V médiích se objevily titulky, že vláda připravuje vyšší podporu hypoték pro lidi do 36 let, kterou zaplatí starší a bohatší. Než začnete přepočítávat, kolik ušetříte (nebo o kolik přijdete), je dobré vědět, co je skutečně rozhodnuté a co je zatím jen úvaha na papíře.
V tomto článku oddělíme ověřená fakta od dohadů: co přesně se navrhuje, odkdy by to mohlo platit, jak funguje daňový odpočet úroků dnes a co z toho plyne konkrétně pro vás.
👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce HypoSpace zdarma a bez závazků.
1. Co vláda skutečně chystá
Vládní koalice připravuje změnu státní podpory hypoték, která by měla začít platit od roku 2028. Jádrem je daňové zvýhodnění pro mladší žadatele: lidé do 36 let by měli získat oproti dnešku výhodnější daňové odpočty ze zaplacených hypotečních úroků.
Konkrétně se podle České televize zvažují dvě varianty:
- zvýšení částky úroků, kterou si bude možné odečíst, nebo
- zvýšení procenta, které stát z maximálního odpočtu vrací zpět.
Ministryně financí Alena Schillerová (ANO) měla konkrétní obrysy předložit vládě do konce června 2026. Sama k tomu řekla, že její úvahy jdou cestou daňové podpory, která by byla silnější a významnější zejména pro mladé lidi, a že cílem je, aby úleva byla pokud možno rozpočtově neutrální, tedy aby státní rozpočet nezatížila navíc.
🟡 Zajímavost: I kdyby se koalice na změnách dohodla ještě letos, poslanci by je projednávali nejdříve na jaře 2027 a účinnost se počítá až od roku 2028. Žádná změna se vás tedy v nejbližších měsících netýká, současná pravidla platí dál.
2. Zaplatí to starší a bohatší? Co zatím skutečně víme?
Tohle je část, kde je potřeba být opatrný. Premiér Andrej Babiš sice při poslaneckých interpelacích na konci května naznačil, že by stát mohl část odpočtů odebrat starším a majetnějším klientům. Logika je prostá: aby byla reforma rozpočtově neutrální, musel by stát někomu jinému přístup k odpočtům snížit.
Jenže:
- Ministryně financí Schillerová omezení odpočtů pro starší a majetnější odmítla potvrdit.
- Předseda Sněmovny Tomio Okamura (SPD) uvedl, že o věci koalice zatím vůbec nehovořila.
- Žádné konkrétní parametry neexistují, není stanovena věková hranice „zdražení“, žádný příjmový test ani konkrétní částka.
Jinými slovy: scénář, kdy starší a bohatší doplatí na podporu mladých, je zatím jedna z možností, jak reformu zaplatit, nikoli rozhodnutí. Berte proto titulky o „účtu pro starší“ s rezervou.
TIP: Pokud je vám blízko k 36 letům a koupi nemovitosti zvažujete, nemá smysl spekulativně čekat na rok 2028. Daňový odpočet je v součtu příjemný bonus, ale o dostupnosti hypotéky rozhoduje hlavně sazba, cena nemovitosti a vaše bonita. Ty se přitom mění průběžně.
3. Jak funguje daňový odpočet úroků dnes
Abyste věděli, o jakých penězích se vlastně bavíme: odpočet úroků nesnižuje přímo daň, ale základ daně. Reálná úspora je proto 15 % z odečtené částky.
| Kdy byla uzavřena smlouva | Maximální odpočet úroků ročně | Reálná daňová úspora (15 %) |
|---|---|---|
| Od 1. 1. 2021 | 150 000 Kč | až 22 500 Kč |
| Před rokem 2021 | 300 000 Kč | až 45 000 Kč |
Pro představu: u nové hypotéky, která v květnu 2026 dosahovala v průměru zhruba 4,8 milionu korun, představuje dnešní maximální úspora ekvivalent přibližně jedné měsíční splátky, a to v prvním roce, kdy je splátka tvořena hlavně úrokem. Není to málo, ale není to ani částka, která by sama o sobě rozhodla, jestli na bydlení dosáhnete.
4. Pozor, nepleťte si dvě různé výhody pro mladé
V diskusi se často míchají dvě věci, které spolu nesouvisí. Mladí žadatelé totiž už dnes mají jednu výhodu, která se vůbec netýká daní a kterou chystaná reforma nemění.
Jde o makroobezřetnostní pravidla České národní banky pro ukazatel LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti):
| Žadatel do 36 let (vlastní bydlení) | Žadatel 36 let a starší | |
|---|---|---|
| Maximální LTV | 90 % | 80 % |
| Minimum vlastních zdrojů | 10 % | 20 % |
U bytu za 6 milionů korun je to rozdíl zhruba 600 000 Kč ve vlastních úsporách, které musíte mít našetřené. Ukazatele DTI a DSTI zůstávají u vlastního bydlení deaktivované (ČNB doporučuje obezřetnost zhruba od DTI 8 a DSTI 40 %).
Pro úplnost: od 1. dubna 2026 platí přísnější pravidla u investičních hypoték (na třetí a další nemovitost nebo na byt k pronájmu): LTV jen 70 % a DTI maximálně 7. U investičních bytů navíc odpočet úroků uplatnit nelze.
