Volby v Praze 2026 a realitní trh: co čeká ceny bytů, hypotéky a developery

Praha má po víkendu nového favorita na primátora a je jím architekt, který měl na starosti její nový územní plán. Pokud v metropoli kupujete byt, splácíte hypotéku nebo zvažujete investici, nabízí se jednoduchá otázka: změní volby v Praze něco na realitním trhu, cenách a dostupnosti bydlení?

Prošli jsme výsledky, programy vítězných uskupení i čerstvá data z trhu. Krátká odpověď zní: obrat nečekejte, čekejte kontinuitu. A právě ta má pro kupující, investory i developery několik konkrétních důsledků.

V článku se dozvíte:

• kdo volby vyhrál a jaké koalice jsou ve hře,
• co vítězové slibovali v bydlení a výstavbě,
• proč byty v Praze po volbách nezlevní,
• co výsledek znamená pro developery a investory,
• jak se to celé potká s hypotékami.

Text vychází ze stavu k neděli 11. října 2026. Koalice zatím nevznikla, proto pracujeme s možnými scénáři.

1. Kdo vyhrál volby v Praze a kdo bude městu vládnout

Volby do zastupitelstva hlavního města, které se konaly 9. a 10. října 2026, těsně vyhrálo hnutí STAN s 23,17 % hlasů. Druhá koalice Spolu pro Prahu má ale stejný počet křesel, tedy 17. Do zastupitelstva se dostalo jen pět uskupení (e15, data ČSÚ).

K většině je potřeba 33 hlasů. Primátorem se s největší pravděpodobností stane lídr STAN Petr Hlaváček, architekt, bývalý ředitel Institutu plánování a rozvoje a dosavadní náměstek pro územní rozvoj. Lídr Spolu Tomáš Portlík už uznal, že primátora má určit vítěz (iROZHLAS).

STAN i Spolu vylučují spolupráci s ANO a Spolu nestojí o pokračování s Piráty (ČT24). Ve hře jsou proto hlavně tyto tři varianty. Pravý sloupec je naše čtení volebních programů, ne hotová dohoda.

Jednání začala hned po sečtení hlasů. Portlík připomněl, že STAN a Spolu k sobě podle něj mají nejblíž. Za nejpravděpodobnější považují komentátoři spojení STAN a Spolu, případně rozšířené o Prahu sobě (Echo24).

2. Co vítězové slibovali v bydlení a výstavbě

Všechna uskupení, která se o vedení Prahy reálně ucházejí, chtějí stavět víc. Liší se v tom, kdo má stavět a za jakých podmínek.

Společný jmenovatel je zřejmý: víc bytů, nové čtvrti u kolejové dopravy a u většiny i přísnější pohled na krátkodobé pronájmy. Spor se povede o to, kdo má stavět. Hlaváček chce posílit Pražskou developerskou společnost (PDS), kterou spoluzakládal. Spolu naopak tvrdí, že „město není ten nejlepší stavitel“: má vložit pozemek, stavbu nechat na investorovi a vzít si za to část bytů (Český rozhlas).

🟡 Zajímavost: PDS získala první pravomocné stavební povolení až po šesti letech existence, a to na 22 bytů (Echo24). V přípravě má podle Hlaváčka zhruba 8 000 bytů a o povolení žádá asi pro 400 z nich (Echo24).

3. Metropolitní plán: největší jistota, kterou volby přinesly

Od září 2026 platí v Praze nový územní plán, který nahradil dokument z roku 1999. Podle Institutu plánování a rozvoje umožňuje postavit nové čtvrti až s 350 tisíci byty, hlavně na brownfieldech a v dosahu kolejové dopravy (IPR Praha).

Pro trh je podstatné, kdo volby vyhrál. Plán vznikal v gesci Petra Hlaváčka a STAN na jeho naplnění postavil celou kampaň. Před schválením ho hájili i lídři Spolu a Prahy sobě (CNN Prima News). Riziko, že nové vedení plán otevře a začne přepisovat, je proto malé.

Co to znamená v praxi:

• majitelé pozemků a developeři mají jasnější pravidla, co a kde lze postavit,
• ubývá důvodů čekat roky na změnu územního plánu,
• plán je ale jen rámec, stavební povolení nenahrazuje.

Od plánu k hotovému bytu vede dlouhá cesta. Sám Hlaváček uvádí, že povolovací řízení v Praze trvá podle statistik 8 až 12 let (iROZHLAS). Velkou část pravidel navíc neurčuje magistrát, ale stát. Prezident v září 2026 podepsal novelu stavebního zákona, podle které stavební úřady obcí a krajů k 1. lednu 2028 přejdou pod nové státní úřady (SME Union).

