Hypotéky za 5 %: srpen 2026 přinesl ochlazení trhu i vyšší splátky

Chystáte se na hypotéku a sledujete, jak sazby každý měsíc o kousek povyrostou? Nejste sami. Srpen 2026 přinesl to, čeho se řada kupujících obávala: průměrná sazba nových hypoték dosáhla rovných 5 % a část domácností začíná financování bydlení odkládat.

V článku rozebíráme čerstvá data ČBA Hypomonitoru za srpen 2026: kolik hypoték banky poskytly, proč sazby rostou, kolik dnes stojí průměrná splátka a co čeká lidi, kterým končí fixace. Pokud chcete vědět, jak by vypadala vaše konkrétní splátka, pomůže vám naše hypoteční kalkulačka.

1. Kolik hypoték banky v srpnu poskytly

Banky a stavební spořitelny v srpnu 2026 poskytly skutečně nové hypotéky (bez refinancování) za 26,8 miliardy Kč. Oproti červenci jde o pokles o 13 %, a tentokrát ho nelze svést jen na prázdniny. V srpnu objemy obvykle mírně rostou, takže po sezónním očištění se pokles pohybuje kolem 11 %.

Zdroj: ČBA Hypomonitor, sezónně neočištěná data

Z hlediska účelu dál dominuje koupě nemovitosti (19,2 mld. Kč), na výstavbu a rekonstrukce šlo 4,2 mld. Kč a na ostatní účely 3,4 mld. Kč.

Důležitý je kontext: od začátku roku je objem nových hypoték o 68 miliard vyšší než loni a počet o 17 % vyšší. Trh tedy neusnul, jen se vrací z jarních rekordů na běžnější úroveň. Srpnová čísla jsou zhruba o 9 % pod průměrem druhé poloviny loňského roku.

🟡 Zajímavost: Jarní boom byl z části „předzásobení“. Lidé si spěchali sjednat hypotéku před dubnovým zpřísněním pravidel ČNB pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI sedminásobek ročního příjmu) a před růstem sazeb. Srpen je dozvuk tohoto efektu.

2. Proč hypoteční sazby rostou

Průměrná realizovaná sazba nových hypoték stoupla v srpnu na 5,00 % z červencových 4,9 %. Před rokem byla 4,52 %, průměr roku 2025 činil 4,58 %. Vracíme se tedy k úrovni roku 2024, kdy průměr dosáhl 5,07 %.

Za růstem stojí hlavně tržní úrokové swapy, podle kterých banky hypotéky oceňují:

• České pětileté swapy stouply v srpnu na 4,5 % a v první polovině září přes 4,7 %. V únoru 2026 byly na 3,6 %.
• Ropa zdražuje kvůli geopolitické situaci a tlačí nahoru inflační očekávání.
• Doma k tomu přispívá stále zvýšená jádrová inflace, uvolněnější návrh rozpočtu a rychlý růst mezd.
• ČNB zvýšila základní sazbu v červnu na 3,75 % a trh spekuluje na další zvýšení.

Je tu ale i dobrá zpráva. Banky si zatím na hypotékách nechávají menší marži než obvykle. Rozdíl mezi hypoteční sazbou a tržními swapy je kolem 0,6 procentního bodu, zatímco dlouhodobý průměr je 1,04 bodu. Konkurence mezi bankami tedy stále drží sazby níž, než by odpovídalo trhu. ČBA však varuje, že tento polštář nemusí vydržet.

TIP: Průměr 5 % neznamená, že vy dostanete 5 %. Podle výše vlastních zdrojů, délky fixace a bonity se stále dají najít nabídky pod touto hranicí. Ekonomové ale naznačují, že do konce roku se tato možnost bude zužovat, takže s vyřízením není důvod otálet.

👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

3. Kolik dnes stojí průměrná hypotéka

Průměrná výše nové hypotéky se v srpnu udržela pod 4,6 milionu Kč. To je stále o 8 % víc než před rokem, ale pod jarními 4,85 milionu, kdy trh táhly větší investiční hypotéky.

Co to znamená pro měsíční rozpočet:

Ze zmíněných 3 200 Kč navíc jde zhruba 1 100 Kč na vrub vyšší sazby a 2 200 Kč na vrub vyšší půjčované částky. Jinými slovy: víc než sazby dnes splátku zvedají ceny nemovitostí. Realizované ceny bytů rostly ve druhém čtvrtletí o 12,3 % meziročně, průměrná transakční cena se blíží 100 tisícům Kč za metr čtvereční a v Praze přesáhla 165 tisíc.

Pokud kupujete v příštích měsících, vyplatí se počítat s oběma faktory najednou. Nižší kupní cena vyjednaná díky předschválené hypotéce často ušetří víc než desetina procenta na sazbě.

4. Refinancování a refixace: kdo si polepší a kdo připlatí

Objem refinancovaných a navýšených hypoték v srpnu klesl na 7,7 mld. Kč, přesto je o 9 % nad loňským průměrem a téměř dvojnásobný oproti roku 2024. Domácnosti se refinancovaly za průměrných 4,97 %.

Klíčová otázka pro každého, komu končí fixace: bude splátka vyšší, nebo nižší? Záleží na tom, kdy jste si sazbu fixovali.

Zdroj: ČBA, ilustrativní výpočet při sazbě 4,97 %

Nejhůř jsou na tom lidé s pětiletými fixacemi z roku 2021. Nárůst o 3 800 Kč odpovídá zhruba 7,3 % současné hrubé průměrné mzdy, ta ale od konce roku 2021 vzrostla o 33 %, takže reálný dopad je mírnější, než čísla na první pohled působí. V roce 2027 budou naopak dominovat refixace z roku 2024, kde se sazba prakticky nemění.

