Pronajímáte byt a banka vám přesto nechce půjčit? Problém není v příjmech z pronájmu, ale v tom, jak jej doložíte.
Uznají banky příjmy z pronájmu?
Ano, většina českých bank příjmy z pronájmu uznává. Přistupují k nim ale opatrněji než ke klasickému příjmu ze zaměstnání. Důvod je jednoduchý, nájemník může odejít, byt může být nějakou dobu neobsazený a výše nájmu se může měnit.
Proto banka zpravidla nezapočítá 100 % vašeho nájemního příjmu. Většina bank pracuje s koeficientem, který se pohybuje mezi 60 % a 80 % z doloženého nájemného.
Chcete si udělat rychlou představu, jak by mohla vaše hypotéka vypadat? 
Vyzkoušejte naši hypoteční kalkulačku
Příklad: Pronajímáte byt za 20 000 Kč měsíčně. Banka vám do bonity započítá jen 12 000–16 000 Kč podle své interní metodiky.
Každá banka má jiná pravidla. Některé jsou k příjmům z pronájmu vstřícnější, jiné přísnější. Právě proto se vyplatí porovnat nabídky napříč trhem a přesně to pro vás udělá náš hypoteční specialista.
Jak příjmy z pronájmu doložit bance
Způsob doložení závisí na tom, jak příjmy z pronájmu daníte. V České republice existují dvě základní varianty:
1. Paušální výdaje (30 %)
Nejčastější a nejjednodušší varianta. Uplatňujete si paušální výdaje ve výši 30 % příjmů z pronájmu bez nutnosti dokládat skutečné náklady. Banka pak vychází z čistého základu daně.
Co budete potřebovat:
- daňové přiznání za poslední 1–2 zdaňovací období
- nájemní smlouvu
- v některých případech výpisy z účtu prokazující pravidelné inkaso nájemného
2. Skutečné výdaje
Pokud uplatňujete skutečné výdaje (odpisy, opravy, pojištění, správa nemovitosti), banka posuzuje rozdíl mezi příjmy a výdaji.
Na co si dát pozor:
- Pokud jsou vaše skutečné výdaje vysoké (např. kvůli velkým opravám nebo odpisům), výsledný příjem pro banku může být příliš nízký.
- Některé banky k odpisům nepřihlížejí a započítávají je zpět, tím se váš příjem pro účely hypotéky zvýší. Záleží ale na konkrétní bance.
Tip od HypoSpace: Pokud teprve plánujete pronájem a rozhodujete se mezi paušálem a skutečnými výdaji, poraďte se nejen s účetním, ale i s hypotečním specialistou. Způsob danění totiž přímo ovlivňuje, kolik vám banka půjčí.
Kombinace příjmů ze zaměstnání a pronájmu
Nejsilnější pozici u banky máte tehdy, když příjmy z pronájmu kombinujete se stabilním příjmem ze zaměstnání nebo podnikání. Banka posuzuje celkovou bonitu, tedy součet všech uznatelných příjmů snížený o existující závazky.
Praktický příklad výpočtu bonity
Představte si tuto situaci:
- Čistý příjem ze zaměstnání: 45 000 Kč/měsíc
- Příjem z pronájmu: 18 000 Kč/měsíc
- Koeficient banky: 70 %
- Uznaný příjem z pronájmu: 12 600 Kč/měsíc
- Celková bonita: 57 600 Kč/měsíc (před odečtením závazků)
Od této částky banka odečte vaše stávající závazky jako splátky jiných úvěrů, leasingů, kreditních karet nebo kontokorentů. Výsledná částka určí maximální výši splátky, kterou vám banka schválí.
Hypotéka na investiční byt, co potřebujete vědět
Pokud si chcete vzít hypotéku přímo na nemovitost určenou k pronájmu, platí odlišná pravidla než u financování vlastního bydlení.
Klíčové rozdíly oproti hypotéce na vlastní bydlení:
- Vyšší vlastní zdroje — u investičního bytu počítejte s nutností pokrýt minimálně 20–30 % z vlastních prostředků (LTV 70–80 %), zatímco u vlastního bydlení lze dosáhnout až na 80–90 % LTV.