TIP: Kupujete pozemek nebo byt v rozvojové lokalitě? Ověřte si v Metropolitním plánu, co smí vyrůst v sousedství. Výšku i hustotu zástavby teď určuje právě on.

4. Zlevní po volbách byty v Praze? Nepočítejte s tím

Ceny bytů v Praze volby nesrazí. Město neurčuje cenu, jen ovlivňuje nabídku, a ta se mění v řádu let, ne měsíců.

Kde trh stojí dnes:

Tři důvody, proč výsledek voleb s cenami v dohledné době nepohne:

1. Městské byty jsou zlomek trhu. STAN chce za celé volební období zahájit výstavbu 2 000 městských bytů. Developeři prodali skoro stejný počet, 1 950 bytů, za jediné čtvrtletí.
2. Od plánu k bytu vede dlouhá cesta. Povolování trvá roky a počet vydaných povolení letos na jaře klesl v Praze nejvíc ze všech krajů.
3. Poptávku řídí hypotéky a příjmy. Na ty magistrát vliv nemá.

Sám trh mezitím zpomaluje. Podle dat Valuo je v Česku zlevněná zhruba každá třetí nabídka bytu a kupující si vyjednají slevu 5 až 6 %. Hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel čeká, že ceny porostou výrazně pomaleji než v letech 2024 a 2025, zhruba tempem mezd (Newstream).

Dlouhodobě ale výsledek voleb váhu má. Pokud nové vedení opravdu zrychlí povolování a Metropolitní plán se začne naplňovat, nabídka poroste a tlak na ceny zeslábne. Je to ovšem příběh na roky. Šéf Central Group Dušan Kunovský to shrnul slovy: „Jen dostatečná nabídka na trhu může zbrzdit pokračující růst cen bytů i nájemného.“

👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

5. Co výsledek voleb znamená pro developery

Developeři dostali to, co potřebují nejvíc: předvídatelnost. Volby vyhrál politik, který prosadil pravidla, podle nichž s městem jednají od roku 2022.

Hlaváček před volbami řekl, že „developer není nepřítel, ale partner“. Zároveň trvá na jasných pravidlech a na příspěvcích investorů na infrastrukturu (Echo24). Program STAN slibuje na tato pravidla navázat.

Co zůstává:

• Metropolitní plán. Určuje, co a kde lze stavět, a nové vedení ho nemá důvod přepisovat.
• Příspěvky investorů. Metodika z ledna 2022 počítá minimálně se 700 Kč za metr hrubé podlažní plochy a s 2 300 Kč tam, kde je nutná změna územního plánu (Forbes).
• Plánovací smlouvy. Podle Hlaváčka město od roku 2022 uzavřelo 29 smluv s investory za 8,2 mld. Kč, jak uvedl v odpovědích pro Český rozhlas, a odblokovalo čtvrti pro více než 37 000 bytů (Echo24).

Co se může změnit, záleží na koaličním partnerovi:

Postoje Spolu a Prahy sobě vycházejí z předvolebních vyjádření jejich lídrů (Echo24, iROZHLAS, ASB Portal). Postoje Pirátů jsou z jejich odpovědí pro Český rozhlas a z přehledu e15. Hodnocení dopadu je naše.

Dvě věci nová koalice nezmění. Povolování staveb se řídí státním stavebním zákonem a od roku 2028 mají stavební úřady přejít z obcí pod stát. A o tom, kolik projektů se skutečně spustí, rozhodují stavební náklady a poptávka kupujících.

6. Hypotéky po volbách: co platí pro kupující a investory

Na úrokové sazby hypoték nemá výsledek pražských voleb žádný vliv. Sazby určuje Česká národní banka a cena peněz na trhu.

Podle ČBA Hypomonitoru byla v srpnu 2026 průměrná sazba nových hypoték 5,00 %, o rok dříve 4,52 %. Průměrná hypotéka činila 4,59 mil. Kč a základní úroková sazba ČNB zůstává na 3,75 %. Každý půjčený milion tak při splatnosti 30 let stojí zhruba 5 400 Kč měsíčně.

Jak to vypadá u průměrného nového bytu v Praze za 11,8 mil. Kč (sazba 5 %, splatnost 30 let, orientační výpočet):

Limity LTV vycházejí z pravidel a doporučení ČNB. U investičních hypoték platí od 1. dubna 2026 navíc doporučený strop DTI 7 (ČNB).

