Ještě v únoru 2026 to vypadalo, že hypotéky budou dál mírně zlevňovat. Průměrná sazba klesla na 4,46 % a některé banky nabízely sazby začínající trojkou. Pak přišel konec února, americko-izraelské údery na Írán a na hypotečním trhu se během několika dní změnilo prakticky všechno.
Pokud zvažujete hypotéku, refinancování nebo vám končí fixace, tohle byste měli vědět. Vysvětlíme:
- co přesně se stalo a proč sazby rostou
- jak rychle banky reagovaly
- kolik vás zdražení reálně stojí na splátce
- kam se trh může posunout dál
1. Co se vlastně stalo? Swapy vystřelily vzhůru
Abychom pochopili zdražování hypoték, musíme se podívat tam, kde si banky „nakupují“ peníze: na mezibankovní trh úrokových swapů (IRS).
👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce – zdarma a bez závazků.
Co jsou swapy? Dohody mezi bankami o výměně úrokových plateb na dohodnuté období (typicky 3 nebo 5 let). Z těchto sazeb banky odvozují cenu hypoték pro klienty.
Únor se nesl v klidu. Tříleté korunové swapy se stabilně pohybovaly v pásmu 3,4 – 3,5 %. Pak 28. února začaly americko-izraelské útoky na Írán a finanční trhy zareagovaly okamžitě:
| Období | 3leté IRS (swapy) |
|---|---|
| Únor 2026 (před konfliktem) | 3,40 – 3,50 % |
| Týden po zahájení útoku | 4,14 % |
| Polovina března 2026 | 4,22 – 4,30 % |
Nárůst o téměř celý procentní bod za jeden týden. To je historicky velmi výjimečný pohyb. Pětileté i desetileté swapy zaznamenaly obdobný růst a dosáhly nejvyšší úrovně za více než tři roky.
TIP: Úrokové swapy nejsou totéž co repo sazba ČNB. Repo sazba ovlivňuje „krátké peníze“ (dvoutýdenní), zatímco hypotéky se cenotvorně řídí spíše swapy na 3 – 5 let. Proto i při repo sazbě 3,50 % mohou hypotéky zdražit.
2. Proč válka v Íránu zdražuje české hypotéky?
Mechanismus je přímočarý, i když pro laika možná překvapivý. Celý řetězec vypadá takto:
- Konflikt na Blízkém východě a blokáda Hormuzského průlivu
- Rostou ceny ropy a zemního plynu
- Roste očekávaná inflace
- Investoři prchají k hotovosti a dolaru místo dluhopisů
- Rostou výnosy dluhopisů a swapové sazby
- Bankám zdražují zdroje financování
- Banky promítají vyšší náklady do hypotečních sazeb
Česko je navíc čistým dovozcem energií, takže růst cen ropy a plynu dopadá na českou ekonomiku silněji než na řadu jiných zemí.
Trh začal sázet na to, že ČNB bude muset v příštím roce zvýšit základní sazbu z 3,50 % až na 4,25 – 4,50 %, aby zkrotila inflační tlaky. Před konfliktem přitom trh očekával stabilitu na 3,50 %.
Zajímavost: Když byla cena zdrojů pro banky naposledy tak vysoká jako nyní (podle desetiletých swapů), průměrná nabídková sazba hypoték činila přibližně 6,3 %. Dnes je kolem 4,9 %. To naznačuje, že banky zatím zdražení plně nepromítly.
3. Které banky už zdražily a o kolik?
Reakce bank přišla nezvykle rychle. ČNB dříve odhadovala průměrnou prodlevu mezi růstem swapů a zvýšením hypotečních sazeb na čtyři měsíce. Tentokrát některé banky reagovaly v řádu dnů.
Největší zdražení (o 0,50 p.b.):
- Partners Banka (od 11. března)
- Raiffeisenbank (od 16. března)
Zdražení v řádu desetin procentního bodu:
- ČSOB / Hypoteční banka
- Komerční banka
- mBank
- UniCredit Bank
- Air Bank (+0,20 p.b.)
