Prošli jsme výsledky, programy vítězných uskupení i čerstvá data z trhu. Krátká odpověď zní: obrat nečekejte, čekejte kontinuitu. A právě ta má pro kupující, investory i developery několik konkrétních důsledků.

V článku se dozvíte:

• kdo volby vyhrál a jaké koalice jsou ve hře,
• co vítězové slibovali v bydlení a výstavbě,
• proč byty v Praze po volbách nezlevní,
• co výsledek znamená pro developery a investory,
• jak se to celé potká s hypotékami.

Text vychází ze stavu k neděli 11. října 2026. Koalice zatím nevznikla, proto pracujeme s možnými scénáři.

1. Kdo vyhrál volby v Praze a kdo bude městu vládnout

Volby do zastupitelstva hlavního města, které se konaly 9. a 10. října 2026, těsně vyhrálo hnutí STAN s 23,17 % hlasů. Druhá koalice Spolu pro Prahu má ale stejný počet křesel, tedy 17. Do zastupitelstva se dostalo jen pět uskupení (e15, data ČSÚ).

K většině je potřeba 33 hlasů. Primátorem se s největší pravděpodobností stane lídr STAN Petr Hlaváček, architekt, bývalý ředitel Institutu plánování a rozvoje a dosavadní náměstek pro územní rozvoj. Lídr Spolu Tomáš Portlík už uznal, že primátora má určit vítěz (iROZHLAS).

STAN i Spolu vylučují spolupráci s ANO a Spolu nestojí o pokračování s Piráty (ČT24). Ve hře jsou proto hlavně tyto tři varianty. Pravý sloupec je naše čtení volebních programů, ne hotová dohoda.

Jednání začala hned po sečtení hlasů. Portlík připomněl, že STAN a Spolu k sobě podle něj mají nejblíž. Za nejpravděpodobnější považují komentátoři spojení STAN a Spolu, případně rozšířené o Prahu sobě (Echo24).

2. Co vítězové slibovali v bydlení a výstavbě

Všechna uskupení, která se o vedení Prahy reálně ucházejí, chtějí stavět víc. Liší se v tom, kdo má stavět a za jakých podmínek.

Společný jmenovatel je zřejmý: víc bytů, nové čtvrti u kolejové dopravy a u většiny i přísnější pohled na krátkodobé pronájmy. Spor se povede o to, kdo má stavět. Hlaváček chce posílit Pražskou developerskou společnost (PDS), kterou spoluzakládal. Spolu naopak tvrdí, že „město není ten nejlepší stavitel“: má vložit pozemek, stavbu nechat na investorovi a vzít si za to část bytů (Český rozhlas).

Zajímavost: PDS získala první pravomocné stavební povolení až po šesti letech existence, a to na 22 bytů (Echo24). V přípravě má podle Hlaváčka zhruba 8 000 bytů a o povolení žádá asi pro 400 z nich (Echo24).

3. Metropolitní plán: největší jistota, kterou volby přinesly

Od září 2026 platí v Praze nový územní plán, který nahradil dokument z roku 1999. Podle Institutu plánování a rozvoje umožňuje postavit nové čtvrti až s 350 tisíci byty, hlavně na brownfieldech a v dosahu kolejové dopravy (IPR Praha).

Pro trh je podstatné, kdo volby vyhrál. Plán vznikal v gesci Petra Hlaváčka a STAN na jeho naplnění postavil celou kampaň. Před schválením ho hájili i lídři Spolu a Prahy sobě (CNN Prima News). Riziko, že nové vedení plán otevře a začne přepisovat, je proto malé.

Co to znamená v praxi:

• majitelé pozemků a developeři mají jasnější pravidla, co a kde lze postavit,
• ubývá důvodů čekat roky na změnu územního plánu,
• plán je ale jen rámec, stavební povolení nenahrazuje.