Kupujete vlastní bydlení

• Nečekejte, že vám byt zlevní nová radnice. O ceně rozhodne hlavně vaše vyjednávací pozice.
• Smlouvejte. Podle dat Valuo si kupující dnes vyjednají v průměru 5 až 6 % z nabídkové ceny.
• Vyřiďte si financování předem. Kdo má hypotéku předschválenou, jedná s prodávajícím jako kupec s hotovostí.

Investujete do bytu na pronájem

• Počítejte s vlastními zdroji aspoň 30 %.
• Hlídejte výnos. Podle Pavla Klimenta z KPMG dává pražský investiční byt hrubě 3 až 3,5 % ročně, státní dluhopis 4,20 % (Newstream).
• Nestavte plán na krátkodobém pronájmu. Jeho regulaci mají v programu STAN, Praha sobě i Piráti.

Stavíte nebo kupujete pozemek

• Ověřte si v Metropolitním plánu, co smíte postavit vy a co může vyrůst vedle vás.
• Financování řešte hypotékou na výstavbu, která se čerpá postupně podle postupu stavby.

TIP: Předschválená hypotéka od HypoSpace platí až 24 měsíců. Můžete tak v klidu hledat nemovitost a při jednání o ceně mít peníze v zádech.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• ✅ Předschválená hypotéka s platností až 24 měsíců, se kterou vybíráte nemovitost s jistotou financování.
• ✅ Srovnání nabídek bank na jednom místě, včetně podmínek, které rozhodují víc než samotná sazba.
• ✅ Řešení pro podnikatele a OSVČ i pro klienty s příjmy ze zahraničí.
• ✅ Financování investičních bytů nastavené podle limitů ČNB (LTV 70 %, DTI 7).
• ✅ Hypotéka na výstavbu i offsetová hypotéka.
• ✅ 24 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP), servis v češtině i angličtině.
• ✅ Služba je pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.

Nejčastější dotazy

1️⃣ Kdo vyhrál komunální volby v Praze 2026?

Volby vyhrálo hnutí STAN s 23,17 % hlasů a 17 mandáty. Stejný počet křesel má druhá koalice Spolu pro Prahu. Primátorem se zřejmě stane Petr Hlaváček, o koalici se jedná.

2️⃣ Zlevní po volbách byty v Praze?

V dohledné době ne. Město ovlivňuje jen nabídku bytů a ta se mění roky. Ceny nových bytů jsou na rekordu, kolem 188 tisíc korun za metr, jejich růst ale podle ekonomů zpomaluje.

3️⃣ Ovlivní volby v Praze úrokové sazby hypoték?

Ne. Sazby se odvíjejí od rozhodnutí ČNB a od ceny peněz na trhu. V srpnu 2026 byla průměrná sazba nových hypoték 5,00 %.

4️⃣ Co je Metropolitní plán a proč je důležitý?

Je to nový územní plán Prahy účinný od září 2026. Určuje, kde a jak vysoko se smí stavět, a otevírá prostor až pro 350 tisíc bytů. Vítěz voleb ho připravoval, takže se s jeho změnami nepočítá.

5️⃣ Mám s koupí bytu v Praze počkat?

Samotné volby důvod k čekání nedávají, ceny ani sazby nezmění. Rozhodujte se podle splátky, kterou dlouhodobě unesete, a podle vlastních zdrojů. Výhodou dneška je, že prodávající jsou ochotnější jednat o ceně.

6️⃣ Jak se volby dotknou investorů do bytů?

Počítejte s přísnějšími pravidly pro krátkodobé pronájmy, která mají v programu tři z pěti zvolených uskupení. Financování se nemění: u investiční hypotéky platí doporučené LTV 70 % a DTI 7.

Shrnutí

Volby v Praze 2026 vyhrál STAN a město nejspíš povede architekt Petr Hlaváček. Pro realitní trh to znamená kontinuitu: Metropolitní plán platí, pravidla pro developery zůstávají a přibude tlak na městskou výstavbu. Byty kvůli tomu nezlevní a hypotéky zůstanou zhruba na 5 %. Kdo kupuje, vyhraje přípravou, ne čekáním.

Chcete vědět, na jakou hypotéku dosáhnete? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Předschválená hypotéka: vše, co potřebujete vědět
• Hypotéky za 5 %: srpen 2026 přinesl ochlazení trhu i vyšší splátky
• Investiční byt v Praze: jak na bezpečnou a výnosnou investici
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Nové developerské projekty v Praze: co se nyní staví a co se chystá