Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle, o kterém banky nemluví rády

Šetříte na první byt, sledujete sazby a čekáte, až konečně klesnou. Jenže ony místo toho rostou pátý měsíc v řadě. A tak si kladete otázku, kterou dnes řeší skoro každý, kdo plánuje vlastní bydlení: budou hypotéky zdražovat i dál, nebo se vyplatí ještě chvíli počkat?

Odpověď najdete v čísle, které se v žádné reklamě neobjeví: v marži, která bance z hypotéky zbude. Ta dnes o dalším vývoji sazeb napoví víc než jakákoli prognóza.

V článku se dozvíte:

• proč sazby rostou, i když ČNB už tři měsíce nehnula prstem
• kolik bance reálně zbyde z vaší hypotéky (číslo vás nejspíš překvapí)
• co s vaší splátkou udělá každá desetina procentního bodu
• jestli má smysl čekat na levnější hypotéku
• jakou fixaci volit v době, kdy sazby míří nahoru

1. Sazby rostou pátý měsíc v řadě, i když ČNB stojí

Podívejme se nejdřív na fakta. Průměrná realizovaná sazba nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru vypadá letos takto:

Za tři měsíce si trh připsal čtvrt procentního bodu. Proti loňskému červenci je dnešní hypotéka dražší o 0,37 procentního bodu.

Zajímavé je, že se to děje bez přispění České národní banky. Ta zvedla dvoutýdenní repo sazbu v červnu 2026 na 3,75 % a od té doby ji nechává být. Sazby hypoték přesto lezou dál nahoru. To bývá pro klienty nejmatoucí část celého příběhu. A zároveň ta nejdůležitější.

🟡 Zajímavost: Sazba hypotéky se neodvíjí od repo sazby ČNB, ale od ceny dlouhodobých peněz na trhu. Proto se občas stane, že ČNB sazby snižuje, a hypotéky přesto zdražují. Psali jsme o tom v článku ČNB snižuje sazby, ale hypotéky ne.

2. Bance zbývá z vaší hypotéky 7 600 korun ročně

A teď to číslo, kvůli kterému tenhle článek vznikl.

Banky si peníze na hypotéky musí samy někde půjčit. V červenci je tyto zdroje stály 4,71 %, nejvíc za téměř tři roky. Průměrná hypotéka se přitom prodávala za 4,90 %.

Rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou peněz je marže banky. Spočítejte si to sami:

4,90 % – 4,71 % = 0,19 procentního bodu

V normálních časech si banka nechává zhruba 1 procentní bod. Dnes jí zbývá necelá pětina, marže se propadly o 80 %.

Přeloženo do korun: u hypotéky na 4 miliony zbude bance necelých 7 600 Kč za rok, tedy zhruba 633 Kč měsíčně. A z toho musí ještě pokrýt zpracování žádosti, odhad nemovitosti, riziko nesplácení i provoz pobočky.

Co to pro vás znamená prakticky: banka, které z produktu nezbývá prakticky nic, nemá z čeho slevit. Prostor pro akční nabídky a vyjednávání se scvrkl. A pokud cena zdrojů na trhu poroste dál, banky nemají jinou možnost než ji promítnout do sazeb. Jinak by hypotéky prodávaly se ztrátou.

Průměr se v červenci zastavil na 4,90 %. Do psychologické hranice 5 % chybí deset setin procentního bodu. Při tempu posledních měsíců je to otázka několika týdnů.

3. Co udělá každá desetina procenta s vaší splátkou

Desetina procentního bodu zní jako nic. U hypotéky na třicet let to nic ale není.

Modelový příklad: 4 000 000 Kč, splatnost 30 let, anuitní splácení.

Kdo hypotéku vyřídil v dubnu, platí za stejný byt měsíčně o šest set korun méně než ten, kdo přišel v červenci. Za třicet let je to přes dvě stě tisíc, zhruba cena nové kuchyně.

👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

4. Má smysl počkat, až hypotéky zlevní?

Tohle je otázka, kterou dostáváme nejčastěji. A odpověď není „ano“ ani „ne“, ale „záleží, co čekáte, že se stane s cenami bytů“.

Čekání na levnější hypotéku má smysl jen tehdy, když ceny nemovitostí mezitím nerostou rychleji, než klesají sazby. A přesně to se teď neděje. Zadlužení domácností na bydlení dosáhlo ke konci června 2026 3,7 bilionu korun a meziročně vzrostlo o 17,1 %, nejrychleji za čtyři roky. Lidé kupují, poptávka je silná a ceny to táhne nahoru.

Zároveň se nová nabídka nestíhá doplňovat. Povolovací proces v Česku trvá běžně čtyři až osm let od nákupu pozemku po kolaudaci. V Praze počet vydaných stavebních povolení meziročně klesl o víc než pětinu. Nové byty tedy v dohledné době trh nezaplaví.

Prakticky: když počkáte rok a sazba klesne o půl bodu, ale byt zdraží o 6 %, prodělali jste. U bytu za 4 miliony je 6 % dvě stě čtyřicet tisíc, tedy víc, než ušetříte na úrocích.

