Kdo dnes dosáhne na hypotéku? Průměrný žadatel má 38 let, partnera a příjem 99 tisíc

Otevřeli jste si inzeráty, spočítali splátku a zůstali sedět s otázkou, jestli na hypotéku vůbec máte? Nejste sami. Aktuální data bank ukazují, že úvěr na bydlení dnes typicky získává dvojice kolem 38 let s nadprůměrným příjmem a hotovostí na účtu. Zároveň ale platí, že hranice, kterou banky reálně schvalují, je o dost mírnější, než by průměry napovídaly.

V článku rozebereme, jak vypadá průměrný úspěšný žadatel v Česku a v Praze, kolik příjmu ve skutečnosti potřebujete, proč největší brzdou nebývá výplata, ale vlastní zdroje, a co s tím můžete udělat.

1. Jak vypadá průměrný úspěšný žadatel o hypotéku v roce 2026

Banky mají o svých klientech přesná čísla. Z nich vyplývá, že typický člověk, kterému hypotéku schválí, je ve věku 38 let a o úvěr žádá nejčastěji v páru. Průměrná nově poskytnutá hypotéka v Česku činí přibližně 4,6 milionu korun a při sazbách okolo 5 % a splatnosti 30 let vychází měsíční splátka na něco přes 26 tisíc korun. Čistý příjem domácnosti, která takový úvěr získá, dosahuje v průměru 99 tisíc korun měsíčně.

V Praze jsou všechna čísla o třetinu vyšší:

🟡 Zajímavost: Podle Deloitte se standardem pro pořízení bydlení stává pár se dvěma příjmy, úsporami a často i pomocí rodičů. Samostatně žijící člověk s průměrnou mzdou na hypotéku dosáhne obtížně, zejména v Praze.

2. Kolik příjmu ve skutečnosti potřebujete: teorie versus realita

Tady přichází důležitá věc, kterou průměry zakrývají. Čísla výše ukazují, kdo hypotéku dostal, ne kdo by na ni mohl dosáhnout.

Scoringové modely bank jsou nastavené mírněji. Podle propočtů hypotečních specialistů by na průměrnou celorepublikovou hypotéku se splátkou 26 tisíc korun měl stačit čistý příjem domácnosti zhruba 60 až 65 tisíc korun měsíčně, tedy přibližně dvojnásobek splátky. V Praze by u průměrného bytu mělo stačit 70 až 75 tisíc korun čistého.

Rozdíl mezi teoretickým minimem (60 tisíc) a reálným průměrem schválených (99 tisíc) je propastný. Co z toho plyne?

• Hypotéky dnes skutečně čerpají hlavně bonitnější domácnosti.
• Zároveň to ale neznamená, že s příjmem 65 tisíc na hypotéku nedosáhnete. Znamená to, že se o ni méně lidí s takovým příjmem vůbec pokouší, nebo je zastaví něco jiného než příjem.

💡 TIP: Nepodceňujte se předem podle průměrů. Reálné limity vaší domácnosti (DTI, DSTI, LTV) si nechte spočítat konkrétně. Rozdíl mezi „asi ne“ a „ano, s touto strukturou“ je často jen v tom, jak se žádost postaví.

👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

3. Skutečná stopka nebývá příjem, ale vlastní zdroje

Na jedné věci se shodují banky i poradci: hypotéku vám dnes častěji zablokuje chybějící hotovost než nízká výplata.

Banky standardně půjčují do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti (LTV 80). Zbylých 20 % musíte mít vlastních. Co to znamená v praxi:

K tomu je potřeba připočítat rezervu na daň, poplatky, stěhování nebo drobné úpravy. Pro spoustu domácností, které by splátku bez problémů utáhly, je právě těchto „20 %“ nepřekonatelná bariéra.

Výjimka pro mladé do 36 let

Pokud je vám méně než 36 let, banky vám půjčí až do 90 % hodnoty nemovitosti (LTV 90). U pražského bytu za 9 milionů tak potřebujete zhruba milion korun místo dvou. Stále hodně, ale poloviční hranice.

4. Jak snížit potřebnou hotovost: zástava další nemovitosti

Když vlastní zdroje chybí, existuje cesta, kterou využívá stále více domácností: k úvěru se zastaví ještě další nemovitost nad rámec té kupované. Typicky byt nebo dům rodičů.

Jak to funguje:

1. Banka posuzuje LTV z celkové hodnoty všech zastavených nemovitostí.
2. Pokud se do zástavy přidá nemovitost rodičů, může LTV klesnout klidně na 50 nebo 40 %.
3. Potřebná výše vlastních prostředků se tím může snížit až o polovinu.

Ze statistik bank vyplývá, že zhruba každá desátá hypotéka je dnes zajištěna dvěma nemovitostmi. Právě to stahuje průměrné celorepublikové LTV na hodnotu okolo 67 %. Podle bank je tento model stále běžnější, protože umožňuje nemít tolik vlastní hotovosti.

🏠 Praha je jiná: V hlavním městě o hypotéku žádají bonitnější klienti, kteří si LTV snižovat nemusí. Nejběžnější je tam LTV 80. Když už Pražané zastavují další nemovitost, dělají to proto, aby ušetřenou hotovost vložili do rekonstrukce, jiné investice, nebo si ji nechali jako rezervu.

