalezení nemovitosti.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Spočítáme vaše reálné limity. Ne podle průměrů, ale podle vaší konkrétní situace: DTI, DSTI, LTV, struktura příjmů.
• Předschválená hypotéka až na 24 měsíců. Na prohlídky chodíte s penězi v zádech a působíte jako hotovostní kupující. Prodávající to pozná.
• Navrhneme zajištění tak, aby vám zbyla hotovost. Vyhodnotíme, jestli má smysl dozajištění druhou nemovitostí a jak ho bezpečně nastavit pro vás i pro rodiče.
• Rozumíme příjmům, se kterými si banky nevědí rady. OSVČ, podnikatelé, příjmy ze zahraničí, kombinované příjmy páru.
• Porovnáme nabídky napříč bankami. Sazba je jen jeden z parametrů, hlídáme i podmínky zajištění, poplatky a možnost mimořádných splátek.
• 21 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP) v češtině i angličtině.
• Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, vy platíte stejnou sazbu jako na pobočce, jen s naším servisem navíc.

Nejčastější dotazy

1. Jaký příjem potřebuji na hypotéku 4 miliony? Při sazbě kolem 5 % a splatnosti 30 let vychází splátka zhruba 21 až 22 tisíc korun. Podle scoringu bank by měl stačit čistý příjem domácnosti přibližně na úrovni dvojnásobku splátky, tedy 45 až 50 tisíc korun, pokud nemáte jiné úvěry. Přesnou hranici ovlivňují DTI a DSTI limity, počet dětí a další závazky.

2. Kolik vlastních peněz musím mít na hypotéku? Standardně 20 % z hodnoty nemovitosti, pro žadatele do 36 let stačí 10 %. Potřebnou hotovost lze výrazně snížit zástavou další nemovitosti, typicky rodičů. K tomu vždy počítejte s rezervou na poplatky a vybavení.

3. Dosáhnu na hypotéku sám, bez partnera? Ano, ale s průměrným příjmem to bývá těžké, zejména v Praze. Rozhoduje poměr splátky k čistému příjmu a výše vlastních zdrojů. Samožadatelé častěji řeší dozajištění nemovitostí rodičů nebo spolužadatele.

4. Mohou mi rodiče pomoct jinak než penězi? Ano. Nejčastější formou pomoci je zástava jejich nemovitosti, která snižuje LTV a tím i potřebnou hotovost. Rodiče mohou být také spolužadatelé, ale banka pak posuzuje i jejich věk a příjmy.

5. Půjdou hypoteční sazby v roce 2026 dolů? Podle vývoje úrokových swapů (kolem 4,8 %) se sazby v dohledné době pod 5 % pravděpodobně nedostanou. Čekání na pokles sazeb se nemusí vyplatit, pokud mezitím porostou ceny nemovitostí.

6. Co je LTV a proč na něm tolik záleží? LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Banky standardně půjčují do 80 %, mladým do 36 let do 90 %. Nižší LTV znamená méně vlastních peněz na začátku a často i lepší sazbu.

Shrnutí

Průměrný úspěšný žadatel o hypotéku má 38 let, žádá v páru a domácnost má čistý příjem kolem 99 tisíc korun. Teoretická hranice bank je ale výrazně níž, kolem 60 až 65 tisíc. Skutečnou překážkou dnes bývá spíše chybějící hotovost na akontaci než nízký příjem.

Řešením může být výjimka pro mladé do 36 let, zástava další nemovitosti nebo dobře postavená žádost. Chcete vědět, na čem jste? Ozvěte se, do 24 hodin víte, jaké máte možnosti.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle, o kterém banky nemluví rády
• Vláda chce lepit díru v rozpočtu vyšším zdaněním nemovitostí. Míří hlavně na investiční byty
• Hypotéka pro singles: jak na ni s jedním příjmem
• Hypotéka při dědictví: 6 kroků k vyplacení sourozenců
• Jak na hypotéku jako OSVČ s paušální daní: kompletní průvodce

The post Kdo dnes dosáhne na hypotéku? Průměrný žadatel má 38 let, partnera a příjem 99 tisíc first appeared on HypoSpace.cz.

Odpověď najdete v čísle, které se v žádné reklamě neobjeví: v marži, která bance z hypotéky zbude. Ta dnes o dalším vývoji sazeb napoví víc než jakákoli prognóza.

V článku se dozvíte:

• proč sazby rostou, i když ČNB už tři měsíce nehnula prstem
• kolik bance reálně zbyde z vaší hypotéky (číslo vás nejspíš překvapí)
• co s vaší splátkou udělá každá desetina procentního bodu
• jestli má smysl čekat na levnější hypotéku
• jakou fixaci volit v době, kdy sazby míří nahoru

1. Sazby rostou pátý měsíc v řadě, i když ČNB stojí

Podívejme se nejdřív na fakta. Průměrná realizovaná sazba nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru vypadá letos takto:

Za tři měsíce si trh připsal čtvrt procentního bodu. Proti loňskému červenci je dnešní hypotéka dražší o 0,37 procentního bodu.

Zajímavé je, že se to děje bez přispění České národní banky. Ta zvedla dvoutýdenní repo sazbu v červnu 2026 na 3,75 % a od té doby ji nechává být. Sazby hypoték přesto lezou dál nahoru. To bývá pro klienty nejmatoucí část celého příběhu. A zároveň ta nejdůležitější.

 Zajímavost: Sazba hypotéky se neodvíjí od repo sazby ČNB, ale od ceny dlouhodobých peněz na trhu. Proto se občas stane, že ČNB sazby snižuje, a hypotéky přesto zdražují. Psali jsme o tom v článku ČNB snižuje sazby, ale hypotéky ne.

2. Bance zbývá z vaší hypotéky 7 600 korun ročně

A teď to číslo, kvůli kterému tenhle článek vznikl.

Banky si peníze na hypotéky musí samy někde půjčit. V červenci je tyto zdroje stály 4,71 %, nejvíc za téměř tři roky. Průměrná hypotéka se přitom prodávala za 4,90 %.

Rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou peněz je marže banky. Spočítejte si to sami:

4,90 % – 4,71 % = 0,19 procentního bodu

V normálních časech si banka nechává zhruba 1 procentní bod. Dnes jí zbývá necelá pětina, marže se propadly o 80 %.

Přeloženo do korun: u hypotéky na 4 miliony zbude bance necelých 7 600 Kč za rok, tedy zhruba 633 Kč měsíčně. A z toho musí ještě pokrýt zpracování žádosti, odhad nemovitosti, riziko nesplácení i provoz pobočky.

Co to pro vás znamená prakticky: banka, které z produktu nezbývá prakticky nic, nemá z čeho slevit. Prostor pro akční nabídky a vyjednávání se scvrkl. A pokud cena zdrojů na trhu poroste dál, banky nemají jinou možnost než ji promítnout do sazeb. Jinak by hypotéky prodávaly se ztrátou.

Průměr se v červenci zastavil na 4,90 %. Do psychologické hranice 5 % chybí deset setin procentního bodu. Při tempu posledních měsíců je to otázka několika týdnů.

3. Co udělá každá desetina procenta s vaší splátkou

Desetina procentního bodu zní jako nic. U hypotéky na třicet let to nic ale není.