👉 Spočítejte si orientační splátku i potřebné vlastní zdroje v hypoteční kalkulačce HypoSpace zdarma a bez závazků.
5. Co na to trh a odborníci
Tady je dobré zachovat střízlivost. Většina ekonomů upozorňuje, že daňové odpočty úroků jsou nástroj, který nejvíc pomáhá těm, kdo na hypotéku tak jako tak dosáhnou, ne těm, kterým bydlení uniká.
Hlavní výhrady, které v debatě zaznívají:
- Riziko růstu cen. Pokud stát uměle posílí kupní sílu jedné skupiny na trhu, kde fyzicky chybí byty, prodávající i developeři zareagují vyšší cenou. Podpora se pak může „rozpustit“ v dražších nemovitostech, místo aby zlepšila dostupnost.
- Ostré věkové předěly jsou problematické. Žadatel ve 35 a v 37 letech je z hlediska rizika v podstatě stejný. Tvrdá věková hranice ale vytváří nerovnost.
- Opozice preferuje tlak na sazby. Argumentuje, že efektivnější je snižovat rozpočtový schodek, a tím nepřímo tlačit na nižší úrokové sazby. O sazbách ovšem rozhoduje hlavně ČNB a vývoj inflace, ne přímo vláda.
Pro kontext trhu: hypoteční sazby se po poklesu na začátku roku 2026 zastavily a po zbytek roku se čeká spíš mírný růst. Ceny nemovitostí přitom loni vzrostly v průměru zhruba o 12 %. To jsou faktory, které dostupnost bydlení ovlivňují mnohem víc než pár tisíc korun na daňovém odpočtu.
Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?
- ✅ Vyhodnotíme vaši situaci podle dnešních pravidel, ne podle nejistých plánů: kolik si reálně můžete půjčit a kolik potřebujete našetřit.
- ✅ Vysvětlíme vám výhodu LTV 90 % pro žadatele do 36 let a pomůžeme ji využít naplno, pokud na ni máte nárok.
- ✅ Spočítáme daňový odpočet úroků za vaši konkrétní hypotéku, abyste věděli, s jakou úsporou počítat.
- ✅ Porovnáme nabídky napříč bankami a vyjednáme sazbu i podmínky, které samostatně často nedostanete.
- ✅ Pohlídáme termín konce fixace a včas připravíme refinancování, abyste neplatili zbytečně víc.
- ✅ Provedeme vás celým procesem od první konzultace po podpis, srozumitelně a bez bankovního žargonu.
- ✅ Naše služba je pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka, ne vy.
Nejčastější dotazy
1️⃣ Odkdy by měla platit vyšší podpora hypoték pro mladé? Změna se plánuje od roku 2028. I kdyby se koalice dohodla ještě v roce 2026, poslanci by ji projednávali nejdříve na jaře 2027. Do té doby platí současná pravidla.
2️⃣ Přijdou starší lidé o daňový odpočet úroků? Zatím to není rozhodnuté. Premiér tuto možnost naznačil, ale ministryně financí ji odmítla potvrdit a koalice o ní podle Sněmovny zatím nejednala. Jde o jednu z úvah, jak reformu financovat, ne o schválené opatření.
3️⃣ Kdo se počítá jako „mladý“ žadatel? V dnešních pravidlech ČNB jde o žadatele do 36 let, kteří financují vlastní bydlení. Ti mohou získat hypotéku až do 90 % hodnoty nemovitosti. Chystaná daňová reforma pracuje rovněž s hranicí 36 let.
4️⃣ Kolik dnes ušetřím na daních díky hypotéce? U smluv od roku 2021 si můžete odečíst úroky až do 150 000 Kč ročně, což znamená daňovou úsporu maximálně 22 500 Kč za rok. U starších smluv je strop 300 000 Kč, tedy úspora až 45 000 Kč.
5️⃣ Mám čekat s koupí na rok 2028 kvůli vyšší podpoře? Spíš ne. Reforma je nejistá a dostupnost bydlení ovlivňuje hlavně sazba, cena nemovitosti a vaše bonita, ne daňový odpočet. Vyplatí se vyhodnotit vaši konkrétní situaci dnes.
Shrnutí
Vláda připravuje vyšší daňovou podporu hypoték pro lidi do 36 let, nejdříve od roku 2028. Konkrétní podoba ale zatím neexistuje a populární tvrzení, že „to zaplatí starší a bohatší“, je zatím jen naznačená možnost, kterou ministerstvo financí nepotvrdilo. Pro vaše rozhodování o bydlení jsou dnes mnohem důležitější aktuální sazby, ceny nemovitostí a výhoda LTV 90 % pro žadatele do 36 let, která platí už teď.
Chcete vědět, na jakou hypotéku dosáhnete podle dnešních pravidel? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.
Dále by Vás mohlo zajímat:
- Jak financovat první bydlení: Hypotéka pro mladé do 36 let
- Dotované hypotéky pro mladé: proč znějí lákavě, ale dostupnost bydlení nezlepší
- Poradíme jak získat 100% hypotéku – kompletní průvodce
- Komplikovaná hypotéka? Vyřešíme i případy, které jinde nevycházejí
- Hypotéka u Moneta Money Bank: nové sazby od dubna 2026