- Fio banka (+0,10 p.b.)
Česká spořitelna a další velké banky avizovaly, že pokud swapy zůstanou vysoko, zdražení se nevyhnou.
Výsledek? Minimální nabídkové sazby u tříleté fixace se v březnu posunuly k 4,5 – 5,0 %. Ještě v únoru přitom bylo možné získat hypotéku za 3,99 % (MONETA).
4. Historické srovnání: už jsme to zažili?
Současný šok není první svého druhu. Tady je přehled, jak se sazby chovaly v posledních letech:
| Období | Průměrná sazba | Co se dělo |
|---|---|---|
| 2021 (rekordní dno) | cca 2,0 – 2,5 % | Pandemické uvolnění, nízké sazby ČNB |
| 2022 (prudký růst) | 5,0 – 6,0 % | Inflace 15 %, repo sazba 7 %, válka na Ukrajině |
| 2023 (vrchol) | nad 6,0 % | Doznívání inflačního šoku |
| 2024 (postupný pokles) | 5,07 % průměr | Pokles inflace, snižování repo sazby |
| 2025 (stabilizace) | 4,53 – 4,60 % | Stabilní ekonomika, mírný pokles swapů |
| Únor 2026 (před konfliktem) | 4,46 % | Pokračující mírný pokles |
| Březen 2026 (po konfliktu) | 4,5 – 5,0 %+ | Válka v Íránu, skok swapů |
Klíčový rozdíl oproti roku 2022:
- Tehdy: domácí inflace 15 % a agresivní reakce ČNB, která zvedla repo sazbu na 7 %
- Teď: externí geopolitický šok, který zdražuje zdroje bank přes swapový trh. ČNB zatím sazby nemění, ale trh očekává, že ji k tomu konflikt může donutit.
Zajímavost: V loňském roce podobný šok způsobila hrozba globální celní války ze strany USA. Swapové sazby tehdy vystřelily nahoru, ale vrátily se zpět během zhruba dvou měsíců. Otázka je, zda se tentokrát situace ustálí stejně rychle.
5. Co to znamená pro vaši splátku?
Pojďme si to převést do konkrétních čísel. Modelová hypotéka: 5 milionů Kč, splatnost 30 let.
| Sazba | Měsíční splátka | Rozdíl oproti 4,46 % |
|---|---|---|
| 4,46 % (únor 2026) | cca 25 200 Kč | – |
| 4,96 % (+0,5 p.b.) | cca 26 700 Kč | +1 500 Kč/měsíc |
| 5,46 % (+1,0 p.b.) | cca 28 200 Kč | +3 000 Kč/měsíc |
Co to znamená v praxi:
- Zdražení o 0,5 p.b. = přibližně +18 000 Kč ročně
- Za celou dobu splácení je to přes 500 000 Kč
- Obecné pravidlo: na každý milion korun úvěru se splátka zvýší přibližně o 300 Kč měsíčně za každých 0,5 p.b. navíc
TIP: Obzvlášť pozorní by měli být lidé, kterým letos končí fixace z roku 2021. Tehdy byly sazby kolem 2 – 2,5 %. Při přechodu na aktuální sazby kolem 4,5 – 5 % se splátka může zvýšit i o tisíce korun měsíčně.
6. Rekordní vlna refinancování: proč bankám nechybí motivace zdražovat
Rok 2026 je z hlediska refinancování zcela výjimečný:
- Končí tříleté fixace z roku 2023
- Končí pětileté fixace z rekordního roku 2021
- Odhadovaný objem refinancovaných hypoték: 460 miliard korun (více než dvojnásobek roku 2025)
- Odhadem až 140 tisíc klientů bude muset refinancovat
Pro banky to znamená „předem jisté“ klienty, kteří musí refinancovat bez ohledu na aktuální sazby. Konkurenční tlak na snižování sazeb je tedy nižší než v jiných letech.
👉 Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce – zdarma a bez závazků.
