Pražský realitní trh se v posledních letech stal dynamickým a komplexním prostředím, kde rozdíly mezi primárním a sekundárním trhem mohou zásadně ovlivnit rozhodování kupujících. Tento článek se zaměří na to, co přesně tyto pojmy znamenají, jaké jsou aktuální cenové rozdíly mezi novostavbami a staršími byty a jaké trendy v roce 2024 na trhu převládají.
1. Co je primární a sekundární trh s nemovitostmi?
- Primární trh zahrnuje nové nemovitosti, které jsou prodávány přímo od developerů. Jedná se o novostavby, které ještě nebyly vlastněny ani obývány. Kupující na tomto trhu často získávají záruky a mají možnost přizpůsobit si interiér dle svých preferencí.
- Sekundární trh tvoří nemovitosti, které již byly dříve vlastněny a obývány. Jedná se o starší byty a domy prodávané jednotlivými vlastníky. Tyto nemovitosti mohou vyžadovat renovaci, ale zároveň často nabízejí zavedené lokality a nižší ceny.
TIP: Hledání ideální hypotéky nikdy nebylo snazší. S HypoSpace.cz získáte nejlepší podmínky na trhu během pár minut díky přímému srovnání více bank.
2. Rozdíly v cenách na primárním a sekundárním trhu
Rozdíly mezi primárním a sekundárním trhem v Praze jsou patrné a ovlivňují rozhodování kupujících.
- Průměrná cena na primárním trhu (novostavby): V srpnu 2024 byla průměrná cena nových bytů v Praze 148 500 Kč za m². Ceny se mohou výrazně lišit podle lokality, s vyššími hodnotami v prestižních částech města jako Karlín a Smíchov, kde se zaměřuje výstavba moderních a luxusních projektů.
- Průměrná cena na sekundárním trhu (starší domy/byty): Na sekundárním trhu se ceny starších bytů pohybovaly kolem 135 000 Kč za m², což je přibližně o 9 % méně než u novostaveb. Starší nemovitosti v žádaných lokalitách, jako jsou Vinohrady nebo Holešovice, mohou mít stále vysokou hodnotu, zejména pokud prošly renovací.
Faktory ovlivňující ceny:
- Na primárním trhu jsou ceny vyšší kvůli moderním technologiím, energetickým úsporám a novým stavebním standardům. Exkluzivní lokality a doprovodná infrastruktura také přidávají hodnotu.
- Sekundární trh nabízí starší nemovitosti, které mohou být levnější, ale mohou vyžadovat investice do rekonstrukce. Tyto byty jsou často v zavedených čtvrtích, kde je již vybudovaná infrastruktura a služby.
3. Jaký je trend cen na primárním a sekundárním trhu?
- Primární trh: Trh s novými byty v roce 2024 pokračuje v růstu. Poptávka po novostavbách se zvyšuje, což se odráží ve stálém růstu cen. Developeři se snaží podpořit prodeje různými bonusy a slevami, jako je dotování hypotečních splátek. Roste také zájem o předprodeje, které mohou být cenově výhodnější.
- Sekundární trh: Ceny na sekundárním trhu se také zvyšují, ale pomalejším tempem než u novostaveb. Stále více kupujících hledá investiční příležitosti v bytech k renovaci, které se nacházejí v lukrativních lokalitách s dobrou dostupností do centra. Tento trend umožňuje investorům zvýšit hodnotu nemovitosti rekonstrukcí a následně profitovat z pronájmu či prodeje.
4. Výhody a nevýhody nákupu na primárním a sekundárním trhu
Primární trh:
- Výhody: Moderní vybavení, nižší provozní náklady díky energetickým úsporám, záruky od developera, možnost přizpůsobení dispozic.
- Nevýhody: Vyšší ceny, nutnost čekat na dokončení výstavby, riziko zpoždění projektu.
Sekundární trh:
- Výhody: Nižší pořizovací cena, zavedené lokality, okamžitá dostupnost nemovitosti.
- Nevýhody: Možnost vyšších nákladů na renovace, starší technologie, vyšší náklady na údržbu.
5. Trend vývoje: Kdy a kde se vyplatí investovat?
- Růst v okrajových částech: Primární trh zaznamenává růst v oblastech jako Vysočany, Smíchov a Modřany, kde se plánuje rozvoj infrastruktury. Developery oblíbené projekty v těchto lokalitách lákají na výhodné ceny v předprodeji, což přitahuje investory.
- Poptávka po renovacích na sekundárním trhu: Investoři se stále více zaměřují na nákup starších bytů k renovaci ve čtvrtích jako Vinohrady, Dejvice a Holešovice. Tyto byty mají potenciál zvýšit svou hodnotu díky atraktivní lokalitě a dobré dostupnosti do centra.
Sekundární trh v okolí Prahy: Napětí mezi nabídkou a poptávkou
V prstenci vesnic kolem Prahy dochází k tomu, že nabídka starších rodinných domů a bytů často nesplňuje očekávání kupujících. Ceny, které si prodávající představují, bývají vyšší než reálná tržní hodnota, což může vést k prodlužování doby prodeje a nutnosti slevit z ceny. Tento trend je vidět zejména v případě starších nemovitostí, kde je často zapotřebí investice do úprav či modernizace.
Tabulka shrnutí: Primární vs. sekundární trh
| Faktor | Primární trh | Sekundární trh |
|---|---|---|
| Průměrná cena za m² | 148 500 Kč | 135 000 Kč |
| Vybavení | Moderní, energeticky úsporné | Starší, může vyžadovat renovaci |
| Dostupnost | Omezená do dokončení výstavby | Okamžitá, po dokončení obchodu |
| Možnost vyjednávání | Omezená | Vyšší flexibilita |
| Ideální pro | Nové kupující, investory hledající moderní bydlení | Investory hledající rekonstrukce, kupce hledající výhodnou cenu |
Závěr
Rozdíly mezi primárním a sekundárním trhem v Praze jsou značné, ať už jde o ceny, vybavení, nebo flexibilitu při nákupu. Zatímco primární trh láká na moderní a energeticky úsporné byty, sekundární trh poskytuje výhodnější ceny a zavedené lokality. Kupující by měli zvážit své potřeby a finanční možnosti před rozhodnutím, na který trh se zaměřit.
Více o investičních příležitostech v různých pražských lokalitách se můžete dozvědět v našem článku: Skryté poklady Prahy: Nejlepší čtvrti pro investici do nemovitostí.