Modelový příklad: 4 000 000 Kč, splatnost 30 let, anuitní splácení.

Kdo hypotéku vyřídil v dubnu, platí za stejný byt měsíčně o šest set korun méně než ten, kdo přišel v červenci. Za třicet let je to přes dvě stě tisíc, zhruba cena nové kuchyně.

 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

4. Má smysl počkat, až hypotéky zlevní?

Tohle je otázka, kterou dostáváme nejčastěji. A odpověď není „ano“ ani „ne“, ale „záleží, co čekáte, že se stane s cenami bytů“.

Čekání na levnější hypotéku má smysl jen tehdy, když ceny nemovitostí mezitím nerostou rychleji, než klesají sazby. A přesně to se teď neděje. Zadlužení domácností na bydlení dosáhlo ke konci června 2026 3,7 bilionu korun a meziročně vzrostlo o 17,1 %, nejrychleji za čtyři roky. Lidé kupují, poptávka je silná a ceny to táhne nahoru.

Zároveň se nová nabídka nestíhá doplňovat. Povolovací proces v Česku trvá běžně čtyři až osm let od nákupu pozemku po kolaudaci. V Praze počet vydaných stavebních povolení meziročně klesl o víc než pětinu. Nové byty tedy v dohledné době trh nezaplaví.

Prakticky: když počkáte rok a sazba klesne o půl bodu, ale byt zdraží o 6 %, prodělali jste. U bytu za 4 miliony je 6 % dvě stě čtyřicet tisíc, tedy víc, než ušetříte na úrocích.

TIP: Sazbu můžete v budoucnu změnit refinancováním nebo refixací. Kupní cenu bytu už nikdy nezměníte. To je zásadní rozdíl, na který se při rozhodování často zapomíná.

5. Jakou fixaci zvolit, když sazby rostou

Největší zájem je dnes o tříletou fixaci, tedy kompromis mezi jistotou a flexibilitou.

• Kratší fixace (1–3 roky): sázíte na pokles sazeb. Když místo toho porostou, refixujete výš.
• Delší fixace (5–10 let): zamknete si dnešní sazbu. Když sazby klesnou, budete přeplácet.

Pro prvokupujícího, který si chce hlavně pojistit stabilní rozpočet, bývá rozumný kompromis tři až pět let. Podrobně v článku Fixace hypotéky: jak funguje a jakou zvolit.

6. Kolik musíte mít našetřeno

Dobrá zpráva pro mladé kupující: limity ČNB se pro hypotéky na vlastní bydlení nezpřísnily.

Ukazatele DTI a DSTI zůstávají pro vlastní bydlení deaktivované. Banky si ale hlídají vlastní interní limity, takže na výši příjmu pořád záleží.

Zpřísnění od 1. dubna 2026 se týká jen investičních hypoték (LTV 70 %, DTI 7). Pokud kupujete byt, ve kterém budete bydlet, netýká se vás.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• ✓ Porovnáme nabídky napříč bankami, ne jen jednu. Když se marže scvrknou na pětinu, rozdíly mezi bankami se sice zmenší, ale nezmizí. Při dnešních sazbách i dvě desetiny procentního bodu dělají za třicet let přes 130 000 Kč.
• Řekneme vám, na co reálně dosáhnete, ještě než začnete chodit po prohlídkách.
• Postaráme se o papírování: potvrzení o příjmu, odhad, výpisy, katastr. Vy chodíte do práce, my řešíme banku.
• Ohlídáme vám refixaci, až se vaše fixace bude blížit ke konci. Ozveme se sami a s předstihem, abyste nezůstali na sazbě, kterou vám banka nabídne automaticky.
• Naši poradci mají certifikaci EFA/EFPA a 20 let zkušeností.
• Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, se kterou hypotéku uzavřete. Vy neplatíte nic navíc.

Nejčastější dotazy

1. Budou hypotéky v roce 2026 ještě zdražovat? Zdražování je zatím pravděpodobnější než zlevňování. Banky mají marži stlačenou na 0,19 procentního bodu místo obvyklého jednoho, takže nemají z čeho slevovat. Obrat by přinesl až výraznější pokles tržních úrokových sazeb.

2. Vyplatí se počkat, až sazby klesnou? Jen pokud věříte, že ceny bytů mezitím neporostou. Zadlužení na bydlení roste meziročně o 17,1 % a nová výstavba nestíhá. Když počkáte rok a byt zdraží o 6 %, úspora na sazbě se nevrátí. Sazbu navíc můžete později změnit refinancováním, kupní cenu už ne.

3. Proč hypotéky zdražují, když ČNB sazby nezvyšuje? Protože sazba hypotéky nekopíruje repo sazbu ČNB, ale cenu dlouhodobých peněz na finančním trhu. Ta v červenci vyšplhala na 4,71 %, nejvíc za tři roky. ČNB drží repo sazbu na 3,75 % od června, ale na hypotéky to přímý vliv nemá.

4. Jakou fixaci si vybrat, když sazby rostou? Nejžádanější je dnes tříletá. Krátká fixace se vyplatí, pokud čekáte pokles sazeb, delší pokud chcete hlavně klid a předvídatelnou splátku. Pro první hypotéku bývá rozumný kompromis tři až pět let.

5. Kolik musím mít našetřeno na první byt? Do 36 let vám banka může půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti, takže u bytu za 4 miliony potřebujete zhruba 400 000 Kč vlastních zdrojů. Nad 36 let je to 80 %, tedy 800 000 Kč. Počítejte navíc s rezervou na poplatky, odhad a stěhování.

Shrnutí

Hypotéky letos zdražují pátý měsíc v řadě a průměrná sazba se v červenci vyšplhala na 4,90 %. Za růstem nestojí ČNB, ale dražší peníze na trhu. Bankám z hypotéky zbývá marže 0,19 procentního bodu místo obvyklého celého bodu, takže prostor pro zlevňování prakticky není. Čekání na levnější hypotéku přitom dává smysl jen tehdy, pokud ceny bytů mezitím nerostou rychleji, než sazby klesají. A ty zatím rostou.

Nevíte, na jakou hypotéku dosáhnete a jestli má ve vaší situaci smysl kupovat teď, nebo počkat? Ozvěte se a do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Vláda chce lepit díru v rozpočtu vyšším zdaněním nemovitostí. Míří hlavně na investiční byty
• Hypoteční sazby atakují 5 %. Co červencová data znamenají pro vaši splátku
• Ceny stavebních pozemků: za deset let vzrostly o 221 %. Co to znamená, když chcete stavět
• Spouštíme Kláru: hypoteční AI, která poradí hned
• Nemovitosti na prodej: aktuální nabídka nemovitostí

The post Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle, o kterém banky nemluví rády first appeared on HypoSpace.cz.

V článku si projdeme, co přesně padlo, co už platí od letošního dubna, a hlavně co to znamená pro financování vaší další nemovitosti.

