Máte byt na pronájem nebo o něm teprve uvažujete? Pak vás bude zajímat, že ministerstvo financí právě hledá způsob, jak investiční nemovitosti zdanit víc než dnes. Konkrétní návrh na stole zatím není, směr ale ministryně financí Alena Schillerová popsala docela jasně.
V článku si projdeme, co přesně padlo, co už platí od letošního dubna, a hlavně co to znamená pro financování vaší další nemovitosti.
V článku se dozvíte:
- Proč se debata o zdanění nemovitostí zvedla zrovna teď
- Jak se v Česku pozná „investiční byt“, když ho zákon nedefinuje
- Co konkrétně zpřísnila ČNB od 1. dubna 2026
- Jaké formy zdanění se v debatě objevují a co říkají jejich kritici
- Co s tím můžete dělat už dnes
1. Rozpočet se schodkem 389 miliard rozjel debatu o daních
Vláda v pondělí představila návrh státního rozpočtu se schodkem 389 miliard korun. Je to druhý nejvyšší schodek od vzniku samostatného Česka a snižovat ho chce kabinet začít až od dalšího roku.
Ministryně financí Alena Schillerová v návaznosti na to připustila, že se některé daně od roku 2027 zvednou. Z deficitu by za volební období ráda ukrojila zhruba 120 miliard korun, tedy přibližně 30 až 40 miliard ročně. Bez toho by podle ní byly rozpočty na roky 2028 a 2029 jen těžko sestavitelné.
Co je konkrétně ve hře:
- kratom: zvýšení daně z 12 na 21 procent
- hazard: debata se povede zejména o online segmentu
- zahřívaný tabák a nikotinové sáčky: vyšší zdanění a boj se šedou ekonomikou
- investiční nemovitosti: ministerstvo hledá vhodnou formu zdanění
Naopak daň z příjmů fyzických osob má zůstat beze změny a k návratu superhrubé mzdy se ministryně nechystá.
🟡 Zajímavost: Vláda se ještě v programovém prohlášení zavázala, že daně zvyšovat nebude. Rozpočtová realita ten závazek zjevně přepsala. Návrh rozpočtu se přitom nelíbí ani koaličním Motoristům, takže finální podoba se ještě může měnit.
2. Proč vláda míří zrovna na nemovitosti
Odpověď je jednoduchá: Česko daní majetek výjimečně málo a mezinárodní instituce na to dlouhodobě upozorňují. Na nízkou daň z nemovitých věcí roky poukazuje Mezinárodní měnový fond, letos se ke kritice přidala i Evropská komise.
Čísla to potvrzují:
| Ukazatel | Česko | Srovnání |
|---|---|---|
| Roční daň jako podíl hodnoty nemovitosti (2022) | zhruba 0,1 % | průměr EU 0,45 %, tedy víc než čtyřnásobek |
| Podíl majetkových daní na HDP | 0,16 % | druhé nejnižší zdanění majetku v rámci OECD |
| Podíl daňových příjmů z nemovitostí (2024) | 0,7 % | vážený průměr Polska, Slovenska, Maďarska a Slovinska 2,3 % |
| Výnos daně z nemovitých věcí (2025) | 23,6 mld. Kč | jde ze sta procent obcím, meziročně o 2,2 % víc |
Zároveň ale Schillerová plošné zvýšení odmítá, a to kvůli vysokému podílu vlastnického bydlení. Ve vlastním u nás bydlí přes 70 procent lidí, což Česko řadí na přední příčky Evropy. Plošná daň by tedy zasáhla především běžné rodiny, ne investory.
Proto se pozornost přesunula k lidem s více nemovitostmi. Schillerová v České televizi zmínila, že „je spousta lidí, kteří mají hned několik nemovitostí“, a dodala, že ministerstvo nyní analyzuje různé formy, jak by takové zdanění mohlo vypadat. Návrhy chce předložit koaliční radě.
3. Co je vlastně investiční byt? Zákon to neřeší
A tady je jádro problému. Investiční byt nemá v českém právu žádnou oficiální definici. Odhady jsou proto jen orientační.
Podle dat společnosti Dataligence z roku 2023 je v Česku přes 220 tisíc investičních bytů, tedy zhruba desetina všech bytů. Nejvíc jich je v Praze a Středočeském kraji. Soukromí vlastníci z nich pronajímají zhruba 71 tisíc.
Jediné vodítko, které dnes reálně existuje, dala Česká národní banka. Ta při dubnovém zpřísnění hypotečních pravidel označila za investiční nemovitost třetí a každou další obytnou nemovitost, případně jakoukoli nemovitost pořizovanou za účelem pronájmu.
Pokud vláda hledá, koho zdanit, tahle definice se logicky nabízí jako výchozí bod. Zatím ji ale nikdo do daňového návrhu nepřevzal.
