Našli jste parcelu, o které roky sníte, a při pohledu na cenu vám došlo, že za tyhle peníze se před deseti lety stavěl celý dům? Nejste sami. Stavební pozemky jsou dnes nejrychleji zdražující částí realitního trhu a zároveň tou, které ubývá.
V tomto přehledu se podíváme na to, jak se ceny pozemků vyvíjely, kde se dnes platí nejvíc a nejmíň, proč nízká cena za metr čtvereční nemusí znamenat výhodnou koupi a jak celou stavbu poskládat s hypotékou.
TIP: Koukněte na naší aktuální nabídku pozemků
1. Za deset let plus 221 %, meziročně plus 7,3 %
Celorepubliková cena pozemků pro bydlení vzrostla z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026. To je růst o více než 221 %, tedy tempo, které v tomto období nedokázala udržet většina ostatních typů nemovitostí.
| Období | Cena za m² | Poznámka |
|---|---|---|
| červen 2016 | 814 Kč | výchozí hodnota |
| červen 2024 | 2 421 Kč | +8,0 % do června 2026 |
| červen 2025 | 2 437 Kč | +7,3 % do června 2026 |
| červen 2026 | 2 615 Kč | +221 % oproti roku 2016 |
Data pocházejí z analýzy projektu Realiťák roku ve spolupráci s cenovými mapami CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz.
Důležitá je i struktura toho růstu. Poslední rok přidal 7,3 %, zatímco předchozí rok byl skoro plochý. Trh se tedy nezrychluje plynule, ale ve vlnách, a právě do jedné takové vlny teď vstupuje každý, kdo shání parcelu.
2. Trh se zrychlil na polovinu: pozemek zmizí z nabídky za čtyři měsíce
Zajímavější než samotná cena je rychlost. Průměrná doba, po kterou je pozemek v nabídce, se zkrátila z 294 dní v červnu 2025 na 118 dní v červnu 2026. To je pokles o téměř 60 %. Současně kleslo množství inzerovaných pozemků z 16 672 na 15 172, tedy o 9 %.
Pro vás jako kupujícího to znamená jedinou praktickou věc: čas na rozmyšlenou se zkrátil zhruba na polovinu. Zatímco dřív se dalo měsíce v klidu porovnávat, dnes zajímavé parcely mizí dřív, než stihnete obvolat banky.
🟡 Zajímavost: Předschválená hypotéka od HypoSpace platí až 24 měsíců. Hledáte tedy pozemek s penězi v zádech a na prohlídce působíte jako hotovostní kupující, což je při čtyřměsíční průměrné době nabízení výhoda, kterou nejde dohnat později.
3. Nejdražší okresy: Praha, Brno a pás kolem hlavního města
Nejdražším místem pro stavbu zůstává Praha, kde cena v červnu 2026 dosáhla 20 380 Kč/m². Odstup od zbytku republiky je propastný.
| Okres | Cena za m² (červen 2026) |
|---|---|
| Hlavní město Praha | 20 380 Kč |
| Brno-město | 10 717 Kč |
| Praha-východ | 7 978 Kč |
| Praha-západ | 7 904 Kč |
Do první desítky patří dále Plzeň-město, Kladno, Brno-venkov, Beroun, Mělník a Nymburk. Šest položek z první desítky tak připadá na Středočeský kraj, což potvrzuje, že poptávka po bydlení v dojezdové vzdálenosti od Prahy zůstává tím nejsilnějším motivem na trhu.
Vysvětlení je prosté: připravených a skutečně zastavitelných parcel je kolem velkých měst omezené množství. Cena tam neroste jen kvůli zájmu kupujících, ale i kvůli tomu, že vhodných ploch prostě ubývá.