V článku se dozvíte:

• Proč se debata o zdanění nemovitostí zvedla zrovna teď
• Jak se v Česku pozná „investiční byt“, když ho zákon nedefinuje
• Co konkrétně zpřísnila ČNB od 1. dubna 2026
• Jaké formy zdanění se v debatě objevují a co říkají jejich kritici
• Co s tím můžete dělat už dnes

1. Rozpočet se schodkem 389 miliard rozjel debatu o daních

Vláda v pondělí představila návrh státního rozpočtu se schodkem 389 miliard korun. Je to druhý nejvyšší schodek od vzniku samostatného Česka a snižovat ho chce kabinet začít až od dalšího roku.

Ministryně financí Alena Schillerová v návaznosti na to připustila, že se některé daně od roku 2027 zvednou. Z deficitu by za volební období ráda ukrojila zhruba 120 miliard korun, tedy přibližně 30 až 40 miliard ročně. Bez toho by podle ní byly rozpočty na roky 2028 a 2029 jen těžko sestavitelné.

Co je konkrétně ve hře:

• kratom: zvýšení daně z 12 na 21 procent
• hazard: debata se povede zejména o online segmentu
• zahřívaný tabák a nikotinové sáčky: vyšší zdanění a boj se šedou ekonomikou
• investiční nemovitosti: ministerstvo hledá vhodnou formu zdanění

Naopak daň z příjmů fyzických osob má zůstat beze změny a k návratu superhrubé mzdy se ministryně nechystá.

Zajímavost: Vláda se ještě v programovém prohlášení zavázala, že daně zvyšovat nebude. Rozpočtová realita ten závazek zjevně přepsala. Návrh rozpočtu se přitom nelíbí ani koaličním Motoristům, takže finální podoba se ještě může měnit.

2. Proč vláda míří zrovna na nemovitosti

Odpověď je jednoduchá: Česko daní majetek výjimečně málo a mezinárodní instituce na to dlouhodobě upozorňují. Na nízkou daň z nemovitých věcí roky poukazuje Mezinárodní měnový fond, letos se ke kritice přidala i Evropská komise.

Čísla to potvrzují:

Zároveň ale Schillerová plošné zvýšení odmítá, a to kvůli vysokému podílu vlastnického bydlení. Ve vlastním u nás bydlí přes 70 procent lidí, což Česko řadí na přední příčky Evropy. Plošná daň by tedy zasáhla především běžné rodiny, ne investory.

Proto se pozornost přesunula k lidem s více nemovitostmi. Schillerová v České televizi zmínila, že „je spousta lidí, kteří mají hned několik nemovitostí“, a dodala, že ministerstvo nyní analyzuje různé formy, jak by takové zdanění mohlo vypadat. Návrhy chce předložit koaliční radě.

3. Co je vlastně investiční byt? Zákon to neřeší

A tady je jádro problému. Investiční byt nemá v českém právu žádnou oficiální definici. Odhady jsou proto jen orientační.

Podle dat společnosti Dataligence z roku 2023 je v Česku přes 220 tisíc investičních bytů, tedy zhruba desetina všech bytů. Nejvíc jich je v Praze a Středočeském kraji. Soukromí vlastníci z nich pronajímají zhruba 71 tisíc.

Jediné vodítko, které dnes reálně existuje, dala Česká národní banka. Ta při dubnovém zpřísnění hypotečních pravidel označila za investiční nemovitost třetí a každou další obytnou nemovitost, případně jakoukoli nemovitost pořizovanou za účelem pronájmu.

Pokud vláda hledá, koho zdanit, tahle definice se logicky nabízí jako výchozí bod. Zatím ji ale nikdo do daňového návrhu nepřevzal.

TIP: Rozdíl mezi „mám byt po babičce a pronajímám ho“ a „vlastním tři sta bytů“ je zásadní. Schillerová sama připustila, že by bylo nutné odlišit velké investory od člověka, který si pořídil jeden byt jako zabezpečení na stáří. Právě na tomhle rozlišení celý návrh pravděpodobně stojí a padá.

4. Co už platí dnes: přísnější hypotéky od dubna 2026

Zatímco o daních se zatím jen debatuje, financování investičních bytů se změnilo už letos. Od 1. dubna 2026 platí na doporučení ČNB přísnější pravidla pro investiční hypotéky. Týkají se přibližně desetiny nově poskytnutých úvěrů.

Co to znamená v praxi: u bytu za pět milionů korun jste dřív často vystačili s pěti sty tisíci až milionem vlastních zdrojů. Dnes potřebujete minimálně milion a půl.

Ještě větší brzdou bývá limit DTI. Investor s čistým příjmem 60 tisíc korun měsíčně má prostor zhruba 5 milionů korun na všechny své úvěry dohromady. Pokud už splácí dvě hypotéky a leasing, na třetí byt jednoduše nedosáhne, i kdyby měl vlastní zdroje připravené.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce zdarma a bez závazků.

5. Jaké formy zdanění se v debatě objevují

Zdůrazňujeme, že žádný z těchto bodů zatím není vládním návrhem. Jde o možnosti, které se v odborné debatě opakují:

1. Vyšší sazba daně z nemovitých věcí u nemovitostí, které vlastník sám neobývá. Technicky nejjednodušší cesta, problém je s evidencí a s odlišením rekreačních objektů.
2. Rozšíření pravomocí obcí. Obce už dnes mohou místním koeficientem zvýšit daň na dvoj až pětinásobek. Loni tuhle možnost využilo jen několik set obcí z více než šesti tisíc.
3. Prodloužení nebo zrušení časového testu při prodeji. Analytici z PAQ Research navrhují zrušit osvobození od daně z příjmu u nemovitostí, které neslouží vlastní bytové potřebě. Podle nich by to narovnalo podmínky vůči jiným typům investic.
4. Daň z prázdných bytů. Inspirace se hledá ve Vancouveru. Ekonom Lukáš Kovanda z Trinity Bank ale upozorňuje, že mimo tento jediný případ chybí spolehlivý empirický důkaz, že by zdanění prázdných nemovitostí zlepšilo finanční dostupnost bydlení.

Argumenty pro: vyšší daň by mohla část investičních bytů vytlačit na trh, zvýšit nabídku pro lidi, kteří v nich chtějí bydlet, a přiblížit Česko standardu okolních zemí.

Argumenty proti: ekonom Vít Dufek upozorňuje na jednoduchou mechaniku trhu. Když se pronajímateli prodraží držení bytu, náklad přenese na nájemníka. Zvýšená daň tak může skončit ve vyšším nájemném, tedy přesně u té skupiny, které měla pomoci. Roli hraje i to, že část bytů drží institucionální investoři, na které se pravidla pro fyzické osoby nemusí vůbec vztahovat.

6. Co to znamená pro vás: tři typické situace

Bydlíte ve vlastním a nic dalšího neplánujete

Vás se debata prakticky netýká. Plošné zvýšení daně z nemovitých věcí ministryně financí odmítá a hypoteční pravidla pro vlastní bydlení zůstala beze změny, včetně zvýhodnění pro žadatele do 36 let.

Jediné, co sledujte, je místní koeficient ve vaší obci. Ten už dnes umí daň zvednout několikanásobně a rozhoduje o něm zastupitelstvo, ne ministerstvo.

