Hypoteční trh v lednu 2026: 35,5 miliardy za měsíc, proč Češi berou hypotéky jako o život?

Lednová data z ČBA přinesla zajímavý paradox. Na první pohled nové hypotéky klesly na 27,2 miliardy korun, tedy mírný pokles oproti prosinci. Jenže po sezónním očištění se ukazuje, že leden byl ve skutečnosti extrémně silný. Sezónně očištěný odhad ukazuje na 35,5 miliardy korun, což by bylo nové měsíční maximum v historii českého hypotečního trhu. A to je hlavní zpráva.

Ale než se začneme radovat: za silnými čísly se pravděpodobně skrývá i snaha předběhnout dubnové zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky ze strany ČNB. A to znamená, že tenhle boom nemusí vydržet celý rok.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, stačí pár údajů a hned uvidíte, jak se liší splátka podle sazby, fixace a splatnosti.

To nejpodstatnější z ledna 2026

• Nové hypotéky: 27,2 mld. Kč (meziměsíčně -5 %, meziročně +50 %)
• Sezónně očištěný odhad: rekordních 35,5 mld. Kč nových hypoték
• Průměrná sazba nových hypoték: 4,48 % (prakticky beze změny od října)
• Průměrná výše nové hypotéky: 4,51 mil. Kč (+15 % meziročně)
• Refinancování: podíl vzrostl na 23,4 % celkového objemu
• Průměrná splátka: odhadem kolem 24,2 tis. Kč, mediánová přibližně 19 tis. Kč
• Celkem včetně refinancování: 35,5 mld. Kč, meziročně +57 %

Rekordy v objemech, ale ne v počtech

Tady je důležitý detail, který čísla na první pohled neukazují. Sezónně očištěný objem nových hypoték sice láme historické rekordy, ale počet nových hypoték se pohybuje na úrovni let 2016–2018 a zůstává daleko od roku 2021. Co to znamená? Lidé si berou méně hypoték, ale výrazně větší. Průměrná hypotéka 4,51 milionu korun je o 15 % víc než před rokem.

Za tím stojí hlavně dvě věci: pokračující růst cen nemovitostí (transakční ceny bytů ve 4. čtvrtletí 2025 dosáhly 97,5 tis. Kč/m²) a stále relativně uvolněné makroobezřetnostní limity ČNB. To se ale brzy změní.

Proč leden tak vyskočil a proč to nemusí trvat

Silný leden pravděpodobně odráží kombinaci dvou faktorů. Zaprvé setrvačnost z velmi dobrého závěru roku 2025 (druhý nejúspěšnější rok v historii). Zadruhé – a to je klíčové – snaha předběhnout dubnové zpřísnění ČNB pro investiční hypotéky. Od dubna 2026 se na ně budou vztahovat přísnější limity: maximálně 70 % LTV a 7× DTI.

To znamená, že část lednového objemu jsou hypotéky, které by se jinak rozložily do dalších měsíců. Dynamika z posledních tří měsíců sice teoreticky implikuje celoroční počet nových hypoték kolem 84 tisíc, ale realistický odhad počítá se zpomalením od druhého čtvrtletí a výsledek by tak mohl být kolem 79 tisíc, tedy přibližně o 4 % méně než loni.

Sazby stabilní čtvrtý měsíc v řadě

Průměrná realizovaná sazba u nových hypoték nepatrně klesla na 4,48 % z prosincových 4,49 %. V podstatě se ale nehýbe od října. Meziročně je to pokles o 0,3 procentního bodu – to u průměrné hypotéky ušetří zhruba 770 Kč měsíčně.

Jenže: růst průměrné výše hypotéky meziročně zvedl splátku o 3 150 Kč. Takže v součtu lidé platí víc, ne méně.

Co se děje na trzích: České pětileté swapy v lednu klesly na 3,72 %, což je příznivé pro hypoteční sazby. Únorové zasedání ČNB sice nepřineslo holubičí obrat, ale polovina panelistů prognózy ČBA očekává jedno snížení repo sazby na 3,25 % v průběhu roku. Pokud se to potvrdí, hypoteční sazby by mohly mírně klesnout – ale žádný dramatický pohyb nečekáme.

Refinancování nabírá na síle

Refinancované úvěry tvoří už přes 23 % celkového objemu poskytnutých hypoték. Ve srovnání s loňským lednem jde o dvojnásobný zájem. Průčelní důvod: do období změny fixace vstupuje silná vlna hypoték sjednaných v době nízkých sazeb. Více než polovina těchto klientů odchází ze sazeb kolem 3 %, takže musí počítat s citelným nárůstem úroků.

Průměrná sazba refinancování v lednu byla 4,45 %, tedy stále o 0,28 procentního bodu méně než před rokem. Ale oproti původním 2–3 % je to pochopitelně znatelný skok, který se promítne do vyšší měsíční splátky.

