Hypoteční trh 2025: nové hypotéky za 321 miliard a růst o 41 %

Rok 2025 byl pro český hypoteční trh mimořádně silný. Přestože úrokové sazby zůstaly relativně vysoko oproti „zlatým“ letům, poptávka po bydlení se udržela a trh se naplno nadechl po slabším období. Výsledkem je výrazný růst objemů, vyšší průměrná hypotéka a také silná vlna refinancování.

Čísla na první dobrou

• Nové hypotéky v roce 2025: 321,4 mld. Kč (+41 % meziročně)

• Celý hypoteční trh 2025 (nové + refinancování): 406,4 mld. Kč (vs. 275 mld. Kč v roce 2024)

• Refinancování v roce 2025: 85,0 mld. Kč

• Počet nových hypoték v roce 2025: 76 117 (meziročně o necelou čtvrtinu více)

• Průměrná výše nové hypotéky 2025: 4,21 mil. Kč (na konci roku téměř 4,5 mil. Kč)

• Prosinec 2025 – nové hypotéky: 28,6 mld. Kč a 6 366 nových úvěrů

• Prosinec 2025 – průměrná sazba: 4,49 % (stále mírně pod 4,5 %)

👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce HypoSpace.cz, stačí pár údajů a hned uvidíte, jak se liší splátka podle sazby, fixace a splatnosti.

1) Proč byl rok 2025 tak silný

Na trhu se sešlo několik vlivů, které táhly poptávku směrem nahoru:

1. Lidé se přestali bát „nového normálu“ sazeb.
Hypoteční sazby už nejsou na úrovni okolo 2 %, ale domácnosti si postupně zvykly na prostředí kolem 4,5–5 %. Jinými slovy: část lidí přestala čekat na „návrat starých časů“.

2. Rostly ceny nemovitostí a tím i potřebná výše hypotéky.
I když sazby mírně klesaly, ceny bytů a domů v mnoha lokalitách rostly rychleji. Výsledkem je, že průměrná hypotéka se posunula nad 4 miliony.

3. Rozjela se refinanční vlna.
Končí fixace z období nízkých sazeb a část klientů aktivně hledá lepší podmínky. Refinancování se proto stalo významnou částí trhu – v roce 2025 šlo o 85 miliard Kč.

2) Prosinec 2025: silné tempo i přes Vánoce

Prosinec bývá tradičně slabší měsíc, protože lidé řeší jiné věci než hypotéku. Přesto banky v prosinci poskytly nové hypotéky za 28,6 miliardy Kč, tedy prakticky stejně jako v listopadu. To je jasný signál, že trh byl na konci roku rozjetý a poptávka neochladla.

Průměrná sazba se udržela na 4,49 %, tedy stále mírně pod 4,5 %. Oproti situaci před rokem je to zhruba o 0,31 procentního bodu méně, což v praxi znamená nižší splátku. Současně ale platí, že průměrná výše hypotéky rostla, a to splátky naopak zvyšuje.

Prakticky: i když sazby vypadaly stabilně, hypotéky mají tendenci spíše zdražovat než zlevňovat, pokud se zvednou náklady bank (tržní sazby) nebo se zvýší rizikové přirážky. Proto se vyplatí řešit hypotéku včas, obzvlášť když se blíží konec fixace.

3) Na co si lidé v roce 2025 brali hypotéky nejčastěji

Hypoteční trh je stále hlavně o klasickém bydlení:

• na koupi nemovitosti: 257,4 mld. Kč (největší část trhu)

• na výstavbu: 45,8 mld. Kč

• ostatní účely: 18,2 mld. Kč

To zjednodušeně znamená: většina hypoték v roce 2025 šla na reálné bydlení, ne na „speciální“ případy.

4) Co naznačují čísla pro rok 2026

Na jedné straně je vidět silné momentum. Pokud by se dlouhodobě drželo tempo okolo „téměř 30 miliard“ nových hypoték měsíčně, trh by měl potenciál být v roce 2026 opět velmi silný.

Jenže do hry vstupuje důležitá brzda:

Přísnější pravidla pro investiční hypotéky (od druhého čtvrtletí 2026)

Od jara se mají zpřísnit podmínky pro tzv. investiční hypotéky (typicky nákup na pronájem). Podle uvedených odhadů se to týká přibližně 9 % případů a může to mít znatelný dopad na část poptávky.

Pro běžného kupujícího na vlastní bydlení je ale důležité hlavně toto:
investiční poptávka může v některých lokalitách oslabit, ale zároveň ceny a dostupnost budou dál ovlivňovat hlavně nabídka bytů (která je pomalá) a celkový zájem lidí o bydlení.

5) Co si z toho vzít jako běžný kupující

Pokud řešíte bydlení pro sebe, nejčastěji rozhodují tři věci:

• výše úvěru (cena nemovitosti + vlastní zdroje),

• splátka a vaše rezerva v rozpočtu,

• načasování (čekání se někdy nevyplatí, když mezitím rostou ceny).

👉 Doporučení: Nechte si spočítat varianty a zkuste si je sami porovnat i v hypoteční kalkulačce HypoSpace.cz. Jiná splatnost nebo fixace může udělat rozdíl tisíce korun měsíčně.

5 nejčastějších dotazů (FAQ)

1) Budou hypotéky v roce 2026 výrazně levnější?
Spíš ne. Reálnější je stagnace nebo mírné pohyby sazeb. Větší roli bude často hrát cena nemovitosti.

2) Co dnes ovlivňuje splátku víc: sazba, nebo cena nemovitosti?
V praxi často cena nemovitosti a výše hypotéky. I malé zdražení bytu může převážit malý pokles sazby.

3) Vyplatí se čekat na lepší sazby?
Někdy ano, ale není to automatické. Pokud mezitím rostou ceny, čekání může celkově vyjít hůř.

4) Končí mi fixace v roce 2026 – kdy to začít řešit?
Ideálně s předstihem. Právě konec fixace je nejlepší moment, kdy se dá vyjednat lepší podmínka nebo refinancovat.

5) Dotknou se mě přísnější pravidla pro investiční hypotéky?
Většinou ne, pokud kupujete pro vlastní bydlení. Dopad míří hlavně na hypotéky vyhodnocené jako investiční.

S čím pomůže HypoSpace.cz

V HypoSpace.cz vám pomůžeme hlavně s tím, aby hypotéka dávala smysl nejen „na papíře“, ale i dlouhodobě:

• připravíme konkrétní srovnání variant (fixace, splatnost, LTV, splátka),

• poradíme, jak nastavit hypotéku tak, aby byla bezpečná pro rodinný rozpočet,

• pomůžeme i se složitějšími případy (OSVČ, podnikatelé, kombinace příjmů, příjem ze zahraničí),

• a pohlídáme strategii při konci fixace a refinancování.

👉 Pro první orientaci doporučujeme začít výpočtem v hypoteční kalkulačce a následně to doladit podle vašich skutečných čísel.

Shrnutí v tabulce