Máte jeden byt na pronájem

Chystané zdanění by na vás mohlo dopadnout, ale právě u vaší kategorie se dá čekat největší politický spor o hranici. Pokud ale plánujete další nákup na hypotéku a šlo by o třetí nemovitost, počítejte už dnes s LTV 70 procent.

Budujete portfolio

Pro vás se pravidla hry změnila už v dubnu a případná daň by byla druhou ranou. Klíčový je limit DTI, protože se počítá ze všech vašich úvěrů. Řada investorů teď řeší nákupy přes s.r.o., kde platí jiná pravidla, ale zároveň i jiné daňové a účetní povinnosti. Tohle rozhodnutí se vyplatí probrat s daňovým poradcem, ne ho udělat od stolu.

7. Co s tím můžete dělat už teď

• Nepanikařte a nekupujte ve spěchu. Konkrétní návrh neexistuje a legislativní proces trvá měsíce. Nákup „aby to stihl ještě podle starých pravidel“ je typicky ten nejdražší.
• Ověřte si svůj prostor v DTI dřív, než začnete hledat nemovitost. Ušetří vám to zklamání z rezervační smlouvy, na kterou nakonec nedosáhnete.
• Projděte si strukturu stávajícího financování. Pokud vám končí fixace, letos vás čeká jiná sazba než před pěti lety. Průměrná sazba nových hypoték byla v červenci 4,90 procenta a ČNB podle analytiků může sazby dál zvedat.
• Zvažte předschválení. S předschválenou hypotékou víte přesně, na co dosáhnete, a na prohlídce vystupujete prakticky jako hotovostní kupující.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Spočítáme váš reálný prostor v DTI a LTV napříč všemi bankami, ne jen v té vaší. Rozdíly v posuzování investičních hypoték jsou dnes mezi bankami značné.
• Zařídíme předschválenou hypotéku s platností až 24 měsíců, takže můžete hledat nemovitost s penězi v zádech.
• Řešíme příjmy z pronájmu, podnikání i ze zahraničí. Právě u investorů bývá bonita složitější než u zaměstnance a rozdíl mezi bankami je tu největší.
• Nabídneme i offsetovou hypotéku s úrokem až 0 %, která dává smysl zejména tam, kde držíte vyšší finanční rezervu.
• Máme tým 21 certifikovaných specialistů s certifikacemi PFP, EFA a EFP, kteří vás provedou v češtině i angličtině.
• Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, se kterou nakonec obchod uzavřete.

Nejčastější dotazy

1⃣ Kdy by mohla vyšší daň z investičních bytů začít platit? Nejdřív od roku 2027, a to za předpokladu, že ministerstvo předloží konkrétní návrh a projde legislativním procesem. Zatím jde o analýzu, ne o hotový zákon. Sledujte hlavně jednání koaliční rady, kam chce ministryně financí návrhy předložit.

2⃣ Zvýší se daň z nemovitosti i mně, když bydlím ve vlastním bytě? Plošné zvýšení daně z nemovitých věcí ministryně financí odmítla právě s odkazem na vysoký podíl vlastnického bydlení v Česku. Daň vám ale může zvednout vaše obec pomocí místního koeficientu, což je pravomoc, kterou obce mají už od roku 2009.

3⃣ Kdy je hypotéka podle ČNB investiční? Když financujete třetí a každou další obytnou nemovitost, nebo když nemovitost pořizujete za účelem pronájmu. Stačí splnit jednu z těchto podmínek. Do investiční kategorie spadnete i tehdy, pokud chcete příjem z pronájmu započítat do bonity.

4⃣ Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt? Minimálně 30 procent kupní ceny, protože maximální LTV je u investičních hypoték 70 procent. U bytu za pět milionů korun tedy potřebujete alespoň milion a půl vlastních zdrojů, plus rezervu na daň, poplatky a případné vybavení.

5⃣ Vyplatí se kvůli novým pravidlům nakupovat přes s.r.o.? Pro některé investory ano, protože doporučení ČNB se na úvěry právnickým osobám vztahuje jinak. Přináší to ale odlišné daňové a účetní povinnosti a jiné podmínky financování. Rozhodnutí vždy konzultujte s daňovým poradcem a hypotečním specialistou zároveň.

6⃣ Zvýší se kvůli dani nájmy? Podle ekonomů je to reálné riziko. Pronajímatelé mají tendenci vyšší náklady na držení nemovitosti přenášet do nájemného, zvlášť v lokalitách s převisem poptávky. Dopad na dostupnost bydlení je proto předmětem sporu mezi odborníky.

Shrnutí

Vláda hledá cestu, jak zaplnit rozpočtovou díru, a investiční byty jsou jedním z mála politicky průchodných cílů. Konkrétní návrh zatím neexistuje, ale směr je jasný a Česko má v mezinárodním srovnání opravdu velký prostor daň z nemovitostí zvednout. Co už ale platí dnes, je zpřísněné financování: u třetí a další nemovitosti potřebujete 30 procent vlastních zdrojů a vejít se do sedminásobku ročního čistého příjmu.

Pokud plánujete koupi nebo vám končí fixace, dává smysl si svůj prostor propočítat dřív, než se rozhodnete. Ozvěte se nám a do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Investiční byt na Holešovicích: kompletní návod pro investora
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Za co neutrácet, když chcete žádat o hypotéku
• Hypotéky pro mladé do 36 let: co chystá vláda od roku 2028?
• Investiční hypotéka: Která česká města nabízejí nejlepší příležitosti?

The post Vláda chce lepit díru v rozpočtu vyšším zdaněním nemovitostí. Míří hlavně na investiční byty first appeared on HypoSpace.cz.

Projdeme si, co se v červenci na hypotečním trhu skutečně stalo, proč sazby rostou pomaleji než trh, a co z toho plyne pro vás, ať už kupujete, stavíte, nebo vám za pár měsíců končí fixace.

1. Průměrná sazba vzrostla na 4,9 %

Průměrná realizovaná sazba u nových hypoték se v červenci posunula z červnových 4,79 % na 4,9 %. Před rokem to bylo 4,53 %, meziroční nárůst tedy činí 0,37 procentního bodu. U průměrné hypotéky to znamená zhruba o tisíc korun vyšší měsíční splátku, tedy přibližně 1 % čistého příjmu žadatele.

Pozor na jeden detail: realizovaná sazba je to, co klienti skutečně podepsali, tedy z velké části obchody sjednané před několika týdny až měsíci. Aktuální nabídkové sazby jsou dál. U většiny bank se dnes pohybují nad hranicí pěti procent.

Za růstem stojí cena zdrojů. České pětileté úrokové swapy, které mají na hypoteční sazby klíčový vliv, se v červenci vyšplhaly na 4,35 % a v první polovině srpna se vrátily ke 4,4 %. K tomu se přidává jádrová inflace kolem 3 %, kvůli které ČNB v červnu zvedla základní sazbu na 3,75 % a v srpnu ji ponechala beze změny.

Zajímavost: Banky si zatím berou nižší marži, než by odpovídalo historii. Rozpětí mezi hypoteční a tržní swapovou sazbou činilo v červenci asi 0,6 procentního bodu, zatímco dlouhodobý průměr od roku 2014 je 1,04 bodu. Tenhle polštář se ale ztenčuje, což znamená, že prostor pro další zdražování hypoték existuje i bez pohybu trhu.