💡 TIP: Rozdíl mezi „mám byt po babičce a pronajímám ho“ a „vlastním tři sta bytů“ je zásadní. Schillerová sama připustila, že by bylo nutné odlišit velké investory od člověka, který si pořídil jeden byt jako zabezpečení na stáří. Právě na tomhle rozlišení celý návrh pravděpodobně stojí a padá.
4. Co už platí dnes: přísnější hypotéky od dubna 2026
Zatímco o daních se zatím jen debatuje, financování investičních bytů se změnilo už letos. Od 1. dubna 2026 platí na doporučení ČNB přísnější pravidla pro investiční hypotéky. Týkají se přibližně desetiny nově poskytnutých úvěrů.
| Parametr | Vlastní bydlení | Investiční nemovitost |
|---|---|---|
| Maximální LTV | 80 % (žadatelé do 36 let až 90 %) | 70 % |
| Potřebné vlastní zdroje | od 10 až 20 % | minimálně 30 % |
| Limit celkového zadlužení (DTI) | standardní posouzení banky | maximálně 7násobek ročního čistého příjmu |
| Účinnost | beze změny | od 1. 4. 2026, Česká spořitelna už od února |
Co to znamená v praxi: u bytu za pět milionů korun jste dřív často vystačili s pěti sty tisíci až milionem vlastních zdrojů. Dnes potřebujete minimálně milion a půl.
Ještě větší brzdou bývá limit DTI. Investor s čistým příjmem 60 tisíc korun měsíčně má prostor zhruba 5 milionů korun na všechny své úvěry dohromady. Pokud už splácí dvě hypotéky a leasing, na třetí byt jednoduše nedosáhne, i kdyby měl vlastní zdroje připravené.
👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce zdarma a bez závazků.
5. Jaké formy zdanění se v debatě objevují
Zdůrazňujeme, že žádný z těchto bodů zatím není vládním návrhem. Jde o možnosti, které se v odborné debatě opakují:
- Vyšší sazba daně z nemovitých věcí u nemovitostí, které vlastník sám neobývá. Technicky nejjednodušší cesta, problém je s evidencí a s odlišením rekreačních objektů.
- Rozšíření pravomocí obcí. Obce už dnes mohou místním koeficientem zvýšit daň na dvoj až pětinásobek. Loni tuhle možnost využilo jen několik set obcí z více než šesti tisíc.
- Prodloužení nebo zrušení časového testu při prodeji. Analytici z PAQ Research navrhují zrušit osvobození od daně z příjmu u nemovitostí, které neslouží vlastní bytové potřebě. Podle nich by to narovnalo podmínky vůči jiným typům investic.
- Daň z prázdných bytů. Inspirace se hledá ve Vancouveru. Ekonom Lukáš Kovanda z Trinity Bank ale upozorňuje, že mimo tento jediný případ chybí spolehlivý empirický důkaz, že by zdanění prázdných nemovitostí zlepšilo finanční dostupnost bydlení.
Argumenty pro: vyšší daň by mohla část investičních bytů vytlačit na trh, zvýšit nabídku pro lidi, kteří v nich chtějí bydlet, a přiblížit Česko standardu okolních zemí.
Argumenty proti: ekonom Vít Dufek upozorňuje na jednoduchou mechaniku trhu. Když se pronajímateli prodraží držení bytu, náklad přenese na nájemníka. Zvýšená daň tak může skončit ve vyšším nájemném, tedy přesně u té skupiny, které měla pomoci. Roli hraje i to, že část bytů drží institucionální investoři, na které se pravidla pro fyzické osoby nemusí vůbec vztahovat.
6. Co to znamená pro vás: tři typické situace
Bydlíte ve vlastním a nic dalšího neplánujete
Vás se debata prakticky netýká. Plošné zvýšení daně z nemovitých věcí ministryně financí odmítá a hypoteční pravidla pro vlastní bydlení zůstala beze změny, včetně zvýhodnění pro žadatele do 36 let.
Jediné, co sledujte, je místní koeficient ve vaší obci. Ten už dnes umí daň zvednout několikanásobně a rozhoduje o něm zastupitelstvo, ne ministerstvo.
Máte jeden byt na pronájem
Chystané zdanění by na vás mohlo dopadnout, ale právě u vaší kategorie se dá čekat největší politický spor o hranici. Pokud ale plánujete další nákup na hypotéku a šlo by o třetí nemovitost, počítejte už dnes s LTV 70 procent.
Budujete portfolio
Pro vás se pravidla hry změnila už v dubnu a případná daň by byla druhou ranou. Klíčový je limit DTI, protože se počítá ze všech vašich úvěrů. Řada investorů teď řeší nákupy přes s.r.o., kde platí jiná pravidla, ale zároveň i jiné daňové a účetní povinnosti. Tohle rozhodnutí se vyplatí probrat s daňovým poradcem, ne ho udělat od stolu.
