Hypotéka je jedním z nejčastějších způsobů, jak si pořídit vlastní bydlení. Ale jak zjistit, na jak vysokou hypotéku máte nárok? Jaké jsou podmínky pro její získání? A co dělat, když vám příjem nestačí na váš vysněný dům nebo byt?
V tomto článku se dozvíte, jak probíhá výpočet hypotéky podle příjmu, jaké faktory ovlivňují jeho výši a jak si můžete zvýšit šance na schválení hypotéky.
Jak se počítá hypotéka podle příjmu
Výpočet hypotéky podle příjmu se řídí pravidly, která stanovuje Česká národní banka (ČNB). Ta určuje, jakou část svého příjmu můžete každý měsíc splácet a jaký násobek můžete dlužit. Tyto limity se liší podle vašeho věku a typu příjmu. Obecně platí, že čím jste mladší a čím stabilnější je váš příjem, tím výhodnější podmínky získáte.
TIP: Máte menší příjem a chcete hypotéku? Kontaktujte nás a společně najdeme cestu – HypoSpace.cz
Příjem zaměstnanců
Pokud jste zaměstnancem s klasickou pracovní smlouvou, váš čistý příjem je částka, která vám každý měsíc přistane na účtu. Tento příjem musíte doložit potvrzením o výši příjmů za poslední tři měsíce, které vám poskytne váš zaměstnavatel. Tyto příjmy se dále porovnávají s příjmy za poslední rok, aby se zjistilo, zda jde o příjmy trvalé a stabilní.
Podle vašeho věku se pak stanoví následující limity:
- Pod 36 let (hypotéka pro mladé) můžete dlužit až 9,5 násobek svého čistého ročního příjmu a splácet až 50 % svého čistého měsíčního příjmu.
- Nad 36 let nesmí celková výše vašich úvěrů a dluhů překročit 8,5 násobek vašeho čistého ročního příjmu a měsíční splátka nesmí přesáhnout 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu.
Příklad: Pokud je vám 30 a jste zaměstnanec s čistým měsíčním příjmem 30 000 Kč. Váš čistý roční příjem je tedy 360 000 Kč. Podle pravidel ČNB můžete dlužit až 9,5 násobek tohoto příjmu, tedy 3 420 000 Kč.
Měsíčně můžete splácet až polovinu svého příjmu, tedy 15 000 Kč. Pokud si vezmete hypotéku na 20 let s úrokem 2 %, můžete si půjčit maximálně 2 950 000 Kč. Pokud si chcete půjčit více, budete muset prodloužit dobu splácení nebo zvýšit svůj příjem.
Příjem živnostníků
Pokud jste živnostník nebo podnikatel, váš příjem se počítá složitěji. Každá banka vám příjem posoudí individuálně podle vašeho daňového přiznání za poslední dva roky.
Banka bude brát v úvahu nejen vaše příjmy, ale i vaše výdaje, zdaňovací základ, daňovou sazbu, sociální a zdravotní pojištění a další faktory. Obvykle se vám uzná jen část vašeho příjmu, která je nižší než u zaměstnanců.
Podle vašeho věku se pak stanoví stejné limity jako u zaměstnanců:
- Pod 36 let můžete dlužit až 9,5 násobek svého čistého ročního příjmu a splácet až 50 % svého čistého měsíčního příjmu.
- Nad 36 let nesmí celková výše vašich úvěrů a dluhů překročit 8,5 násobek vašeho čistého ročního příjmu a měsíční splátka nesmí přesáhnout 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu.
Příklad: Pokud je vám 40 a jste živnostník s ročním příjmem 600 000 Kč. Po odečtení všech výdajů, daní a pojištění vám zůstane čistý roční příjem 300 000 Kč. Váš čistý měsíční příjem je tedy 25 000 Kč. Podle pravidel ČNB nesmíte dlužit více než 8,5 násobek tohoto příjmu, tedy 2 550 000 Kč.
Měsíčně nesmíte splácet více než 45 % svého příjmu, tedy 11 250 Kč. Pokud si vezmete hypotéku na 20 let s úrokem 2 %, můžete si půjčit maximálně 1 750 000 Kč. Pokud si chcete půjčit více, budete muset prodloužit dobu splácení nebo zvýšit svůj příjem.
HypoSpace.cz – Váš partner při sjednávání hypotéky
Jsme HypoSpace.cz a jsme připraveni stát po vašem boku a najít pro vás nejlepší řešení hypotéky, nezáleží jestli jste zaměstnanec, OSVČ s paušální daní či paušálem nebo provozujete vlastní společnost. Umíme řešit i nestandardní hypoteční případy.
Rychle pro vás objevíme nejvýhodnější nabídku a snadno tak získáte financování pro svůj nový domov. Jak vám můžeme pomoci?
- Okamžitě získáte přehled o všech dostupných nabídkách ze všech bank, včetně srovnání měsíčních splátek a analýzy rizik.
- Přesně zjistíte, kolik vám jednotlivé banky maximálně půjčí.
- Obdržíte pouze relevantní nabídky – banky, které by vás neúvěrovaly, automaticky vyřadíme.
- Ušetříte čas a energii, protože nemusíte oslovovat každou banku zvlášť. Díky naší expertíze se dostanete k exkluzivním nabídkám, které byste jako jednotlivec vůbec nezískali.