TIP: Sazbu můžete v budoucnu změnit refinancováním nebo refixací. Kupní cenu bytu už nikdy nezměníte. To je zásadní rozdíl, na který se při rozhodování často zapomíná.

5. Jakou fixaci zvolit, když sazby rostou

Největší zájem je dnes o tříletou fixaci, tedy kompromis mezi jistotou a flexibilitou.

• Kratší fixace (1–3 roky): sázíte na pokles sazeb. Když místo toho porostou, refixujete výš.
• Delší fixace (5–10 let): zamknete si dnešní sazbu. Když sazby klesnou, budete přeplácet.

Pro prvokupujícího, který si chce hlavně pojistit stabilní rozpočet, bývá rozumný kompromis tři až pět let. Podrobně v článku Fixace hypotéky: jak funguje a jakou zvolit.

6. Kolik musíte mít našetřeno

Dobrá zpráva pro mladé kupující: limity ČNB se pro hypotéky na vlastní bydlení nezpřísnily.

Ukazatele DTI a DSTI zůstávají pro vlastní bydlení deaktivované. Banky si ale hlídají vlastní interní limity, takže na výši příjmu pořád záleží.

Zpřísnění od 1. dubna 2026 se týká jen investičních hypoték (LTV 70 %, DTI 7). Pokud kupujete byt, ve kterém budete bydlet, netýká se vás.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• ✓ Porovnáme nabídky napříč bankami, ne jen jednu. Když se marže scvrknou na pětinu, rozdíly mezi bankami se sice zmenší, ale nezmizí. Při dnešních sazbách i dvě desetiny procentního bodu dělají za třicet let přes 130 000 Kč.
• Řekneme vám, na co reálně dosáhnete, ještě než začnete chodit po prohlídkách.
• Postaráme se o papírování: potvrzení o příjmu, odhad, výpisy, katastr. Vy chodíte do práce, my řešíme banku.
• Ohlídáme vám refixaci, až se vaše fixace bude blížit ke konci. Ozveme se sami a s předstihem, abyste nezůstali na sazbě, kterou vám banka nabídne automaticky.
• Naši poradci mají certifikaci EFA/EFPA a 20 let zkušeností.
• Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, se kterou hypotéku uzavřete. Vy neplatíte nic navíc.

Nejčastější dotazy

1. Budou hypotéky v roce 2026 ještě zdražovat? Zdražování je zatím pravděpodobnější než zlevňování. Banky mají marži stlačenou na 0,19 procentního bodu místo obvyklého jednoho, takže nemají z čeho slevovat. Obrat by přinesl až výraznější pokles tržních úrokových sazeb.

2. Vyplatí se počkat, až sazby klesnou? Jen pokud věříte, že ceny bytů mezitím neporostou. Zadlužení na bydlení roste meziročně o 17,1 % a nová výstavba nestíhá. Když počkáte rok a byt zdraží o 6 %, úspora na sazbě se nevrátí. Sazbu navíc můžete později změnit refinancováním, kupní cenu už ne.

3. Proč hypotéky zdražují, když ČNB sazby nezvyšuje? Protože sazba hypotéky nekopíruje repo sazbu ČNB, ale cenu dlouhodobých peněz na finančním trhu. Ta v červenci vyšplhala na 4,71 %, nejvíc za tři roky. ČNB drží repo sazbu na 3,75 % od června, ale na hypotéky to přímý vliv nemá.

4. Jakou fixaci si vybrat, když sazby rostou? Nejžádanější je dnes tříletá. Krátká fixace se vyplatí, pokud čekáte pokles sazeb, delší pokud chcete hlavně klid a předvídatelnou splátku. Pro první hypotéku bývá rozumný kompromis tři až pět let.

5. Kolik musím mít našetřeno na první byt? Do 36 let vám banka může půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti, takže u bytu za 4 miliony potřebujete zhruba 400 000 Kč vlastních zdrojů. Nad 36 let je to 80 %, tedy 800 000 Kč. Počítejte navíc s rezervou na poplatky, odhad a stěhování.

Shrnutí

Hypotéky letos zdražují pátý měsíc v řadě a průměrná sazba se v červenci vyšplhala na 4,90 %. Za růstem nestojí ČNB, ale dražší peníze na trhu. Bankám z hypotéky zbývá marže 0,19 procentního bodu místo obvyklého celého bodu, takže prostor pro zlevňování prakticky není. Čekání na levnější hypotéku přitom dává smysl jen tehdy, pokud ceny bytů mezitím nerostou rychleji, než sazby klesají. A ty zatím rostou.

Nevíte, na jakou hypotéku dosáhnete a jestli má ve vaší situaci smysl kupovat teď, nebo počkat? Ozvěte se a do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Vláda chce lepit díru v rozpočtu vyšším zdaněním nemovitostí. Míří hlavně na investiční byty
• Hypoteční sazby atakují 5 %. Co červencová data znamenají pro vaši splátku
• Ceny stavebních pozemků: za deset let vzrostly o 221 %. Co to znamená, když chcete stavět
• Spouštíme Kláru: hypoteční AI, která poradí hned
• Nemovitosti na prodej: aktuální nabídka nemovitostí