Přemýšlíte o hypotéce a máte pocit, že se na trhu najednou hodně děje? Nemýlíte se. Březen 2026 přinesl jeden z nejsilnějších měsíců v historii českého hypotečního trhu, a zároveň několik signálů, že další měsíce už budou vypadat jinak.
V tomto shrnutí se podíváme na to, kolik hypoték banky v březnu skutečně poskytly, proč úrokové sazby ještě mírně klesly, co se dubnem mění u investičních hypoték a jak to všechno dopadá na průměrnou měsíční splátku.
1. Březen 2026 v číslech: 40 miliard v nových hypotékách
Březen se objemově zařadil mezi nejsilnější měsíce na hypotečním trhu vůbec. Banky a stavební spořitelny poskytly skutečně nové hypotéky (tedy bez refinancování) za 40,3 miliardy Kč. To je o 36 % více než v únoru a o 49 % více než ve stejném měsíci loni.
Pokud k tomu přičteme i refinancované úvěry, celkový objem vyšplhal na 55,4 miliardy Kč za jediný měsíc.
Od začátku roku už objem nových hypoték dosáhl 97 miliard Kč, tedy o 30 miliard více než za stejné období loňského roku. Celý hypoteční trh (včetně refinancování) je za první čtvrtletí 2026 meziročně silnější o 62 %.
Počet hypoték taky roste: v březnu banky schválily 8 381 nových úvěrů, tedy o čtvrtinu více než před rokem.
🟡 Zajímavost: Pokud by trh pokračoval současným tempem, letos by banky poskytly okolo 89 tisíc nových hypoték. Po dubnovém zpřísnění ČNB se ale realistický odhad pohybuje spíš pod hranicí 85 tisíc.
2. Proč byl březen tak silný? Dva hlavní důvody
Za rekordními čísly stojí jev, kterému ekonomové říkají efekt předzásobení. Zájemci o hypotéku si spěchali uzavřít úvěr dřív, než:
- začnou platit přísnější pravidla ČNB pro investiční hypotéky (od dubna 2026),
- se zdraží samotné hypoteční sazby v reakci na růst tržních úrokových swapů.
Zkrátka, kdo mohl, ten si pospíšil. A statistiky to jasně ukazují: výrazně narostl podíl hypoték, které nejsou určené ke koupi vlastního bydlení. Rostl i podíl „ostatních“ úvěrů (například amerických hypoték nebo vypořádání SJM) na celých 10 %.
3. Co se mění od dubna 2026 u investičních hypoték
Česká národní banka od dubna zpřísnila podmínky pro tzv. investiční hypotéky, tedy ty, které si lidé berou na nemovitost, ve které nebudou sami bydlet:
- LTV maximálně 70 %. Banka vám půjčí nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti, zbytek musíte mít z vlastních zdrojů.
- DTI maximálně 7×. Celkové dluhy žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Pro mnoho investorů to znamená podstatnou změnu v plánování. Buď budou potřebovat vyšší vlastní kapitál, nebo si budou muset pořídit levnější nemovitost.
👉 Spočítejte si orientační splátku v naší hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.
4. Úroková sazba ještě mírně klesla na 4,43 %
Přestože tržní sazby v březnu skokově vzrostly, průměrná realizovaná sazba u nových hypoték klesla na 4,43 % (z únorových 4,46 %). Banky tlumily dopad růstu tržních sazeb a stále ještě promítaly lednový pokles úrokové sazby ČNB.
Pro srovnání:
| Období | Průměrná hypoteční sazba |
|---|---|
| Březen 2026 | 4,43 % |
| Únor 2026 | 4,46 % |
| Březen 2025 | 4,68 % |
| Průměr 2025 | 4,58 % |
| Průměr 2024 | 5,07 % |
Meziroční rozdíl čtvrt procentního bodu znamená u průměrné hypotéky úsporu zhruba 700 Kč měsíčně, což není málo, ale zdaleka to nevyrovnává fakt, že průměrná hypotéka je dnes výrazně větší než před rokem (k tomu se dostaneme).