7. Co čekat dál? Dva scénáře
Optimistický scénář:
- Konflikt v Íránu se deeskaluje
- Swapové sazby se vrátí k úrovním kolem 3,5 %
- Banky postupně stáhnou březnové zdražení
- Sazby se ustálí zpět kolem 4,4 – 4,6 %
- Podobný scénář jsme viděli při celní válce v roce 2025
Pesimistický scénář:
- Válka se protáhne, Hormuzský průliv zůstane blokovaný
- Ceny energií dále rostou
- ČNB je nucena zvýšit repo sazbu
- Hypoteční sazby se postupně posouvají k 5,5 – 6 %
Realita bude pravděpodobně někde mezi. Většina analytiků se ale shoduje: pravděpodobnost dalšího zlevňování hypoték je v nejbližších měsících blízká nule.
Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?
- ✅ Srovnáme nabídky napříč bankami a najdeme pro vás aktuálně nejlepší sazbu
- ✅ Vyjednáváme individuální slevy
- ✅ Pomůžeme vám zvolit správnou délku fixace s ohledem na aktuální tržní situaci
- ✅ Řešíme i specifické situace: OSVČ, investiční nemovitosti, expati v Česku, podnikatelé či příjem ze zahraničí
- ✅ Celý proces řídíme od první konzultace po podpis smlouvy, abyste nemuseli řešit papírování
- ✅ Naše služby jsou zcela zdarma. Odměnu nám hradí banka, vy neplatíte nic.
Nejčastější dotazy
1. Budou hypotéky dál zdražovat? Záleží na vývoji konfliktu na Blízkém východě a chování swapových sazeb. Pokud swapy zůstanou vysoko, další zdražení je pravděpodobné. Výrazné zlevnění se v nejbližších měsících nečeká.
2. Vyplatí se teď brát hypotéku, nebo čekat? Čekání na výrazně nižší sazby se v aktuální situaci může prodražit. Ceny nemovitostí rostou (byty meziročně +15 %) a sazby mají spíše stagnovat nebo mírně růst. Každý případ je ale individuální, poraďte se s odborníkem.
3. Končí mi fixace. Co mám dělat? Začněte řešit refinancování s předstihem, ideálně 3 – 6 měsíců dopředu. Porovnejte nabídku své banky s konkurencí. I rozdíl 0,2 % znamená při pětimilionové hypotéce tisíce korun ročně.
4. Proč zdražují hypotéky, když ČNB sazby nezměnila? Repo sazba ČNB ovlivňuje krátkodobé sazby. Hypotéky se ale cenotvorně řídí úrokovými swapy na 3 – 5 let, které reagují na globální dění, inflační očekávání a cenu peněz na mezibankovním trhu.
5. Jak moc se mi zvýší splátka při zdražení o 0,5 %? Na každý milion korun úvěru se splátka zvýší přibližně o 300 Kč měsíčně. U hypotéky 5 milionů Kč je to asi 1 500 Kč měsíčně, tedy 18 000 Kč ročně navíc.
6. Mám zvolit kratší nebo delší fixaci? V období nejistoty volí většina klientů tříletou fixaci jako kompromis mezi jistotou a flexibilitou. Kratší fixace vám umožní dříve refinancovat za lepších podmínek, pokud sazby klesnou. Delší fixace vás naopak chrání před dalším zdražením.
Shrnutí
Hypoteční trh v Česku prochází nečekaným obratem. Po měsících mírného zlevňování přišel geopolitický šok, který bankám skokově zdražil zdroje financování. První banky zvýšily sazby o 0,5 procentního bodu a další je pravděpodobně budou následovat.
Kdo plánuje hypotéku nebo refinancování, neměl by čekat na lepší podmínky, které nemusí přijít.
Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se nám. Do 24 hodin víte, na čem jste.
Dále by Vás mohlo zajímat:
- Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?
- Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
- Ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy. Co to znamená pro dostupnost bydlení v roce 2026
- EFA: cesta, která mě naučila víc, než jsem čekal
- Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