7. Co s tím můžete dělat už teď
- Nepanikařte a nekupujte ve spěchu. Konkrétní návrh neexistuje a legislativní proces trvá měsíce. Nákup „aby to stihl ještě podle starých pravidel“ je typicky ten nejdražší.
- Ověřte si svůj prostor v DTI dřív, než začnete hledat nemovitost. Ušetří vám to zklamání z rezervační smlouvy, na kterou nakonec nedosáhnete.
- Projděte si strukturu stávajícího financování. Pokud vám končí fixace, letos vás čeká jiná sazba než před pěti lety. Průměrná sazba nových hypoték byla v červenci 4,90 procenta a ČNB podle analytiků může sazby dál zvedat.
- Zvažte předschválení. S předschválenou hypotékou víte přesně, na co dosáhnete, a na prohlídce vystupujete prakticky jako hotovostní kupující.
Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?
- ✅ Spočítáme váš reálný prostor v DTI a LTV napříč všemi bankami, ne jen v té vaší. Rozdíly v posuzování investičních hypoték jsou dnes mezi bankami značné.✅
- ✅ Zařídíme předschválenou hypotéku s platností až 24 měsíců, takže můžete hledat nemovitost s penězi v zádech.
- ✅ Řešíme příjmy z pronájmu, podnikání i ze zahraničí. Právě u investorů bývá bonita složitější než u zaměstnance a rozdíl mezi bankami je tu největší.
- ✅ Nabídneme i offsetovou hypotéku s úrokem až 0 %, která dává smysl zejména tam, kde držíte vyšší finanční rezervu.
- ✅ Máme tým 21 certifikovaných specialistů s certifikacemi PFP, EFA a EFP, kteří vás provedou v češtině i angličtině.
- ✅ Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, se kterou nakonec obchod uzavřete.
Nejčastější dotazy
1️⃣ Kdy by mohla vyšší daň z investičních bytů začít platit? Nejdřív od roku 2027, a to za předpokladu, že ministerstvo předloží konkrétní návrh a projde legislativním procesem. Zatím jde o analýzu, ne o hotový zákon. Sledujte hlavně jednání koaliční rady, kam chce ministryně financí návrhy předložit.
2️⃣ Zvýší se daň z nemovitosti i mně, když bydlím ve vlastním bytě? Plošné zvýšení daně z nemovitých věcí ministryně financí odmítla právě s odkazem na vysoký podíl vlastnického bydlení v Česku. Daň vám ale může zvednout vaše obec pomocí místního koeficientu, což je pravomoc, kterou obce mají už od roku 2009.
3️⃣ Kdy je hypotéka podle ČNB investiční? Když financujete třetí a každou další obytnou nemovitost, nebo když nemovitost pořizujete za účelem pronájmu. Stačí splnit jednu z těchto podmínek. Do investiční kategorie spadnete i tehdy, pokud chcete příjem z pronájmu započítat do bonity.
4️⃣ Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt? Minimálně 30 procent kupní ceny, protože maximální LTV je u investičních hypoték 70 procent. U bytu za pět milionů korun tedy potřebujete alespoň milion a půl vlastních zdrojů, plus rezervu na daň, poplatky a případné vybavení.
5️⃣ Vyplatí se kvůli novým pravidlům nakupovat přes s.r.o.? Pro některé investory ano, protože doporučení ČNB se na úvěry právnickým osobám vztahuje jinak. Přináší to ale odlišné daňové a účetní povinnosti a jiné podmínky financování. Rozhodnutí vždy konzultujte s daňovým poradcem a hypotečním specialistou zároveň.
6️⃣ Zvýší se kvůli dani nájmy? Podle ekonomů je to reálné riziko. Pronajímatelé mají tendenci vyšší náklady na držení nemovitosti přenášet do nájemného, zvlášť v lokalitách s převisem poptávky. Dopad na dostupnost bydlení je proto předmětem sporu mezi odborníky.
Shrnutí
Vláda hledá cestu, jak zaplnit rozpočtovou díru, a investiční byty jsou jedním z mála politicky průchodných cílů. Konkrétní návrh zatím neexistuje, ale směr je jasný a Česko má v mezinárodním srovnání opravdu velký prostor daň z nemovitostí zvednout. Co už ale platí dnes, je zpřísněné financování: u třetí a další nemovitosti potřebujete 30 procent vlastních zdrojů a vejít se do sedminásobku ročního čistého příjmu.
Pokud plánujete koupi nebo vám končí fixace, dává smysl si svůj prostor propočítat dřív, než se rozhodnete. Ozvěte se nám a do 24 hodin víte, na čem jste.