2. Trh zvolnil, ale nespadl

Nových hypoték bez refinancování banky a stavební spořitelny poskytly za 30,8 miliardy Kč, meziměsíčně o 16 % méně. To ovšem odpovídá běžnému prázdninovému útlumu: červenec bývá typicky slabší zhruba o 17 %. Po očištění o sezónnost objem naopak mírně vzrostl.

Počet nových hypoték klesl na 6 706, meziročně o 4 %. Od začátku roku ale banky poskytly 52,2 tisíce nových hypoték, tedy o pětinu více než loni. Při současném tempu by rok mohl skončit kolem 82 tisíc hypoték, což je pořád o 8,4 % více než v roce 2025.

Jinými slovy: nejde o zamrznutí trhu, ale o návrat k udržitelnějšímu tempu po velmi silné druhé polovině loňského roku.

Zdroj: ČBA Hypomonitor, sezónně neočištěná data

Všimněte si sazby u hypoték na výstavbu: 4,82 %, tedy nejníže z hlavních kategorií. Kdo staví nebo rekonstruuje, dostává na trhu v průměru lepší podmínky než ten, kdo kupuje hotové.

3. Průměrná hypotéka klesla pod 4,6 milionu

Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky se snížila na 4,59 milionu Kč. Na jaře přitom atakovala 4,85 milionu. Za poklesem stojí především menší podíl takzvaných investičních hypoték, tedy úvěrů na další bydlení nebo na pronájem. ČNB u nich od dubna zpřísnila limity na LTV 70 % a DTI na sedminásobek ročního příjmu. Investiční hypotéky přitom bývaly v průměru o 29 % vyšší než úvěry na vlastní bydlení, takže jejich úbytek stáhl průměr dolů.

Díky tomu zůstala průměrná měsíční splátka nové hypotéky pod 26 tisíci Kč (konkrétně asi 25 600 Kč při obvyklé splatnosti necelých 27 let). Mediánová, tedy „typická“ splátka, se drží pod 21 tisíci.

Praktické měřítko, které se hodí znát zpaměti: milion korun na 30 let dnes vyjde přibližně na 5 300 Kč měsíčně. Čtyřmilionová hypotéka tedy znamená splátku kolem 21 200 Kč.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

4. Refinancování: úspora se ztenčila

Objem refinancovaných a navýšených úvěrů dosáhl 9,6 miliardy Kč a jejich podíl na trhu klesl na 23,8 %. Zajímavější je ale poměr sazeb. Refinancované hypotéky se v červenci sjednávaly průměrně za 4,83 %, tedy jen o sedm setin bodu pod novými úvěry. V květnu a červnu byl rozdíl více než dvojnásobný.

Automatika „přejdu jinam a ušetřím“ tedy přestává platit. Refinancování dnes dává smysl hlavně tehdy, když vám u stávající banky nabídnou při refixaci sazbu výrazně nad trhem, nebo když potřebujete úvěr navýšit či prodloužit splatnost.

Zásadní je to pro domácnosti, které braly hypotéku v roce 2021 za průměrných 2,33 %. Při přechodu na dnešní refinanční sazbu a kratší zbývající splatnost jim splátka naroste zhruba o 3 200 Kč měsíčně.

TIP: Řešte konec fixace minimálně půl roku dopředu. Nabídku od vlastní banky dostanete většinou dva až tři měsíce před koncem, a to je na porovnání trhu a případný přesun k jiné bance málo času.

5. Co čekat do konce roku

Nikdo vám seriózně neřekne, kde budou sazby v prosinci. Několik věcí ale víme:

• Tržní swapové sazby se v srpnu vrátily nad červencové úrovně, což do hypoték teprve doputuje.
• ČNB drží jestřábí tón kvůli jádrové inflaci kolem 3 %.
• 10. září rozhoduje ČNB o dalším nastavení makroobezřetnostní politiky, tedy o limitech LTV, DTI a DSTI.
• Ceny nemovitostí rostou dál. V prvním čtvrtletí přidaly meziročně kolem 10 %, průměrná transakční cena bytu se pohybovala kolem 98 tisíc Kč za metr.

Poslední bod je při čekání na levnější hypotéku často podceňovaný. Pokud sazba klesne o půl bodu, ale nemovitost mezitím zdraží o 8 %, na výsledné splátce si nepolepšíte. Reálné mzdy naopak rostou (8,1 % meziročně v prvním čtvrtletí), takže dostupnost bydlení se nezhoršuje tak rychle, jak by samotný pohyb sazeb naznačoval.

6. Co s tím prakticky

Kupujete: Nečekejte na „dno“ sazeb, ale na správnou nemovitost. Mějte financování vyřešené dopředu, na prohlídce je to vaše největší vyjednávací výhoda.

Stavíte nebo rekonstruujete: Sazby u hypoték na výstavbu jsou aktuálně nejnižší z hlavních kategorií. Vyplatí se porovnat víc bank, rozdíly v podmínkách čerpání jsou u výstavby větší než u koupě.

Končí vám fixace: Nepodepisujte první nabídku od vlastní banky. Rozdíl mezi nabídkovou a dosažitelnou sazbou bývá i několik desetin bodu, což na milionech dělá desítky tisíc korun.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Předschválená hypotéka s platností až 24 měsíců. Na prohlídku přijdete jako kupující s penězi v zádech, ne jako někdo, kdo teprve začne řešit banku.
• Porovnáme nabídky napříč trhem. Nejde jen o sazbu: podmínky čerpání, poplatky za předčasné splacení i ochota banky uznat váš příjem se liší zásadně.
• Umíme složitější příjmy. OSVČ včetně paušální daně, majitele firem i příjmy ze zahraničí. Tam, kde jedna banka řekne ne, jiná počítá jinak.
• Hypotéka na výstavbu a rekonstrukci. Nastavíme harmonogram čerpání tak, aby vám peníze dorazily, když je potřebujete.
• Offsetová hypotéka s úrokem až 0 %. Vhodné, pokud držíte rezervu a nechcete ji nechat ležet na spořicím účtu.
• Servis pro expaty v angličtině. Náš tým tvoří 21 certifikovaných specialistů s certifikacemi PFP, EFA a EFP.
• Pro vás zdarma. Odměnu poradci hradí banka, vy neplatíte nic navíc.

Nejčastější dotazy

1⃣ Jaká je aktuální průměrná sazba hypotéky? V červenci 2026 činila průměrná realizovaná sazba u nových hypoték 4,9 %. To jsou ale obchody sjednané dříve. Aktuální nabídkové sazby většiny bank se pohybují nad pěti procenty a konkrétní číslo pro vás závisí na LTV, délce fixace a bonitě.

2⃣ Budou hypoteční sazby klesat? Krátkodobě to nic nenaznačuje. Tržní swapové sazby jsou v srpnu na zvýšených úrovních a ČNB kvůli jádrové inflaci kolem 3 % nespěchá s uvolňováním. Případný pokles je spíš otázkou roku 2027 než podzimu.

