Sledujete sazby a přemýšlíte, jestli s hypotékou ještě počkat, nebo jednat hned? Zářijová data České bankovní asociace dávají poměrně jasnou odpověď: levněji zatím nebude, ale trh je stabilní a banky o klienty dál bojují nízkými maržemi.
Podíváme se, jak se hypotékám v září 2026 dařilo, proč sazby rostou, kolik dnes lidé průměrně splácejí a co čekat do konce roku. Pokud vás zajímá hlavně vaše vlastní situace, spočítejte si orientační splátku v naší hypoteční kalkulačce.
1. Září v číslech: trh se stabilizoval nad očekáváním
Banky a stavební spořitelny v září poskytly skutečně nové hypotéky (bez refinancování) za 28 miliard Kč. To je o 5 % více než v srpnu, přestože září v posledních letech obvykle přinášelo meziměsíční pokles. Po sezónním očištění objem vzrostl dokonce o 11 % na 29,6 miliardy Kč a překonal průměr letních měsíců.
| Ukazatel (září 2026) | Hodnota |
|---|---|
| Nové hypotéky bez refinancování | 28,0 mld. Kč / 5 995 smluv |
| Průměrná sazba nových hypoték | 5,10 % (srpen 5,0 %) |
| Průměrná výše nové hypotéky | 4,67 mil. Kč |
| Průměrná měsíční splátka | cca 26 500 Kč |
| Mediánová měsíční splátka | cca 21 300 Kč |
| Nové hypotéky od začátku roku | 301,4 mld. Kč / 64 046 smluv |
Od ledna tak banky poskytly nové hypotéky přibližně o 66 miliard Kč vyšší než za stejné období loni. Počet smluv se po sezónním očištění (zhruba 6 400) přiblížil dlouhodobému průměru. Po jarním předzásobení a srpnovém zchlazení jde tedy o návrat k silnějšímu normálu, ne o nový boom.
🟡 Zajímavost: Část klientů si letos hypotéku sjednala s předstihem. Chtěla se vyhnout vyšším sazbám i dubnovému zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky (LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše sedminásobek ročního příjmu).
2. Proč sazba roste na 5,1 % a kam se může posunout
Průměrná sazba nových hypoték se v září zvedla na 5,1 %. Meziročně je vyšší o 0,58 procentního bodu a od letošního březnového dna (4,43 %) vzrostla zhruba o 0,7 bodu.
Hlavním důvodem jsou tržní úrokové swapy, podle kterých si banky oceňují peníze na delší dobu. České pětileté swapy se v září dostaly v průměru na 4,85 % z 4,50 % v srpnu, tedy na nejvyšší úroveň za posledních dvanáct měsíců. Tlačí je nahoru dražší ropa a energie, vyšší sazby v zahraničí i stále svižná jádrová inflace (3,1 % meziročně). ČNB přitom svou základní sazbu nechala na 3,75 %.
Proč tedy hypotéky nezdražily víc? Banky zatím růst ceny peněz propouštějí do sazeb jen postupně. Rozdíl mezi hypoteční sazbou a swapy činil v září jen 0,31 procentního bodu, zatímco dlouhodobě se drží kolem jednoho bodu. Prostor pro další „tlumení“ se ale zmenšuje a ČBA upozorňuje, že zářijový a říjnový růst swapů vytváří další tlak na sazby. Podrobněji jsme tento mechanismus rozebrali v článku Budou hypotéky zdražovat?
TIP: Pokud máte vybranou nemovitost nebo vám končí fixace, nečekejte na pokles sazeb. Nabídky bank se mohou měnit v řádu týdnů a dnešní podmínky nemusí platit za dva měsíce.
3. Splátka 26,5 tisíce, medián 21,3 tisíce: kolik se dnes splácí
Průměrná nová hypotéka ve výši 4,67 milionu Kč znamená při sazbě 5,1 % ilustrativní splátku zhruba 26 500 Kč měsíčně. Průměr ale zkreslují velké úvěry. U poloviny nových hypoték je splátka nižší než 21 300 Kč, a to je pro většinu domácností reálnější číslo.
Pro rychlou představu: hypotéka ve výši jednoho milionu korun se splatností 30 let vychází při dnešních sazbách zhruba na 5 400 Kč měsíčně.
Ve srovnání s průměrem roku 2025 je dnešní průměrná splátka vyšší přibližně o 3 900 Kč. Větší část tohoto rozdílu ale nejde za sazbou, nýbrž za vyšší částkou úvěru, protože lidé si kvůli rostoucím cenám nemovitostí půjčují víc.
👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.
4. Na co si lidé v září půjčovali
| Účel (září 2026) | Objem | Počet | Sazba |
|---|---|---|---|
| Koupě nemovitosti | 22,3 mld. Kč | 4 658 | 5,10 % |
| Výstavba a rekonstrukce | 4,5 mld. Kč | 962 | 5,00 % |
| Ostatní účely | 1,2 mld. Kč | 375 | 5,40 % |
Většina nových hypoték tradičně směřuje na koupi. Za pozornost stojí, že hypotéky na výstavbu a rekonstrukci měly v září nejnižší průměrnou sazbu.
