Čekáte s hypotékou, až sazby spadnou? Červencová data České bankovní asociace ukazují přesný opak: průměrná realizovaná sazba u nových hypoték vzrostla na 4,9 % a nabídkové sazby většiny bank už začínají pětkou.
Projdeme si, co se v červenci na hypotečním trhu skutečně stalo, proč sazby rostou pomaleji než trh, a co z toho plyne pro vás, ať už kupujete, stavíte, nebo vám za pár měsíců končí fixace.
1. Průměrná sazba vzrostla na 4,9 %
Průměrná realizovaná sazba u nových hypoték se v červenci posunula z červnových 4,79 % na 4,9 %. Před rokem to bylo 4,53 %, meziroční nárůst tedy činí 0,37 procentního bodu. U průměrné hypotéky to znamená zhruba o tisíc korun vyšší měsíční splátku, tedy přibližně 1 % čistého příjmu žadatele.
Pozor na jeden detail: realizovaná sazba je to, co klienti skutečně podepsali, tedy z velké části obchody sjednané před několika týdny až měsíci. Aktuální nabídkové sazby jsou dál. U většiny bank se dnes pohybují nad hranicí pěti procent.
Za růstem stojí cena zdrojů. České pětileté úrokové swapy, které mají na hypoteční sazby klíčový vliv, se v červenci vyšplhaly na 4,35 % a v první polovině srpna se vrátily ke 4,4 %. K tomu se přidává jádrová inflace kolem 3 %, kvůli které ČNB v červnu zvedla základní sazbu na 3,75 % a v srpnu ji ponechala beze změny.
🟡 Zajímavost: Banky si zatím berou nižší marži, než by odpovídalo historii. Rozpětí mezi hypoteční a tržní swapovou sazbou činilo v červenci asi 0,6 procentního bodu, zatímco dlouhodobý průměr od roku 2014 je 1,04 bodu. Tenhle polštář se ale ztenčuje, což znamená, že prostor pro další zdražování hypoték existuje i bez pohybu trhu.
2. Trh zvolnil, ale nespadl
Nových hypoték bez refinancování banky a stavební spořitelny poskytly za 30,8 miliardy Kč, meziměsíčně o 16 % méně. To ovšem odpovídá běžnému prázdninovému útlumu: červenec bývá typicky slabší zhruba o 17 %. Po očištění o sezónnost objem naopak mírně vzrostl.
Počet nových hypoték klesl na 6 706, meziročně o 4 %. Od začátku roku ale banky poskytly 52,2 tisíce nových hypoték, tedy o pětinu více než loni. Při současném tempu by rok mohl skončit kolem 82 tisíc hypoték, což je pořád o 8,4 % více než v roce 2025.
Jinými slovy: nejde o zamrznutí trhu, ale o návrat k udržitelnějšímu tempu po velmi silné druhé polovině loňského roku.
| Typ úvěru (červenec 2026) | Objem (mld. Kč) | Počet | Sazba |
|---|---|---|---|
| Nové úvěry celkem | 30,8 | 6 706 | 4,90 % |
| z toho na koupi | 22,1 | 4 778 | 4,90 % |
| z toho na výstavbu | 5,0 | 1 082 | 4,82 % |
| ostatní | 3,7 | 846 | 5,00 % |
| Refinancování z jiné banky | 8,3 | 2 126 | 4,82 % |
| Interní refinancování a navýšení | 1,3 | 312 | 4,86 % |
Zdroj: ČBA Hypomonitor, sezónně neočištěná data
Všimněte si sazby u hypoték na výstavbu: 4,82 %, tedy nejníže z hlavních kategorií. Kdo staví nebo rekonstruuje, dostává na trhu v průměru lepší podmínky než ten, kdo kupuje hotové.
3. Průměrná hypotéka klesla pod 4,6 milionu
Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky se snížila na 4,59 milionu Kč. Na jaře přitom atakovala 4,85 milionu. Za poklesem stojí především menší podíl takzvaných investičních hypoték, tedy úvěrů na další bydlení nebo na pronájem. ČNB u nich od dubna zpřísnila limity na LTV 70 % a DTI na sedminásobek ročního příjmu. Investiční hypotéky přitom bývaly v průměru o 29 % vyšší než úvěry na vlastní bydlení, takže jejich úbytek stáhl průměr dolů.
Díky tomu zůstala průměrná měsíční splátka nové hypotéky pod 26 tisíci Kč (konkrétně asi 25 600 Kč při obvyklé splatnosti necelých 27 let). Mediánová, tedy „typická“ splátka, se drží pod 21 tisíci.
Praktické měřítko, které se hodí znát zpaměti: milion korun na 30 let dnes vyjde přibližně na 5 300 Kč měsíčně. Čtyřmilionová hypotéka tedy znamená splátku kolem 21 200 Kč.
👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.
4. Refinancování: úspora se ztenčila
Objem refinancovaných a navýšených úvěrů dosáhl 9,6 miliardy Kč a jejich podíl na trhu klesl na 23,8 %. Zajímavější je ale poměr sazeb. Refinancované hypotéky se v červenci sjednávaly průměrně za 4,83 %, tedy jen o sedm setin bodu pod novými úvěry. V květnu a červnu byl rozdíl více než dvojnásobný.
Automatika „přejdu jinam a ušetřím“ tedy přestává platit. Refinancování dnes dává smysl hlavně tehdy, když vám u stávající banky nabídnou při refixaci sazbu výrazně nad trhem, nebo když potřebujete úvěr navýšit či prodloužit splatnost.
Zásadní je to pro domácnosti, které braly hypotéku v roce 2021 za průměrných 2,33 %. Při přechodu na dnešní refinanční sazbu a kratší zbývající splatnost jim splátka naroste zhruba o 3 200 Kč měsíčně.