3⃣ Vyplatí se dnes refinancovat hypotéku? Záleží na tom, co máte teď. Průměrná refinanční sazba byla v červenci 4,83 %, tedy jen těsně pod novými úvěry. Pokud vám banka nabízí při refixaci výrazně víc než trh, přesun se vyplatí. Pokud jste blízko trhu, samotné refinancování úsporu nepřinese.

4⃣ Kolik měsíčně zaplatím za hypotéku 4 miliony? Při sazbě kolem 4,9 % a splatnosti 30 let vychází splátka přibližně na 21 200 Kč. Orientační pravidlo: milion korun na 30 let stojí zhruba 5 300 Kč měsíčně.

5⃣ Jak dlouhou fixaci mám zvolit? Na trhu dominují tříleté fixace. Krátká fixace je sázka na pokles sazeb, delší kupuje jistotu splátky. Při současných úrovních dává smysl fixaci nedloužit na maximum, ale ani nespoléhat na to, že za rok bude výrazně levněji.

6⃣ Změnily se podmínky pro investiční hypotéky? Ano. ČNB od dubna 2026 zpřísnila limity u hypoték na další bydlení a na pronájem: LTV na 70 % a DTI na sedminásobek ročního čistého příjmu. Projevilo se to i v datech, průměrná výše hypotéky od té doby klesá.

Shrnutí

Červenec potvrdil, že levné peníze se zatím nevracejí. Sazby vzrostly na 4,9 %, nabídky bank už začínají pětkou a rozdíl mezi novou a refinancovanou hypotékou se smrskl na minimum. Trh přesto zůstává silný, jen se vrátil k normálnějšímu tempu. Pro vás z toho plyne jediné praktické doporučení: nespoléhat na to, že čekáním získáte, a mít financování vyřešené dřív, než najdete nemovitost.

Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Předschválená hypotéka: vše, co potřebujete vědět
• Soutěž s Hoňte tygra: 2 000 Kč do fanshopu Sigmy Olomouc
• Ceny stavebních pozemků: za deset let vzrostly o 221 %. Co to znamená, když chcete stavět
• Za co neutrácet, když chcete žádat o hypotéku
• Jak vyjednat slevu na hypotéce: 7 tipů, které fungují

The post Hypoteční sazby atakují 5 %. Co červencová data znamenají pro vaši splátku first appeared on HypoSpace.cz.

V tomto přehledu se podíváme na to, jak se ceny pozemků vyvíjely, kde se dnes platí nejvíc a nejmíň, proč nízká cena za metr čtvereční nemusí znamenat výhodnou koupi a jak celou stavbu poskládat s hypotékou.

TIP: Koukněte na naší aktuální nabídku pozemků

1. Za deset let plus 221 %, meziročně plus 7,3 %

Celorepubliková cena pozemků pro bydlení vzrostla z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026. To je růst o více než 221 %, tedy tempo, které v tomto období nedokázala udržet většina ostatních typů nemovitostí.

Data pocházejí z analýzy projektu Realiťák roku ve spolupráci s cenovými mapami CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz.

Důležitá je i struktura toho růstu. Poslední rok přidal 7,3 %, zatímco předchozí rok byl skoro plochý. Trh se tedy nezrychluje plynule, ale ve vlnách, a právě do jedné takové vlny teď vstupuje každý, kdo shání parcelu.

2. Trh se zrychlil na polovinu: pozemek zmizí z nabídky za čtyři měsíce

Zajímavější než samotná cena je rychlost. Průměrná doba, po kterou je pozemek v nabídce, se zkrátila z 294 dní v červnu 2025 na 118 dní v červnu 2026. To je pokles o téměř 60 %. Současně kleslo množství inzerovaných pozemků z 16 672 na 15 172, tedy o 9 %.

Pro vás jako kupujícího to znamená jedinou praktickou věc: čas na rozmyšlenou se zkrátil zhruba na polovinu. Zatímco dřív se dalo měsíce v klidu porovnávat, dnes zajímavé parcely mizí dřív, než stihnete obvolat banky.

Zajímavost: Předschválená hypotéka od HypoSpace platí až 24 měsíců. Hledáte tedy pozemek s penězi v zádech a na prohlídce působíte jako hotovostní kupující, což je při čtyřměsíční průměrné době nabízení výhoda, kterou nejde dohnat později.

3. Nejdražší okresy: Praha, Brno a pás kolem hlavního města

Nejdražším místem pro stavbu zůstává Praha, kde cena v červnu 2026 dosáhla 20 380 Kč/m². Odstup od zbytku republiky je propastný.

Do první desítky patří dále Plzeň-město, Kladno, Brno-venkov, Beroun, Mělník a Nymburk. Šest položek z první desítky tak připadá na Středočeský kraj, což potvrzuje, že poptávka po bydlení v dojezdové vzdálenosti od Prahy zůstává tím nejsilnějším motivem na trhu.

Vysvětlení je prosté: připravených a skutečně zastavitelných parcel je kolem velkých měst omezené množství. Cena tam neroste jen kvůli zájmu kupujících, ale i kvůli tomu, že vhodných ploch prostě ubývá.

4. Kde ceny rostly nejrychleji: okresy, které dohánějí

Nejvyšší desetiletý růst nezaznamenaly nejdražší lokality, ale okresy, které startovaly z nízké základny.

V první desítce jsou dále Český Krumlov, Chrudim, Strakonice, Jičín, Litoměřice, Břeclav a Náchod. Vysoké procento zde neznamená drahou lokalitu, ale rychlé dorovnávání. Pokud tedy vybíráte v podobném regionu, počítejte s tím, že cena, kterou jste viděli před dvěma lety, už dnes neplatí.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

5. Nejlevnější okresy a proč nízká cena nemusí být výhra

Na opačném konci žebříčku stojí okresy, kde se dá pozemek pořídit výrazně levněji.

U pozemků ale platí víc než kdekoli jinde, že cena za metr je jen jedno číslo z mnoha. Nekupujete plochu, kupujete si možnost na ní postavit dům. A ta možnost může být omezená nebo drahá.

Před podpisem rezervační smlouvy si proto vždy ověřte:

• zda je pozemek v územním plánu skutečně určený k bydlení, ne jen jako zahrada nebo rezerva,
• jak je řešený právní přístup z veřejné komunikace,
• jak daleko jsou přípojky elektřiny, vody, kanalizace a plynu a kdo hradí jejich dotažení,
• zda pozemek nezasahuje do ochranného pásma, záplavové zóny nebo do trasy inženýrských sítí,
• jak je svažitý a jaké bude podloží, protože obojí umí prodražit základy,
• jaké regulativy platí pro tvar a výšku stavby.

TIP: U levnějších parcel se často stane, že příprava pozemku ke stavbě stojí víc než pozemek samotný. Než se rozhodnete, nechte si od projektanta udělat hrubý odhad nákladů na přípojky a terénní úpravy. Pár tisíc korun tady ušetří statisíce později.

6. Co si z toho odnést do rozpočtu

Pokud plánujete stavbu, počítejte s tím, že pozemek je jen vstupenka. Reálný rozpočet se skládá z ceny parcely, přípojek a přístupu, projektu a povolení, samotné stavby a rezervy, kterou byste měli držet zhruba na desetině nákladů na stavbu.