TIP: Pokud zvažujete hypotéku v následujících týdnech, počítejte s tím, že sazby pravděpodobně porostou. Geopolitika (íránský konflikt, růst cen pohonných hmot) tlačí tržní úrokové swapy nahoru a ty se dřív nebo později do hypoték promítnou.
5. Průměrná hypotéka už přesahuje 4,8 milionu korun
Průměrná velikost nově sjednané hypotéky v březnu vyskočila na 4,81 milionu Kč, což je o 19 % více než před rokem (kdy byla 4,04 mil. Kč). Za růstem stojí kombinace několika vlivů:
- Rostou ceny nemovitostí. Transakční cena bytů v ČR dosáhla ve 4. čtvrtletí 2025 průměrných 97 500 Kč/m², což je meziroční nárůst o 11,3 %.
- Rostou reálné mzdy domácností (5,1 % meziročně ve 4. čtvrtletí 2025), lidé si mohou dovolit větší úvěr.
- Efekt předzásobení u investičních hypoték před dubnovým zpřísněním.
Přibližně 76 % objemu nových hypoték šlo v letošním roce na koupi nemovitosti, dalších 14 % na výstavbu nebo rekonstrukci, zbytek tvoří ostatní účely.
6. Měsíční splátka: průměr přes 25 tisíc, medián kolem 20 tisíc
Kombinace mírně nižší sazby a výrazně vyšší průměrné hypotéky se promítla do splátky takto:
- Průměrná měsíční splátka: 25 600 Kč (při obvyklé splatnosti cca 26,8 roku)
- Mediánová měsíční splátka: přes 20 000 Kč
- Meziroční nárůst: zhruba 2 800 Kč měsíčně oproti průměru roku 2025
Zajímavé je, že pokles sazby sám o sobě by splátku snížil o necelých 400 Kč. Ale protože si lidé berou výrazně vyšší hypotéky, výsledek je opačný. Splátka celkově roste.
🟡 Zajímavost: Medián je v tomto případě užitečnější ukazatel než průměr. Říká vám, kolik skutečně platí „typická“ česká domácnost s novou hypotékou: polovina platí méně, polovina víc. A ta hranice je aktuálně nad 20 tisíci korunami měsíčně.
7. Refinancování táhne: každá čtvrtá hypotéka je „přefinancovaná“
Silná zpráva ze stínu hlavních čísel: objem refinancovaných úvěrů v březnu vzrostl na 15,1 miliardy Kč. To je:
- o 113 % víc než průměr roku 2025 (7,1 mld. Kč měsíčně),
- o 285 % víc než v roce 2024 (3,9 mld. Kč měsíčně).
Podíl refinancování na celkovém objemu hypoték se vyšplhal na 27,3 %. Přiblížil se tak vlně z let 2020 až 2021, kdy domácnosti masivně refinancovaly za tehdejších 2,14 %.
Proč se refinancování tolik daří? Sešly se dvě vlny:
- Končí dlouhé fixace z období nízkých sazeb (2020 až 2021). Tito klienti dnes řeší bolestivý skok ze 2 % na přes 4 %.
- Končí i kratší fixace z let 2022 až 2023, kdy byly sazby naopak na vrcholu. Tito klienti naopak mohou získat nižší sazbu.
Domácnosti se v březnu refinancovaly za průměrnou sazbu 4,16 %, tedy o půl procentního bodu lépe než před rokem.
8. Co čekat v dalších měsících?
Několik faktorů určí, kudy se trh pohne:
- Dubnové zpřísnění ČNB pravděpodobně utlumí počet investičních hypoték.
- Růst tržních swapových sazeb (pětiletý swap vyskočil ze 3,6 % na 4,2 %) se dřív nebo později propíše do hypotečních sazeb.