Od plánu k hotovému bytu vede dlouhá cesta. Sám Hlaváček uvádí, že povolovací řízení v Praze trvá podle statistik 8 až 12 let (iROZHLAS). Velkou část pravidel navíc neurčuje magistrát, ale stát. Prezident v září 2026 podepsal novelu stavebního zákona, podle které stavební úřady obcí a krajů k 1. lednu 2028 přejdou pod nové státní úřady (SME Union).

TIP: Kupujete pozemek nebo byt v rozvojové lokalitě? Ověřte si v Metropolitním plánu, co smí vyrůst v sousedství. Výšku i hustotu zástavby teď určuje právě on.

4. Zlevní po volbách byty v Praze? Nepočítejte s tím

Ceny bytů v Praze volby nesrazí. Město neurčuje cenu, jen ovlivňuje nabídku, a ta se mění v řádu let, ne měsíců.

Kde trh stojí dnes:

Tři důvody, proč výsledek voleb s cenami v dohledné době nepohne:

1. Městské byty jsou zlomek trhu. STAN chce za celé volební období zahájit výstavbu 2 000 městských bytů. Developeři prodali skoro stejný počet, 1 950 bytů, za jediné čtvrtletí.
2. Od plánu k bytu vede dlouhá cesta. Povolování trvá roky a počet vydaných povolení letos na jaře klesl v Praze nejvíc ze všech krajů.
3. Poptávku řídí hypotéky a příjmy. Na ty magistrát vliv nemá.

Sám trh mezitím zpomaluje. Podle dat Valuo je v Česku zlevněná zhruba každá třetí nabídka bytu a kupující si vyjednají slevu 5 až 6 %. Hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel čeká, že ceny porostou výrazně pomaleji než v letech 2024 a 2025, zhruba tempem mezd (Newstream).

Dlouhodobě ale výsledek voleb váhu má. Pokud nové vedení opravdu zrychlí povolování a Metropolitní plán se začne naplňovat, nabídka poroste a tlak na ceny zeslábne. Je to ovšem příběh na roky. Šéf Central Group Dušan Kunovský to shrnul slovy: „Jen dostatečná nabídka na trhu může zbrzdit pokračující růst cen bytů i nájemného.“

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

5. Co výsledek voleb znamená pro developery

Developeři dostali to, co potřebují nejvíc: předvídatelnost. Volby vyhrál politik, který prosadil pravidla, podle nichž s městem jednají od roku 2022.

Hlaváček před volbami řekl, že „developer není nepřítel, ale partner“. Zároveň trvá na jasných pravidlech a na příspěvcích investorů na infrastrukturu (Echo24). Program STAN slibuje na tato pravidla navázat.

Co zůstává:

• Metropolitní plán. Určuje, co a kde lze stavět, a nové vedení ho nemá důvod přepisovat.
• Příspěvky investorů. Metodika z ledna 2022 počítá minimálně se 700 Kč za metr hrubé podlažní plochy a s 2 300 Kč tam, kde je nutná změna územního plánu (Forbes).
• Plánovací smlouvy. Podle Hlaváčka město od roku 2022 uzavřelo 29 smluv s investory za 8,2 mld. Kč, jak uvedl v odpovědích pro Český rozhlas, a odblokovalo čtvrti pro více než 37 000 bytů (Echo24).

Co se může změnit, záleží na koaličním partnerovi:

Postoje Spolu a Prahy sobě vycházejí z předvolebních vyjádření jejich lídrů (Echo24, iROZHLAS, ASB Portal). Postoje Pirátů jsou z jejich odpovědí pro Český rozhlas a z přehledu e15. Hodnocení dopadu je naše.

Dvě věci nová koalice nezmění. Povolování staveb se řídí státním stavebním zákonem a od roku 2028 mají stavební úřady přejít z obcí pod stát. A o tom, kolik projektů se skutečně spustí, rozhodují stavební náklady a poptávka kupujících.