- Jak na to? Stačí minuta vašeho času a vyplnit jednoduchý formulář. Nabídka je zdarma a nezávazná. Vše je online.
Jaké faktory ovlivňují výši hypotéky
Kromě vašeho příjmu a věku existují i další faktory, které ovlivňují to, na jak vysokou hypotéku dosáhnete. Mezi ně patří:
- Doba splácení – čím delší dobu si půjčujete, tím nižší jsou vaše měsíční splátky, ale tím více zaplatíte na úrocích. ČNB také stanovuje, že vaše hypotéka musí být splacena před 67. nebo 70. rokem vašeho života, podle toho, kdy odejdete do důchodu. To znamená, že čím jste starší, tím kratší dobu si můžete půjčovat.
- Úrok – čím nižší je úrok, tím levnější je vaše hypotéka. Úrok závisí na nabídce a poptávce na trhu, na výši sazby ČNB, na bonitě banky i na vaší bonitě. Můžete si vybrat mezi fixním a variabilním úrokem. Fixní úrok znamená, že budete platit stejnou částku po celou dobu splácení, bez ohledu na změny na trhu. Variabilní úrok se může měnit podle vývoje sazby ČNB nebo podle dohody s bankou. Variabilní úrok může být výhodnější, pokud očekáváte pokles sazeb, ale také riskantnější, pokud dojde k jejich růstu.
- Výše zástavy – čím více zastavíte nemovitost, kterou si kupujete, tím nižší je riziko pro banku, že vám půjčuje. Banka vám proto může nabídnout nižší úrok nebo vyšší hypotéku. Obvykle musíte zastavit alespoň 80 % hodnoty nemovitosti, ale některé banky vám umožní zastavit i méně, pokud máte dostatečný příjem nebo jiné záruky.
- Další úvěry a dluhy – pokud máte kromě hypotéky ještě jiné úvěry nebo dluhy, jako jsou spotřebitelské úvěry, kreditní karty, leasing, exekuce nebo půjčky od rodiny, musíte je také započítat do svého dluhového zatížení. Čím více dlužíte, tím méně vám zůstane na splácení hypotéky a tím nižší hypotéku vám banka schválí. Proto je dobré se před žádostí o hypotéku zbavit co nejvíce dluhů.
- Počet žadatelů – pokud si hypotéku žádáte společně s partnerem, manželem, rodičem nebo jinou osobou, můžete si půjčit více, než když si žádáte sami. Banka totiž sečte vaše příjmy a sníží vaše výdaje, čímž zvýší vaši bonitu. Na druhou stranu, pokud má druhý žadatel nízký příjem nebo vysoké dluhy, může vám naopak uškodit. Proto je důležité si dobře promyslet, s kým si hypotéku žádáte.
Jak si zvýšit šance na schválení hypotéky
Pokud vám výpočet hypotéky podle příjmu ukáže, že na váš vysněný dům nebo byt nedosáhnete, nezoufejte. Existují způsoby, jak si zvýšit šance na schválení hypotéky. Mezi ně patří:
- Zvýšit svůj příjem – pokud máte možnost, zkusit si najít lepší placenou práci, získat příležitostný přivýdělek, vyjednat si vyšší plat nebo si založit vedlejší živnost. Každá koruna navíc se vám počítá do příjmu a zvyšuje vaši bonitu.
- Snížit své výdaje – pokud máte vysoké životní náklady, zkusit si je omezit. Například můžete snížit nájem, přestat kouřit, jezdit na kole místo autem, vařit doma místo chodit do restaurací nebo si zrušit zbytečné služby, jako je kabelová televize, fitness nebo drahou mobilní tarif. Tím ušetříte peníze, které můžete použít na splácení hypotéky nebo našetřit na vlastní kapitál.
- Zvýšit vlastní kapitál – pokud máte nějaké úspory, můžete je použít na zvýšení vlastního kapitálu, tedy části ceny nemovitosti, kterou zaplatíte z vlastní kapsy. Tím snížíte výši hypotéky, kterou potřebujete, a získáte lepší podmínky od banky. Obvykle se doporučuje mít alespoň 20 % vlastního kapitálu, ale čím více, tím lépe.
- Zapojit ručitele – pokud nemáte dostatečný příjem nebo vlastní kapitál, můžete si najít ručitele, který za vás bude zodpovídat za splácení hypotéky, pokud byste to nedokázali sami. Ručitelem může být například váš rodič, sourozenec, přítel nebo známý, který má dostatečný příjem a nemovitost, kterou může zastavit. Ručitel vám pomůže zvýšit vaši bonitu a získat vyšší hypotéku. Na druhou stranu, ručitel také přebírá riziko, že pokud nebudete platit, bude muset zaplatit on. Proto je důležité si s ručitelem dobře domluvit podmínky a být si jistý, že hypotéku zvládnete splácet.
Závěr
Hypotéka je velkým závazkem, který vám umožní splnit váš sen o vlastním bydlení. Aby vám byla schválena, musíte splnit určitá kritéria, která se týkají vašeho příjmu, věku, doby splácení, úroku, výše zástavy, dalších úvěrů a dluhů, počtu žadatelů a ručitelů.
V tomto článku jsme vám vysvětlili, jak se počítá hypotéka podle příjmu, jaké faktory ovlivňují její výši a jak si můžete zvýšit šance na její schválení. Na jak výhodnou hypotéku můžete dosáhnout se dozvíte v naší hypoteční kalkulačce.