Splátky: průměr vs. realita

Průměrná měsíční splátka v lednu dosáhla odhadem 24,2 tisíc korun. Ale pozor – mediánová splátka je kolem 19 tisíc korun. Průměr totiž výrazně táhnou nahoru velké hypotéky. Pro většinu lidí je tedy relevantnější ta mediánová hodnota.

Pro orientaci: splátky lednové průměrné hypotéky 4,51 mil. Kč při sazbě 4,48 %:

• cca 22 800 Kč měsíčně při splatnosti 30 let
• cca 24 200 Kč při typické splatnosti kolem 26–27 let
• cca 25 100 Kč při splatnosti 25 let

Kalendář ČNB: co sledovat

• 5. března 2026 – rozhodnutí ČNB o proticyklické kapitálové rezervě
• Duben 2026 – vstupuje v platnost zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky (70 % LTV, 7× DTI)
• 4. června 2026 – zasedání ČNB k nastavení makroobezřetnostní politiky hypoték
• 10. září a 26. listopadu 2026 – další navazující jednání

Co s tím umí udělat HypoSpace.cz

Lednová data jasně ukazují, že situace na trhu se mění. Investiční hypotéky se zpřísňují, splátky rostou a refinancování vyžaduje pozornost. To jsou přesně momenty, kdy záleží na správném nastavení parametrů – ne jen na srovnání sazeb.

• Modelace variant (různé splatnosti, fixace, LTV, kombinace vlastních zdrojů) a jejich dopad na váš měsíční rozpočet.
• Srovnání bank v praxi: sazba je jen jedna položka; hlídáme i podmínky čerpání, mimořádné splátky, poplatky, pojištění, sankce.
• Refinancování s předstihem: plán, načasování a vyjednání podmínek tak, abyste neřešili refinancování „na poslední chvíli“ – obzvlášť teď, když končí fixace z éry 2–3% sazeb.
• Investiční hypotéky: pokud plánujete investiční nákup, čas na přípravu je teď – duben se blíží.
• Specifické příjmy (OSVČ, kombinace příjmů, bonusy): výběr banky a správná interpretace příjmů často rozhodují o schválení i ceně.

A pokud chcete rychlý start: zkuste hypoteční kalkulačku a navážeme konkrétními variantami pro váš případ.

Nejčastější otázky k hypotečnímu trhu v lednu 2026

1) Proč leden vypadá jako rekord, když objemy vlastně klesly? Protože leden je sezónně tradičně slabší měsíc. Pokles o 5 % je mírnější než obvykle – a po očištění od sezónnosti vyjde historicky nejsilnější měsíc.

2) Mám pospíchat s hypotékou kvůli dubnovému zpřísnění? Pokud plánujete investiční hypotéku, má smysl to řešit co nejdřív – od dubna budou přísnější limity LTV a DTI. U ostatních hypoték důvod ke spěchu není.

3) Klesnou ještě sazby? Mírný pokles je možný, ale žádný dramatický propad nečekáme. Polovina analytiků ČBA vidí snížení repo sazby na 3,25 %, ale většina predikuje stabilitu na 3,5 %. Hypoteční sazby okolo 4,3–4,5 % budou pravděpodobně realitou ještě řadu měsíců.

4) Vyplatí se refinancovat, když mám sazbu kolem 3 %? Přímo refinancovat na vyšší sazbu samozřejmě nedává smysl. Ale pokud vám končí fixace a 3% sazba už neplatí, pak ano – vyplatí se hledat nejlepší dostupné podmínky. I malý rozdíl v sazbě se u dnešních průměrných hypoték projeví v tisícikorunách měsíčně.

5) Proč splátky rostou, i když sazby mírně klesají? Protože průměrná výše hypotéky meziročně vyskočila o 15 %. Úspora na sazbě (cca 770 Kč měsíčně) nestačí pokrýt nárůst splátky z vyšší jistiny (cca 3 150 Kč).

Tabulka: leden 2026 v číslech (ČBA Hypomonitor)

Zdroj: ČBA Hypomonitor, leden 2026

Závěr

Leden potvrdil, že český hypoteční trh je v silné formě. Sezónně očištěný objem dokonce naznačuje historické maximum. Ale je potřeba brát v úvahu kontext: část aktivity patrně předbíhá dubnové zpřísnění pro investiční hypotéky.

Sazby se stabilizovaly kolem 4,5 %, splátky ale rostou kvůli vyšším cenám nemovitostí a tím pádem větším hypotékám. Klíčovými měsíci budou březen a duben. Uvidíme, jestli trh zpomalí, nebo se ukáže, že poptávka je strukturálně silná i bez investičního boomu.

Dále by vás mohlo zajímat:

• Jakub Pluháček v podcastu Finanční kompas: O cestě k miliardě v hypotékách a budoucnosti HypoSpace.cz
• Hypoteční trh 2025: nové hypotéky za 321 miliard a růst o 41 %
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• Hypotéka pro podnikatele: Jak si připravit bonitu ještě před podáním daňového přiznání?
• Hypoteční trh v listopadu 2025: objemy drží tempo, sazby zůstaly na 4,48 %