6. Hypotéky po volbách: co platí pro kupující a investory

Na úrokové sazby hypoték nemá výsledek pražských voleb žádný vliv. Sazby určuje Česká národní banka a cena peněz na trhu.

Podle ČBA Hypomonitoru byla v srpnu 2026 průměrná sazba nových hypoték 5,00 %, o rok dříve 4,52 %. Průměrná hypotéka činila 4,59 mil. Kč a základní úroková sazba ČNB zůstává na 3,75 %. Každý půjčený milion tak při splatnosti 30 let stojí zhruba 5 400 Kč měsíčně.

Jak to vypadá u průměrného nového bytu v Praze za 11,8 mil. Kč (sazba 5 %, splatnost 30 let, orientační výpočet):

Limity LTV vycházejí z pravidel a doporučení ČNB. U investičních hypoték platí od 1. dubna 2026 navíc doporučený strop DTI 7 (ČNB).

Kupujete vlastní bydlení

• Nečekejte, že vám byt zlevní nová radnice. O ceně rozhodne hlavně vaše vyjednávací pozice.
• Smlouvejte. Podle dat Valuo si kupující dnes vyjednají v průměru 5 až 6 % z nabídkové ceny.
• Vyřiďte si financování předem. Kdo má hypotéku předschválenou, jedná s prodávajícím jako kupec s hotovostí.

Investujete do bytu na pronájem

• Počítejte s vlastními zdroji aspoň 30 %.
• Hlídejte výnos. Podle Pavla Klimenta z KPMG dává pražský investiční byt hrubě 3 až 3,5 % ročně, státní dluhopis 4,20 % (Newstream).
• Nestavte plán na krátkodobém pronájmu. Jeho regulaci mají v programu STAN, Praha sobě i Piráti.

Stavíte nebo kupujete pozemek

• Ověřte si v Metropolitním plánu, co smíte postavit vy a co může vyrůst vedle vás.
• Financování řešte hypotékou na výstavbu, která se čerpá postupně podle postupu stavby.

TIP: Předschválená hypotéka od HypoSpace platí až 24 měsíců. Můžete tak v klidu hledat nemovitost a při jednání o ceně mít peníze v zádech.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Předschválená hypotéka s platností až 24 měsíců, se kterou vybíráte nemovitost s jistotou financování.
• Srovnání nabídek bank na jednom místě, včetně podmínek, které rozhodují víc než samotná sazba.
• Řešení pro podnikatele a OSVČ i pro klienty s příjmy ze zahraničí.
• Financování investičních bytů nastavené podle limitů ČNB (LTV 70 %, DTI 7).
• Hypotéka na výstavbu i offsetová hypotéka.
• 24 certifikovaných specialistů (PFP, EFA, EFP), servis v češtině i angličtině.
• Služba je pro vás zdarma, odměnu nám hradí banka.

Nejčastější dotazy

1⃣ Kdo vyhrál komunální volby v Praze 2026?

Volby vyhrálo hnutí STAN s 23,17 % hlasů a 17 mandáty. Stejný počet křesel má druhá koalice Spolu pro Prahu. Primátorem se zřejmě stane Petr Hlaváček, o koalici se jedná.

2⃣ Zlevní po volbách byty v Praze?

V dohledné době ne. Město ovlivňuje jen nabídku bytů a ta se mění roky. Ceny nových bytů jsou na rekordu, kolem 188 tisíc korun za metr, jejich růst ale podle ekonomů zpomaluje.

3⃣ Ovlivní volby v Praze úrokové sazby hypoték?

Ne. Sazby se odvíjejí od rozhodnutí ČNB a od ceny peněz na trhu. V srpnu 2026 byla průměrná sazba nových hypoték 5,00 %.

4⃣ Co je Metropolitní plán a proč je důležitý?