TIP: Řešte konec fixace minimálně půl roku dopředu. Nabídku od vlastní banky dostanete většinou dva až tři měsíce před koncem, a to je na porovnání trhu a případný přesun k jiné bance málo času.
5. Co čekat do konce roku
Nikdo vám seriózně neřekne, kde budou sazby v prosinci. Několik věcí ale víme:
- Tržní swapové sazby se v srpnu vrátily nad červencové úrovně, což do hypoték teprve doputuje.
- ČNB drží jestřábí tón kvůli jádrové inflaci kolem 3 %.
- 10. září rozhoduje ČNB o dalším nastavení makroobezřetnostní politiky, tedy o limitech LTV, DTI a DSTI.
- Ceny nemovitostí rostou dál. V prvním čtvrtletí přidaly meziročně kolem 10 %, průměrná transakční cena bytu se pohybovala kolem 98 tisíc Kč za metr.
Poslední bod je při čekání na levnější hypotéku často podceňovaný. Pokud sazba klesne o půl bodu, ale nemovitost mezitím zdraží o 8 %, na výsledné splátce si nepolepšíte. Reálné mzdy naopak rostou (8,1 % meziročně v prvním čtvrtletí), takže dostupnost bydlení se nezhoršuje tak rychle, jak by samotný pohyb sazeb naznačoval.
6. Co s tím prakticky
Kupujete: Nečekejte na „dno“ sazeb, ale na správnou nemovitost. Mějte financování vyřešené dopředu, na prohlídce je to vaše největší vyjednávací výhoda.
Stavíte nebo rekonstruujete: Sazby u hypoték na výstavbu jsou aktuálně nejnižší z hlavních kategorií. Vyplatí se porovnat víc bank, rozdíly v podmínkách čerpání jsou u výstavby větší než u koupě.
Končí vám fixace: Nepodepisujte první nabídku od vlastní banky. Rozdíl mezi nabídkovou a dosažitelnou sazbou bývá i několik desetin bodu, což na milionech dělá desítky tisíc korun.
Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?
- ✅ Předschválená hypotéka s platností až 24 měsíců. Na prohlídku přijdete jako kupující s penězi v zádech, ne jako někdo, kdo teprve začne řešit banku.
- ✅ Porovnáme nabídky napříč trhem. Nejde jen o sazbu: podmínky čerpání, poplatky za předčasné splacení i ochota banky uznat váš příjem se liší zásadně.
- ✅ Umíme složitější příjmy. OSVČ včetně paušální daně, majitele firem i příjmy ze zahraničí. Tam, kde jedna banka řekne ne, jiná počítá jinak.
- ✅ Hypotéka na výstavbu a rekonstrukci. Nastavíme harmonogram čerpání tak, aby vám peníze dorazily, když je potřebujete.
- ✅ Offsetová hypotéka s úrokem až 0 %. Vhodné, pokud držíte rezervu a nechcete ji nechat ležet na spořicím účtu.
- ✅ Servis pro expaty v angličtině. Náš tým tvoří 21 certifikovaných specialistů s certifikacemi PFP, EFA a EFP.
- ✅ Pro vás zdarma. Odměnu poradci hradí banka, vy neplatíte nic navíc.
Nejčastější dotazy
1️⃣ Jaká je aktuální průměrná sazba hypotéky? V červenci 2026 činila průměrná realizovaná sazba u nových hypoték 4,9 %. To jsou ale obchody sjednané dříve. Aktuální nabídkové sazby většiny bank se pohybují nad pěti procenty a konkrétní číslo pro vás závisí na LTV, délce fixace a bonitě.
2️⃣ Budou hypoteční sazby klesat? Krátkodobě to nic nenaznačuje. Tržní swapové sazby jsou v srpnu na zvýšených úrovních a ČNB kvůli jádrové inflaci kolem 3 % nespěchá s uvolňováním. Případný pokles je spíš otázkou roku 2027 než podzimu.
3️⃣ Vyplatí se dnes refinancovat hypotéku? Záleží na tom, co máte teď. Průměrná refinanční sazba byla v červenci 4,83 %, tedy jen těsně pod novými úvěry. Pokud vám banka nabízí při refixaci výrazně víc než trh, přesun se vyplatí. Pokud jste blízko trhu, samotné refinancování úsporu nepřinese.
4️⃣ Kolik měsíčně zaplatím za hypotéku 4 miliony? Při sazbě kolem 4,9 % a splatnosti 30 let vychází splátka přibližně na 21 200 Kč. Orientační pravidlo: milion korun na 30 let stojí zhruba 5 300 Kč měsíčně.
5️⃣ Jak dlouhou fixaci mám zvolit? Na trhu dominují tříleté fixace. Krátká fixace je sázka na pokles sazeb, delší kupuje jistotu splátky. Při současných úrovních dává smysl fixaci nedloužit na maximum, ale ani nespoléhat na to, že za rok bude výrazně levněji.
6️⃣ Změnily se podmínky pro investiční hypotéky? Ano. ČNB od dubna 2026 zpřísnila limity u hypoték na další bydlení a na pronájem: LTV na 70 % a DTI na sedminásobek ročního čistého příjmu. Projevilo se to i v datech, průměrná výše hypotéky od té doby klesá.
Shrnutí
Červenec potvrdil, že levné peníze se zatím nevracejí. Sazby vzrostly na 4,9 %, nabídky bank už začínají pětkou a rozdíl mezi novou a refinancovanou hypotékou se smrskl na minimum. Trh přesto zůstává silný, jen se vrátil k normálnějšímu tempu. Pro vás z toho plyne jediné praktické doporučení: nespoléhat na to, že čekáním získáte, a mít financování vyřešené dřív, než najdete nemovitost.
Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.