4. Kde ceny rostly nejrychleji: okresy, které dohánějí
Nejvyšší desetiletý růst nezaznamenaly nejdražší lokality, ale okresy, které startovaly z nízké základny.
| Okres | Červen 2016 | Červen 2026 | Růst |
|---|---|---|---|
| Jeseník | 257 Kč/m² | 1 460 Kč/m² | +468,1 % |
| Žďár nad Sázavou | 462 Kč/m² | 2 458 Kč/m² | +432,0 % |
| Znojmo | 433 Kč/m² | 2 079 Kč/m² | +380,1 % |
V první desítce jsou dále Český Krumlov, Chrudim, Strakonice, Jičín, Litoměřice, Břeclav a Náchod. Vysoké procento zde neznamená drahou lokalitu, ale rychlé dorovnávání. Pokud tedy vybíráte v podobném regionu, počítejte s tím, že cena, kterou jste viděli před dvěma lety, už dnes neplatí.
👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.
5. Nejlevnější okresy a proč nízká cena nemusí být výhra
Na opačném konci žebříčku stojí okresy, kde se dá pozemek pořídit výrazně levněji.
| Okres | Cena za m² (červen 2026) |
|---|---|
| Děčín | 974 Kč |
| Sokolov | 1 133 Kč |
| Tachov | 1 141 Kč |
| Svitavy | 1 162 Kč |
| Bruntál | 1 183 Kč |
U pozemků ale platí víc než kdekoli jinde, že cena za metr je jen jedno číslo z mnoha. Nekupujete plochu, kupujete si možnost na ní postavit dům. A ta možnost může být omezená nebo drahá.
Před podpisem rezervační smlouvy si proto vždy ověřte:
- zda je pozemek v územním plánu skutečně určený k bydlení, ne jen jako zahrada nebo rezerva,
- jak je řešený právní přístup z veřejné komunikace,
- jak daleko jsou přípojky elektřiny, vody, kanalizace a plynu a kdo hradí jejich dotažení,
- zda pozemek nezasahuje do ochranného pásma, záplavové zóny nebo do trasy inženýrských sítí,
- jak je svažitý a jaké bude podloží, protože obojí umí prodražit základy,
- jaké regulativy platí pro tvar a výšku stavby.
TIP: U levnějších parcel se často stane, že příprava pozemku ke stavbě stojí víc než pozemek samotný. Než se rozhodnete, nechte si od projektanta udělat hrubý odhad nákladů na přípojky a terénní úpravy. Pár tisíc korun tady ušetří statisíce později.
6. Co si z toho odnést do rozpočtu
Pokud plánujete stavbu, počítejte s tím, že pozemek je jen vstupenka. Reálný rozpočet se skládá z ceny parcely, přípojek a přístupu, projektu a povolení, samotné stavby a rezervy, kterou byste měli držet zhruba na desetině nákladů na stavbu.
Praktický důsledek rostoucích cen pozemků je tento: čím dražší parcela, tím menší prostor zbývá na dům. Řada lidí kupuje pozemek na horní hranici rozpočtu a pak zjistí, že na dům, který si vysnili, už banka nepůjčí. Proto má smysl řešit financování celku, ne jen prvního kroku.
7. Jak se pozemek financuje hypotékou
Hypotéku na koupi pozemku běžně dostanete, podmínky se ale liší podle toho, jak úlohu postavíte.
Samostatná koupě pozemku
Když financujete jen pozemek bez navazující stavby, banky bývají opatrnější. Zástavou je holá parcela, která se v případě problémů prodává hůř než dokončený dům, a tomu odpovídá i to, jakou část kupní ceny vám banka půjčí. Připravte se tedy na vyšší vlastní zdroje než u koupě hotové nemovitosti.
Pozemek a výstavba v jedné hypotéce
Výhodnější cestou bývá kombinovaný úvěr na pozemek i stavbu. Zástavou je budoucí dům, jehož hodnotu banka posuzuje podle projektu a rozpočtu, a peníze se čerpají postupně podle toho, jak stavba postupuje. Do doby dokončení splácíte jen úroky z vyčerpané částky, což výrazně ulehčí rozpočtu v období, kdy zároveň platíte nájem nebo splátku stávajícího bydlení.