TIP: Nabídku na refixaci od své banky nikdy neberte jako konečnou. Banky konkurentům přetahují klienty aktivně a rozdíl v sazbě u refinancování se pohybuje v desetinách procenta, což u hypotéky v milionech dělá tisíce korun ročně.

5. Co čekat do konce roku 2026

Odhad ČBA počítá pro zbytek roku s mírnou korekcí počtu hypoték zhruba o 7 % proti tempu z druhé poloviny 2025. Celkem by tak letos vzniklo kolem 82 tisíc nových hypoték, což je asi o 9 % víc než loni, ale stále hluboko pod 114 tisíci z roku 2021.

Dva termíny stojí za pozornost:

• Tržní sazby v září dál rostou. Pokud pětileté swapy zůstanou nad 4,7 %, hypoteční sazby budou mít tendenci hranici 5 % spíš překračovat než se pod ni vracet.
• 26. listopadu zasedá ČNB k makroobezřetnostní politice. Slabší srpnová čísla podle ČBA podporují spíš vyčkávací přístup, tedy že by ČNB pravidla pro hypotéky dál nezpřísňovala.

Pro kupující to znamená jednu věc: čekání na levnější hypotéku dnes nemá oporu v datech. Kdo má vybranou nemovitost a stabilní příjem, ten spíš získá tím, že si sazbu zafixuje teď a případně později refinancuje.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• ✅ Předschválíme vám hypotéku s platností až 24 měsíců, takže na prohlídkách vystupujete jako kupující s penězi v zádech a máte silnější pozici při vyjednávání o ceně.
• ✅ Porovnáme aktuální nabídky všech bank a stavebních spořitelen a najdeme sazbu pod tržním průměrem, dokud banky ještě drží nízké marže.
• ✅ Pomůžeme s refixací nebo refinancováním: spočítáme, jestli se vyplatí zůstat, nebo přejít jinam, a vyřídíme přechod za vás.
• ✅ Řešíme i složitější případy: OSVČ s paušální daní, příjmy ze zahraničí, hypotéky na výstavbu nebo offsetové hypotéky s úrokem až 0 %.
• ✅ 21 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP) s vámi komunikuje česky i anglicky, online i osobně.
• ✅ Naše služby jsou pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.

Nejčastější dotazy

1. Jaká je aktuální hypoteční sazba v září 2026?
Průměrná realizovaná sazba nových hypoték za srpen 2026 činí podle ČBA Hypomonitoru 5,00 %. Data za září budou k dispozici v polovině října, ale rostoucí tržní sazby naznačují, že se průměr spíš dál posune nahoru. Individuální nabídky se od průměru liší i o několik desetin procenta.

2. Budou hypoteční sazby v roce 2026 ještě klesat?
V nejbližších měsících to není pravděpodobné. Tržní swapy, od kterých se hypoteční sazby odvíjejí, v září dál rostly a ČNB může základní sazbu ještě zvýšit. Pokles by musel přijít až s uklidněním inflace a cen energií.

3. Kolik je splátka hypotéky na 4 miliony při sazbě 5 %?
Při splatnosti 30 let vychází splátka zhruba na 21 500 Kč měsíčně. Orientačně platí, že každý milion Kč na 30 let stojí při sazbě 5 % přibližně 5 400 Kč měsíčně.

4. Končí mi fixace z roku 2021. O kolik mi stoupne splátka?
U průměrné hypotéky s původní sazbou 2,33 % zvedne refixace na necelých 5 % splátku o téměř 3 800 Kč měsíčně. Přesná částka závisí na zůstatku a délce splatnosti. Vyplatí se porovnat nabídku vaší banky s konkurencí, rozdíly bývají v tisících korun ročně.

5. Mám s hypotékou počkat, až sazby klesnou?
Data zatím neukazují, že by pokles byl na obzoru, a ceny nemovitostí mezitím rostou o víc než 10 % ročně. Čekání tedy může vyjít dráž než vyšší sazba. Hypotéku navíc můžete po skončení fixace refinancovat za lepších podmínek.

6. Zpřísní ČNB v listopadu pravidla pro hypotéky?
Podle ČBA slabší letní čísla spíš podporují vyčkávací přístup centrální banky. Pravidla pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) platí od dubna 2026, pro vlastní bydlení se zatím nic nemění. Rozhodnutí ČNB padne 26. listopadu.

Shrnutí

Srpen 2026 ukázal ochlazení hypotečního trhu: objem nových hypoték klesl o 13 % na 26,8 mld. Kč a průměrná sazba dosáhla 5 %. Splátky rostou hlavně kvůli vyšším cenám nemovitostí, sazby k tomu přidávají zhruba tisícovku měsíčně. Banky zatím drží marže pod dlouhodobým průměrem, ale s rostoucími tržními sazbami se tento prostor zužuje. Kdo kupuje, měl by jednat spíš dřív než později, a kdo refixuje, nemá brát první nabídku jako konečnou.

Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Kdo dnes dosáhne na hypotéku? Průměrný žadatel má 38 let, partnera a příjem 99 tisíc
• Budou hypotéky zdražovat? Odpověď se skrývá v jednom čísle, o kterém banky nemluví rády
• Spouštíme Kláru: hypoteční AI, která poradí hned
• Hypotéka pro singles: jak na ni s jedním příjmem
• Hypotéky pro mladé do 36 let: co chystá vláda od roku 2028?