Praktický důsledek rostoucích cen pozemků je tento: čím dražší parcela, tím menší prostor zbývá na dům. Řada lidí kupuje pozemek na horní hranici rozpočtu a pak zjistí, že na dům, který si vysnili, už banka nepůjčí. Proto má smysl řešit financování celku, ne jen prvního kroku.

7. Jak se pozemek financuje hypotékou

Hypotéku na koupi pozemku běžně dostanete, podmínky se ale liší podle toho, jak úlohu postavíte.

Samostatná koupě pozemku

Když financujete jen pozemek bez navazující stavby, banky bývají opatrnější. Zástavou je holá parcela, která se v případě problémů prodává hůř než dokončený dům, a tomu odpovídá i to, jakou část kupní ceny vám banka půjčí. Připravte se tedy na vyšší vlastní zdroje než u koupě hotové nemovitosti.

Pozemek a výstavba v jedné hypotéce

Výhodnější cestou bývá kombinovaný úvěr na pozemek i stavbu. Zástavou je budoucí dům, jehož hodnotu banka posuzuje podle projektu a rozpočtu, a peníze se čerpají postupně podle toho, jak stavba postupuje. Do doby dokončení splácíte jen úroky z vyčerpané částky, což výrazně ulehčí rozpočtu v období, kdy zároveň platíte nájem nebo splátku stávajícího bydlení.

Proč řešit financování dřív než parcelu

Při zkrácené době nabízení je předschválení praktická nutnost. Máte jistotu, do jaké částky se můžete pohybovat, dokážete rychle podat nabídku a nemusíte doufat, že prodávající počká, než si vyřídíte úvěr.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Připravíme vám předschválenou hypotéku s platností až 24 měsíců, takže můžete hledat parcelu bez tlaku a na prohlídce jednat z pozice síly.
• Poskládáme financování pozemku i následné výstavby do jednoho úvěru, včetně nastavení čerpání podle harmonogramu stavby.
• Porovnáme podmínky napříč bankami, protože právě u pozemků a rozestavěných staveb se přístup jednotlivých bank liší nejvíc.
• Poradíme si i s příjmy, které bývají pro banky komplikované: podnikáním, paušální daní nebo příjmy ze zahraničí.
• Upozorníme vás na rizika konkrétního pozemku, která ovlivní odhad a tím i výši úvěru, od územního plánu po chybějící přípojky.
• Někteří naši poradci jsou zároveň realitní makléři, takže dokážou posoudit i kvalitu samotné lokality, ne jen čísla v žádosti.
• Naše služby jsou pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.

Nejčastější dotazy

1⃣ Kolik stojí stavební pozemek v roce 2026? Celorepublikový průměr činil v červnu 2026 2 615 Kč/m². Rozdíly mezi okresy jsou ale obrovské, od zhruba 974 Kč/m² v Děčíně po 20 380 Kč/m² v Praze. Průměr proto berte jen jako orientační vodítko, rozhoduje konkrétní lokalita a konkrétní parcela.

2⃣ Dá se na koupi pozemku vzít hypotéka? Ano, hypotéku na pozemek banky poskytují. U samostatné koupě pozemku bez navazující stavby ale obvykle požadují vyšší vlastní zdroje než u koupě domu nebo bytu, protože holý pozemek je pro ně hůře zpeněžitelná zástava.

3⃣ Je lepší financovat pozemek a stavbu zvlášť, nebo dohromady? Ve většině případů dohromady. Kombinovaný úvěr počítá s hodnotou budoucího domu, umožňuje postupné čerpání a do dokončení stavby platíte jen úroky z vyčerpané části. Rozdělení na dva úvěry má smysl spíš tehdy, když mezi koupí pozemku a začátkem stavby plánujete delší pauzu.

4⃣ Na co si dát pozor u levného pozemku? Nejčastější past je pozemek, který sice má nízkou cenu za metr, ale chybí u něj přípojky, právní přístup nebo vhodné zařazení v územním plánu. Náklady na dotažení sítí a terénní úpravy pak mohou převýšit samotnou kupní cenu.

5⃣ Jak rychle musím na zajímavou parcelu reagovat? Průměrná doba nabízení klesla na 118 dní, u atraktivních lokalit je ale výrazně kratší. Bez připraveného financování se snadno stane, že parcela odejde jinému zájemci, který má předschválení a dokáže se rozhodnout okamžitě.

Shrnutí

Stavební pozemky za deset let zdražily o 221 % a poslední rok přidal dalších 7,3 %. Zároveň jich v nabídce ubývá a mizí z ní zhruba dvakrát rychleji než loni. Znamená to, že rozhodovat se budete pod větším časovým tlakem a s menším výběrem, než jaký měli lidé stavějící před pár lety. Nejlepší obranou je připravené financování a střízlivý rozpočet, který počítá nejen s cenou parcely, ale i s tím, co bude stát její příprava.

Chcete vědět, na jakou parcelu a jaký dům reálně dosáhnete? Ozvěte se nám a do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Za co neutrácet, když chcete žádat o hypotéku
• Hypotéka pro singles: jak na ni s jedním příjmem
• Nemovitosti na prodej – ověřené nabídky
• Jste IT na OSVČ? Najdeme vám nejlepší hypotéku
• Jak na hypotéku jako OSVČ s paušální daní: kompletní průvodce

The post Ceny stavebních pozemků: za deset let vzrostly o 221 %. Co to znamená, když chcete stavět first appeared on HypoSpace.cz.

V článku shrnujeme klíčová čísla červnového ČBA Hypomonitoru a vysvětlujeme, co znamenají pro každého, kdo hypotéku plánuje, splácí nebo ho čeká refixace.

1. Červen přinesl zklidnění, ne propad

Banky a stavební spořitelny v červnu poskytly skutečně nové hypotéky (bez refinancování) za 36,5 miliardy korun. To je o 4 % méně než v květnu, což je nezvyklé, protože červen historicky patří k silnějším měsícům a obvykle přináší meziměsíční růst.

Za zvolněním stojí tři faktory:

• Vyšší tržní úrokové sazby, které se postupně propisují do nabídek bank.
• Dubnové zpřísnění podmínek ČNB pro tzv. investiční hypotéky.
• Konec předzásobení. Část zájemců uspíšila žádost už na jaře, právě kvůli očekávanému růstu sazeb a přísnější regulaci.

Celkový obrázek trhu je ale stále velmi dobrý. Za první pololetí 2026 dosáhl objem nových hypoték 216 miliard korun, tedy o 66 miliard více než loni ve stejném období. Počet nových hypoték od začátku roku přesáhl 45 tisíc, meziročně o 24 % více.

Přehled červnových čísel

Zdroj: ČBA Hypomonitor, červen 2026

2. Proč sazby vzrostly na 4,79 %?

Průměrná realizovaná sazba nových hypoték v červnu vzrostla na 4,79 % z květnových 4,67 %. Před rokem přitom činila 4,56 %.

Hlavním důvodem je předchozí růst tržních úrokových sazeb (úrokových swapů), za které si banky půjčují peníze na delší období. Ty tlačí nahoru:

• Stále vysoká jádrová inflace, kvůli které ČNB v červnu zvýšila základní úrokovou sazbu na 3,75 %.
• Geopolitická situace na Blízkém východě. Zklidnění kolem Hormuzského průlivu v červnu tržní sazby krátce stlačilo dolů, obnovené boje v Perském zálivu je ale v červenci vrátily zpět nahoru.