Proč řešit financování dřív než parcelu
Při zkrácené době nabízení je předschválení praktická nutnost. Máte jistotu, do jaké částky se můžete pohybovat, dokážete rychle podat nabídku a nemusíte doufat, že prodávající počká, než si vyřídíte úvěr.
Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?
- ✅ Připravíme vám předschválenou hypotéku s platností až 24 měsíců, takže můžete hledat parcelu bez tlaku a na prohlídce jednat z pozice síly.
- ✅ Poskládáme financování pozemku i následné výstavby do jednoho úvěru, včetně nastavení čerpání podle harmonogramu stavby.
- ✅ Porovnáme podmínky napříč bankami, protože právě u pozemků a rozestavěných staveb se přístup jednotlivých bank liší nejvíc.
- ✅ Poradíme si i s příjmy, které bývají pro banky komplikované: podnikáním, paušální daní nebo příjmy ze zahraničí.
- ✅ Upozorníme vás na rizika konkrétního pozemku, která ovlivní odhad a tím i výši úvěru, od územního plánu po chybějící přípojky.
- ✅ Někteří naši poradci jsou zároveň realitní makléři, takže dokážou posoudit i kvalitu samotné lokality, ne jen čísla v žádosti.
- ✅ Naše služby jsou pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.
Nejčastější dotazy
1️⃣ Kolik stojí stavební pozemek v roce 2026? Celorepublikový průměr činil v červnu 2026 2 615 Kč/m². Rozdíly mezi okresy jsou ale obrovské, od zhruba 974 Kč/m² v Děčíně po 20 380 Kč/m² v Praze. Průměr proto berte jen jako orientační vodítko, rozhoduje konkrétní lokalita a konkrétní parcela.
2️⃣ Dá se na koupi pozemku vzít hypotéka? Ano, hypotéku na pozemek banky poskytují. U samostatné koupě pozemku bez navazující stavby ale obvykle požadují vyšší vlastní zdroje než u koupě domu nebo bytu, protože holý pozemek je pro ně hůře zpeněžitelná zástava.
3️⃣ Je lepší financovat pozemek a stavbu zvlášť, nebo dohromady? Ve většině případů dohromady. Kombinovaný úvěr počítá s hodnotou budoucího domu, umožňuje postupné čerpání a do dokončení stavby platíte jen úroky z vyčerpané části. Rozdělení na dva úvěry má smysl spíš tehdy, když mezi koupí pozemku a začátkem stavby plánujete delší pauzu.
4️⃣ Na co si dát pozor u levného pozemku? Nejčastější past je pozemek, který sice má nízkou cenu za metr, ale chybí u něj přípojky, právní přístup nebo vhodné zařazení v územním plánu. Náklady na dotažení sítí a terénní úpravy pak mohou převýšit samotnou kupní cenu.
5️⃣ Jak rychle musím na zajímavou parcelu reagovat? Průměrná doba nabízení klesla na 118 dní, u atraktivních lokalit je ale výrazně kratší. Bez připraveného financování se snadno stane, že parcela odejde jinému zájemci, který má předschválení a dokáže se rozhodnout okamžitě.
Shrnutí
Stavební pozemky za deset let zdražily o 221 % a poslední rok přidal dalších 7,3 %. Zároveň jich v nabídce ubývá a mizí z ní zhruba dvakrát rychleji než loni. Znamená to, že rozhodovat se budete pod větším časovým tlakem a s menším výběrem, než jaký měli lidé stavějící před pár lety. Nejlepší obranou je připravené financování a střízlivý rozpočet, který počítá nejen s cenou parcely, ale i s tím, co bude stát její příprava.
Chcete vědět, na jakou parcelu a jaký dům reálně dosáhnete? Ozvěte se nám a do 24 hodin víte, na čem jste.