5. Refixace a refinancování: komu splátka stoupne a komu se uleví
Refinancované a navýšené hypotéky v září dosáhly 7,5 miliardy Kč a tvořily přes 21 % celého trhu. Průměrná sazba u refinancování činila 5,05 %. Jak dnešní sazby dopadnou na vaši splátku, záleží hlavně na tom, kdy jste hypotéku sjednali:
| Hypotéka sjednaná v roce | Tehdejší průměrná sazba | Dopad dnešní sazby na splátku (ilustrace ČBA) |
|---|---|---|
| 2021 | 2,33 % | zvýšení zhruba o 3 900 Kč měsíčně |
| 2023 | 5,82 % | úleva zhruba o 1 300 Kč měsíčně |
| 2024 | 5,11 % | úleva zhruba o 81 Kč měsíčně |
V roce 2027 budou převažovat refixace hypoték z roku 2024, kterým se splátka změní jen minimálně. Nejcitelnější skok čeká ty, kdo si brali levnou hypotéku v letech 2020 a 2021.
TIP: Konec fixace je ideální chvíle hypotéku přesunout k jiné bance bez poplatku za předčasné splacení. Nabídku stávající banky proto vždy porovnejte s trhem, rozdíl v řádu desetin procenta dělá za pár let desítky tisíc korun.
6. Co čekat do konce roku 2026
- Sazby: spíše mírný růst nebo stagnace. Tržní swapy rostly i v první polovině října a prostor bank pro držení nízkých marží se zmenšuje.
- ČNB: 26. listopadu bude rozhodovat o nastavení makroobezřetnostních pravidel pro hypotéky. Podle ČBA zářijová čísla podporují spíše vyčkávací přístup.
- Počet hypoték: ČBA odhaduje za celý rok zhruba 82 tisíc nových hypoték, tedy asi o 8 % více než v roce 2025.
- Ceny nemovitostí: ve druhém čtvrtletí rostly meziročně o 8,6 %. Transakční cena bytů se podle Flat Zone blížila 100 tisícům Kč za m², v Praze přesáhla 165 tisíc.
A jakou fixaci volit? Podle České spořitelny může část klientů zvážit kratší, například dvouletou fixaci a počkat na příznivější ceny peněz. Fio banka naopak upozorňuje, že rozhodnutí by nemělo stát jen na sázce na brzký pokles sazeb, ale hlavně na tom, zda domácnost zvládne i horší scénář. S tím souhlasíme: správná fixace se odvíjí od vaší rezervy, plánů a citlivosti na výkyvy splátky.
Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?
- ✅ Porovnáme nabídky bank a vyjednáme sazbu, kterou byste sami na pobočce nezískali.
- ✅ Spočítáme, jaká fixace dává smysl právě pro vaši situaci, včetně scénáře, kdy sazby porostou.
- ✅ Vyřídíme předschválenou hypotéku platnou až 24 měsíců, s níž můžete na prohlídkách jednat jako hotovostní kupující.
- ✅ U končící fixace porovnáme nabídku vaší banky s trhem a případně zařídíme refinancování.
- ✅ Pomůžeme i podnikatelům, OSVČ, klientům s příjmy ze zahraničí a expatům, a to česky i anglicky.
- ✅ O vás se postará jeden z 21 certifikovaných specialistů s certifikacemi PFP, EFA nebo EFP.
- ✅ Naše služba je pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.
Nejčastější dotazy
1. Jaká je průměrná úroková sazba hypoték v září 2026?
Podle ČBA Hypomonitoru činila průměrná sazba nových hypoték v září 2026 5,1 %, v srpnu to bylo 5,0 %. Letošní minimum přišlo v březnu se sazbou 4,43 %. Konkrétní nabídka pro vás se může lišit podle bonity, výše vlastních zdrojů a délky fixace.
2. Budou hypoteční sazby do konce roku klesat?
Spíše ne. Tržní swapy, od kterých se sazby odvíjejí, v září a říjnu dál rostly a banky už mají jen malý prostor tlumit jejich dopad. Výraznější pokles sazeb v nejbližších měsících zatím data nenaznačují.
3. Kolik je průměrná splátka hypotéky v roce 2026?
U nových hypoték v září vychází průměrná splátka zhruba na 26 500 Kč, mediánová na 21 300 Kč. Každý milion korun úvěru se splatností 30 let dnes znamená přibližně 5 400 Kč měsíčně.
4. Vyplatí se teď kratší fixace?
Kratší fixace dává smysl, pokud očekáváte pokles sazeb a vaše domácnost by zvládla i vyšší splátku, kdyby k poklesu nedošlo. Pokud potřebujete jistotu stabilní splátky, je bezpečnější delší fixace. Vždy záleží na vaší konkrétní situaci.
5. Co dělat, když mi končí fixace hypotéky?
Začněte situaci řešit s několikaměsíčním předstihem a nabídku své banky porovnejte s konkurencí. Ke konci fixace můžete hypotéku převést k jiné bance bez sankce za předčasné splacení, takže máte silnou vyjednávací pozici.
6. Kdy ČNB rozhodne o pravidlech pro hypotéky?
O dalším nastavení makroobezřetnostní politiky v oblasti hypoték bude ČNB rozhodovat 26. listopadu 2026. Od dubna 2026 už platí přísnější limity pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI sedminásobek ročního příjmu).
Shrnutí
Hypoteční trh se v září 2026 vrátil k silnějšímu normálu. Průměrná sazba vystoupala na 5,1 % a tlak na její další růst trvá, protože zdražují peníze na finančních trzích. Průměrná splátka se dostala na 26,5 tisíce Kč, typická (mediánová) na 21,3 tisíce. Pokud kupujete nebo vám končí fixace, čekání na levnější hypotéky se zatím nevyplácí.
Nevíte, kde začít? Ozvěte se nám a do 24 hodin víte, na čem jste.
Zdroj dat: ČBA Hypomonitor, tisková zpráva České bankovní asociace ze 14. října 2026 (cbaonline.cz, cbamonitor.cz). Data o cenách bytů: Flat Zone, ČNB, ČSÚ.