Banky navíc do nabídkových sazeb zatím promítly jen část růstu zdrojových nákladů. Marže bank nad tržními sazbami zůstává pod dlouhodobým průměrem, což je dobrá zpráva. Konkurence na trhu funguje.

Zajímavost: Sazba hypoték na refinancování (4,63 %) byla v červnu téměř o dvě desetiny procentního bodu nižší než sazba pro úplně nové hypotéky. Pokud vám končí fixace, vyplatí se nabídky bank porovnat. Rozdíly mezi bankami jsou často větší, než čekáte.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

3. Průměrná hypotéka klesla pod 4,7 milionu korun

Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky se v červnu vrátila na 4,68 milionu Kč, meziměsíčně o téměř 3 % méně. Meziročně je ale stále o 11 % výše, což odráží dva trendy:

• Ceny nemovitostí dál rostou. Meziročně zhruba o 10 %, průměrná transakční cena bytu v ČR dosáhla 98 tisíc Kč za metr čtvereční.
• Rostou i reálné mzdy domácností, v prvním čtvrtletí 2026 meziročně o 8,1 %.

Ilustrativní měsíční splátka průměrné nové hypotéky se díky nižší průměrné výši úvěru vrátila pod 26 tisíc korun. Samotný meziroční růst sazby o 0,23 procentního bodu zvyšuje splátku průměrné hypotéky zhruba o 600 Kč měsíčně.

TIP: Výše sazby není jediná páka, jak ovlivnit splátku. Délka splatnosti, výše vlastních zdrojů i volba fixace mohou se splátkou pohnout o tisíce korun. Projdeme s vámi všechny varianty a spočítáme, která dává ve vaší situaci největší smysl.

4. Vlna refinancování sílí

Objem refinancovaných a navýšených úvěrů dosáhl v červnu 12,4 miliardy Kč. To je o 75 % více, než byl loňský měsíční průměr, a trojnásobek hodnot z roku 2024. Refinancování tvořilo čtvrtinu celého trhu.

Důvod je jednoduchý: souběžně končí delší fixace z éry rekordně nízkých sazeb i kratší fixace z období sazeb vysokých. Kdo si v roce 2021 bral hypotéku za průměrných 2,33 %, refixuje dnes kolem 4,63 %. U průměrné hypotéky to znamená nárůst splátky o více než 3 100 Kč měsíčně.

TIP: Nečekejte na dopis z banky. Nabídku na novou fixaci řešte ideálně 6 měsíců před koncem té stávající. Získáte čas porovnat konkurenci a vyjednat lepší podmínky, ať už u své banky, nebo jinde.

5. Co dělá ČNB a co čekat dál

Od dubna platí přísnější limity pro investiční hypotéky (tedy na nemovitost, ve které nebydlíte): LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7násobek čistého ročního příjmu. Právě tento krok stojí za částí jarního předzásobení i červnového ochlazení.

Na červnovém zasedání nechala bankovní rada pravidla pro hypotéky beze změny, zvýšila ale proticyklickou kapitálovou rezervu bank na 1,5 % s platností od července 2027. Další zasedání ČNB k nastavení hypoteční regulace proběhne 10. září 2026 a aktuální data nenaznačují, že by mělo přinést další zpřísnění.

Podle momentového výhledu ČBA by letošní rok mohl skončit s přibližně 82 tisíci novými hypotékami, tedy zhruba o 8 % více než loni. Trh tedy zpomaluje z výjimečného tempa, ale zůstává zdravý a silný.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Porovnáme za vás nabídky všech relevantních bank a stavebních spořitelen, ne jen jedné nebo dvou.
• Pohlídáme, aby vaše žádost splnila limity ČNB (LTV, DTI, DSTI) ještě před podáním. Žádné zbytečné zamítnutí.
• Poradíme s načasováním refixace a vyjednáme podmínky u vaší i konkurenční banky.
• Pomůžeme i v komplikovanějších situacích: OSVČ, paušální daň, investiční nemovitost, příjmy ze zahraničí.
• Vše vyřídíte online nebo osobně, podle toho, co vám vyhovuje. Do 24 hodin víte, na čem jste.
• Naši poradci mají certifikaci EFA/EFPA a hypotékami se zabývají denně.
• Naše služby jsou pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, u které si hypotéku sjednáte.

Nejčastější dotazy

1. Jaká je aktuální průměrná sazba hypoték? Podle ČBA Hypomonitoru činila průměrná realizovaná sazba nových hypoték v červnu 2026 4,79 %. Hypotéky na refinancování se sjednávaly v průměru za 4,63 %. Konkrétní nabídka se ale liší podle banky, LTV, výše příjmu i délky fixace.

2. Budou sazby hypoték v roce 2026 ještě klesat? Krátkodobě spíše ne. Tržní úrokové sazby drží výše přetrvávající inflace i geopolitické napětí a banky předchozí růst nákladů do nabídek teprve promítají. Vývoj ale sledujeme každý měsíc a s načasováním vám rádi poradíme.

3. Vyplatí se teď refinancovat hypotéku? Pokud vám končí fixace, určitě se vyplatí porovnat nabídky. Sazby na refinancování jsou aktuálně nižší než u nových hypoték a rozdíly mezi bankami dosahují i několika desetin procentního bodu, což u průměrné hypotéky znamená stovky korun na splátce každý měsíc.

4. Co znamená zpřísnění ČNB pro investiční hypotéky? Od dubna 2026 platí pro hypotéky na nemovitost, ve které nebudete bydlet, limit LTV 70 % (potřebujete tedy alespoň 30 % vlastních zdrojů) a limit DTI 7násobek čistého ročního příjmu. Na hypotéky na vlastní bydlení se přísnější limity nevztahují.

5. Jak vysoká je průměrná splátka hypotéky? Ilustrativní splátka průměrné nové hypotéky (4,68 mil. Kč, splatnost zhruba 27 let, sazba 4,79 %) se v červnu vrátila pod 26 tisíc korun měsíčně. Mediánová splátka je nižší, pod 21 tisíc korun.

Shrnutí

Červnový ČBA Hypomonitor potvrdil, že hypoteční trh po výjimečně silném jaru zvolnil, zůstává ale na silných úrovních. Průměrná sazba vzrostla na 4,79 %, průměrná hypotéka klesla pod 4,7 milionu korun a splátka pod 26 tisíc měsíčně. Sílí vlna refinancování a přísnější pravidla ČNB dopadají hlavně na investiční hypotéky. Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se – do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Hypotéka pro singles: jak na ni s jedním příjmem
• Hypotéky v květnu 2026: trh zvolnil, ale sazby i splátky míří nahoru
• Hypotéky pro mladé do 36 let: co chystá vláda od roku 2028?
• Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?
• Co je potřeba k hypotéce v roce 2026? Přehled podmínek, dokumentů a tipů

The post Hypoteční trh přepnul z trysku do klusu. Sazby vyšplhaly na 4,79 % first appeared on HypoSpace.cz.