💡 TIP: Dozajištění není jen pro ty, kterým hotovost chybí. Pokud máte úspory, ale nechcete je celé utopit v akontaci, může být rozumnější zastavit druhou nemovitost a peníze si nechat na rekonstrukci nebo jako polštář. Je to ale závazek i pro majitele druhé nemovitosti, takže si nastavení vždy promyslete a nechte poradit.

5. Kam se trh posouvá: sazby a dostupnost bydlení

Dostupnost vlastního bydlení v Česku se dlouhodobě zhoršuje, protože mzdy nerostou tak rychle jako ceny nemovitostí. Podle aktuálního Deloitte Property Indexu je Praha třetí nejméně dostupnou metropolí v Evropě: na průměrný byt o 70 m² potřebujete 15 ročních hrubých platů. Hůře je na tom už jen Amsterdam a Athény.

A výhled na sazby? Cena dlouhých peněz roste kvůli vyšším výnosům státních dluhopisů. Tříleté a pětileté úrokové swapy, ze kterých banky částečně hypotéky financují, se pohybují kolem 4,8 %. Po připočtení bankovní marže se hypotéky v dohledné době těžko dostanou pod 5 %.

Co to znamená pro vás:

• Čekání na „lepší sazby“ nemusí být dobrá strategie, pokud mezitím porostou ceny nemovitostí.
• Klíčem není sazba, ale správně postavená žádost: struktura příjmů, zajištění, rezerva.
• Pokud kupujete, vyplatí se mít financování vyřešené dopředu, ne až po nalezení nemovitosti.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• ✅ Spočítáme vaše reálné limity. Ne podle průměrů, ale podle vaší konkrétní situace: DTI, DSTI, LTV, struktura příjmů.
• ✅ Předschválená hypotéka až na 24 měsíců. Na prohlídky chodíte s penězi v zádech a působíte jako hotovostní kupující. Prodávající to pozná.
• ✅ Navrhneme zajištění tak, aby vám zbyla hotovost. Vyhodnotíme, jestli má smysl dozajištění druhou nemovitostí a jak ho bezpečně nastavit pro vás i pro rodiče.
• ✅ Rozumíme příjmům, se kterými si banky nevědí rady. OSVČ, podnikatelé, příjmy ze zahraničí, kombinované příjmy páru.
• ✅ Porovnáme nabídky napříč bankami. Sazba je jen jeden z parametrů, hlídáme i podmínky zajištění, poplatky a možnost mimořádných splátek.
• ✅ 21 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP) v češtině i angličtině.
• ✅ Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, vy platíte stejnou sazbu jako na pobočce, jen s naším servisem navíc.

Nejčastější dotazy

1. Jaký příjem potřebuji na hypotéku 4 miliony? Při sazbě kolem 5 % a splatnosti 30 let vychází splátka zhruba 21 až 22 tisíc korun. Podle scoringu bank by měl stačit čistý příjem domácnosti přibližně na úrovni dvojnásobku splátky, tedy 45 až 50 tisíc korun, pokud nemáte jiné úvěry. Přesnou hranici ovlivňují DTI a DSTI limity, počet dětí a další závazky.

2. Kolik vlastních peněz musím mít na hypotéku? Standardně 20 % z hodnoty nemovitosti, pro žadatele do 36 let stačí 10 %. Potřebnou hotovost lze výrazně snížit zástavou další nemovitosti, typicky rodičů. K tomu vždy počítejte s rezervou na poplatky a vybavení.

3. Dosáhnu na hypotéku sám, bez partnera? Ano, ale s průměrným příjmem to bývá těžké, zejména v Praze. Rozhoduje poměr splátky k čistému příjmu a výše vlastních zdrojů. Samožadatelé častěji řeší dozajištění nemovitostí rodičů nebo spolužadatele.

4. Mohou mi rodiče pomoct jinak než penězi? Ano. Nejčastější formou pomoci je zástava jejich nemovitosti, která snižuje LTV a tím i potřebnou hotovost. Rodiče mohou být také spolužadatelé, ale banka pak posuzuje i jejich věk a příjmy.

5. Půjdou hypoteční sazby v roce 2026 dolů? Podle vývoje úrokových swapů (kolem 4,8 %) se sazby v dohledné době pod 5 % pravděpodobně nedostanou. Čekání na pokles sazeb se nemusí vyplatit, pokud mezitím porostou ceny nemovitostí.

6. Co je LTV a proč na něm tolik záleží? LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Banky standardně půjčují do 80 %, mladým do 36 let do 90 %. Nižší LTV znamená méně vlastních peněz na začátku a často i lepší sazbu.

Shrnutí

Průměrný úspěšný žadatel o hypotéku má 38 let, žádá v páru a domácnost má čistý příjem kolem 99 tisíc korun. Teoretická hranice bank je ale výrazně níž, kolem 60 až 65 tisíc. Skutečnou překážkou dnes bývá spíše chybějící hotovost na akontaci než nízký příjem.

Řešením může být výjimka pro mladé do 36 let, zástava další nemovitosti nebo dobře postavená žádost. Chcete vědět, na čem jste? Ozvěte se, do 24 hodin víte, jaké máte možnosti.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle, o kterém banky nemluví rády
• Vláda chce lepit díru v rozpočtu vyšším zdaněním nemovitostí. Míří hlavně na investiční byty
• Hypotéka pro singles: jak na ni s jedním příjmem
• Hypotéka při dědictví: 6 kroků k vyplacení sourozenců
• Jak na hypotéku jako OSVČ s paušální daní: kompletní průvodce