- Mírně vyšší úroková sazba — některé banky u investičních nemovitostí nabízejí sazbu o 0,1–0,3 p.b. vyšší.
- Přísnější posouzení bonity — banka pečlivěji zkoumá udržitelnost příjmů a celkovou zadluženost.
- Výhoda existujícího nájemníka — pokud kupujete byt s platnou nájemní smlouvou, je to pro banku signál, že příjem z pronájmu je reálný a okamžitý.
Ukazatel DSTI: Proč je důležitý
DSTI (debt service to income) je poměr vašich měsíčních splátek k čistým příjmům. Česká národní banka doporučuje, aby tento poměr nepřesáhl 45 %.
Příjmy z pronájmu vám mohou pomoci limit DSTI splnit, protože zvyšují jmenovatel (celkové příjmy). Ale pozor — banka je uzná jen tehdy, pokud jsou řádně doložené a v souladu s její metodikou.
Příklad: Pokud máte příjem 45 000 Kč a stávající splátky 10 000 Kč, vaše DSTI je 22 %. Přidáním uznaného příjmu z pronájmu (12 600 Kč) se DSTI sníží na cca 17 % — a tím se otevře prostor pro vyšší splátku nové hypotéky.
5 nejčastějších chyb při žádosti o hypotéku s příjmy z pronájmu
- Nepřiznáváte příjmy z pronájmu v daňovém přiznání — banka nemůže uznat příjem, který nemáte řádně zdaněný.
- Nemáte písemnou nájemní smlouvu — ústní dohoda nestačí. Banka vyžaduje platnou smlouvu s uvedenou výší nájemného.
- Volíte špatný způsob danění — příliš vysoké skutečné výdaje mohou snížit váš příjem na papíře natolik, že vám banka nepůjčí.
- Neporovnáváte banky — rozdíly v uznávání příjmů z pronájmu mezi bankami jsou obrovské. Jedna banka vás odmítne, druhá schválí.
- Žádáte bez přípravy — správně připravená žádost s kompletními podklady výrazně zvyšuje šanci na schválení a lepší úrokovou sazbu.
Jak vám pomůžeme v HypoSpace.cz
Zjistit, která banka nabízí nejlepší podmínky právě pro vaši situaci, je bez přehledu o aktuálním trhu téměř nemožné. Každá banka posuzuje příjmy z pronájmu jinak. Liší se koeficienty, požadavky na doložení i ochota financovat investiční nemovitosti.
- Bezplatně posoudíme vaši bonitu — spočítáme, kolik vám jednotlivé banky mohou půjčit s ohledem na vaše příjmy z pronájmu.
- Porovnáme nabídky napříč trhem — spolupracujeme se všemi hlavními bankami v ČR, takže najdeme tu, která vaše nájemní příjmy ocení nejvíce.
- Poradíme s přípravou podkladů — pomůžeme vám správně doložit příjmy tak, aby banka neměla důvod žádost zamítnout.
- Vyřídíme vše za vás — od prvního výpočtu přes výběr banky až po podpis smlouvy. Vy se nemusíte starat o papírování.
- Poradci s certifikacemi EFA, EFP, PFP – garantujeme odborný postup i správné vyhodnocení vašeho podnikání.
Shrnutí: Příjmy z pronájmu a hypotéka přehledně
| Otázka | Odpověď |
|---|---|
| Uznají banky příjmy z pronájmu? | Ano, většina bank ano, ale s koeficientem 60–80 % |
| Jak příjem doložit? | Daňové přiznání + nájemní smlouva (příp. výpisy z účtu) |
| Paušální vs. skutečné výdaje? | Paušál (30 %) je pro hypotéku zpravidla výhodnější |
| Lze kombinovat s příjmem ze zaměstnání? | Ano, banka sčítá všechny uznatelné příjmy |
| Kolik vlastních zdrojů na investiční byt? | Minimálně 20–30 % (LTV 70–80 %) |
| Jaký je limit DSTI? | ČNB doporučuje max. 45 % poměr splátek k příjmům |
| Jsou sazby u investičního bytu vyšší? | U některých bank o 0,1–0,3 p.b. |
| Kolik stojí služby HypoSpace? | Nic — konzultace i zprostředkování je pro klienta zdarma |