- Geopolitika (zejména íránský konflikt a ceny ropy) přidává tlak na inflaci i sazby.
- Další zasedání ČNB k makroobezřetnostní politice proběhne 4. června, pak 10. září a 26. listopadu.
Krátká shrnující věta: levné hypotéky budou v dalších měsících nejspíš vzácnější, ale poptávka zůstává silná.
Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?
V době, kdy se trh takhle rychle mění, se vyplatí mít vedle sebe někoho, kdo to sleduje denně:
- ✅ Porovnáme podmínky napříč všemi bankami a stavebními spořitelnami. Vidíme, kde jsou sazby nejpříznivější právě dnes.
- ✅ Vysvětlíme vám dopady nových pravidel ČNB, zejména pokud plánujete investiční hypotéku, kde od dubna platí LTV 70 % a DTI 7×.
- ✅ Pomůžeme s refinancováním. Spočítáme, jestli se vám vyplatí přejít k jiné bance nebo sjednat novou fixaci u stávající.
- ✅ Nastavíme optimální fixaci. V prostředí rostoucích tržních sazeb je volba délky fixace klíčová.
- ✅ Připravíme kompletní dokumentaci. Ušetříme vám týdny obíhání a papírování.
- ✅ Do 24 hodin víte, na čem jste, od prvního kontaktu po konkrétní nabídku.
- ✅ Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu hradí banka, vy za zprostředkování neplatíte nic.
Nejčastější dotazy
1️⃣ Vyplatí se teď vůbec brát hypotéku, když sazby možná porostou? Pokud máte vyhlédnutou nemovitost a finančně na ni dosáhnete, současná sazba okolo 4,4 % je stále výrazně pod průměrem roku 2024 (5,07 %). Dalších pár desetin procenta růstu vám splátku nijak dramaticky nezmění, víc záleží na výši úvěru a délce splatnosti.
2️⃣ Koho se týká dubnové zpřísnění ČNB? Týká se tzv. investičních hypoték, tedy úvěrů na nemovitosti, ve kterých žadatel sám nebude bydlet. Nové limity: LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7× čistého ročního příjmu. Na hypotéky na vlastní bydlení se tato pravidla nevztahují.
3️⃣ Proč je průměrná hypotéka najednou tak vysoká (4,8 mil. Kč)? Důvody jsou tři: rostou ceny nemovitostí (meziročně o 11 %), rostou reálné mzdy (a s nimi i možnosti splácet větší úvěr), a investoři si před dubnovým zpřísněním brali vyšší částky, dokud to šlo.
4️⃣ Má smysl dnes refinancovat starší hypotéku? Záleží, za jakou sazbu ji splácíte. Pokud vám končí fixace s vyšší sazbou (nad 5 %), dnešních 4,16 % u refinancování je velmi atraktivních. Pokud končí fixace z „covidové“ éry okolo 2 %, tam bohužel refinancování jen zmírní bolest skoku nahoru.
5️⃣ Jak dlouhou fixaci volit v roce 2026? Obecné pravidlo neexistuje, ale v prostředí, kde tržní sazby rostou, má smysl zvážit delší fixaci (5 let a více). Krátká fixace dává smysl jen tehdy, pokud věříte, že sazby budou brzy klesat, což aktuálně není dominantní scénář.
Shrnutí
Březen 2026 byl pro hypoteční trh výjimečně silný. Banky poskytly nové úvěry za 40,3 miliardy Kč a sazby ještě mírně klesly na 4,43 %. Za rekordními čísly ale stojí předzásobení před dubnovým zpřísněním ČNB a před očekávaným růstem sazeb. V dalších měsících se trh nejspíš ochladí, hlavně u investičních hypoték.
Ať už plánujete první bydlení, refinancování, nebo investiční nákup, dává smysl nečekat. Ozvěte se nám, do 24 hodin víte, na čem jste.
Zdroj dat: ČBA Hypomonitor, březen 2026.