Je to nový územní plán Prahy účinný od září 2026. Určuje, kde a jak vysoko se smí stavět, a otevírá prostor až pro 350 tisíc bytů. Vítěz voleb ho připravoval, takže se s jeho změnami nepočítá.

5⃣ Mám s koupí bytu v Praze počkat?

Samotné volby důvod k čekání nedávají, ceny ani sazby nezmění. Rozhodujte se podle splátky, kterou dlouhodobě unesete, a podle vlastních zdrojů. Výhodou dneška je, že prodávající jsou ochotnější jednat o ceně.

6⃣ Jak se volby dotknou investorů do bytů?

Počítejte s přísnějšími pravidly pro krátkodobé pronájmy, která mají v programu tři z pěti zvolených uskupení. Financování se nemění: u investiční hypotéky platí doporučené LTV 70 % a DTI 7.

Shrnutí

Volby v Praze 2026 vyhrál STAN a město nejspíš povede architekt Petr Hlaváček. Pro realitní trh to znamená kontinuitu: Metropolitní plán platí, pravidla pro developery zůstávají a přibude tlak na městskou výstavbu. Byty kvůli tomu nezlevní a hypotéky zůstanou zhruba na 5 %. Kdo kupuje, vyhraje přípravou, ne čekáním.

Chcete vědět, na jakou hypotéku dosáhnete? Ozvěte se, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Předschválená hypotéka: vše, co potřebujete vědět
• Hypotéky za 5 %: srpen 2026 přinesl ochlazení trhu i vyšší splátky
• Investiční byt v Praze: jak na bezpečnou a výnosnou investici
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Nové developerské projekty v Praze: co se nyní staví a co se chystá

The post Volby v Praze 2026 a realitní trh: co čeká ceny bytů, hypotéky a developery first appeared on HypoSpace.cz.

V článku si projdeme, co přesně padlo, co už platí od letošního dubna, a hlavně co to znamená pro financování vaší další nemovitosti.

V článku se dozvíte:

• Proč se debata o zdanění nemovitostí zvedla zrovna teď
• Jak se v Česku pozná „investiční byt“, když ho zákon nedefinuje
• Co konkrétně zpřísnila ČNB od 1. dubna 2026
• Jaké formy zdanění se v debatě objevují a co říkají jejich kritici
• Co s tím můžete dělat už dnes

1. Rozpočet se schodkem 389 miliard rozjel debatu o daních

Vláda v pondělí představila návrh státního rozpočtu se schodkem 389 miliard korun. Je to druhý nejvyšší schodek od vzniku samostatného Česka a snižovat ho chce kabinet začít až od dalšího roku.

Ministryně financí Alena Schillerová v návaznosti na to připustila, že se některé daně od roku 2027 zvednou. Z deficitu by za volební období ráda ukrojila zhruba 120 miliard korun, tedy přibližně 30 až 40 miliard ročně. Bez toho by podle ní byly rozpočty na roky 2028 a 2029 jen těžko sestavitelné.

Co je konkrétně ve hře:

• kratom: zvýšení daně z 12 na 21 procent
• hazard: debata se povede zejména o online segmentu
• zahřívaný tabák a nikotinové sáčky: vyšší zdanění a boj se šedou ekonomikou
• investiční nemovitosti: ministerstvo hledá vhodnou formu zdanění

Naopak daň z příjmů fyzických osob má zůstat beze změny a k návratu superhrubé mzdy se ministryně nechystá.

Zajímavost: Vláda se ještě v programovém prohlášení zavázala, že daně zvyšovat nebude. Rozpočtová realita ten závazek zjevně přepsala. Návrh rozpočtu se přitom nelíbí ani koaličním Motoristům, takže finální podoba se ještě může měnit.

2. Proč vláda míří zrovna na nemovitosti

Odpověď je jednoduchá: Česko daní majetek výjimečně málo a mezinárodní instituce na to dlouhodobě upozorňují. Na nízkou daň z nemovitých věcí roky poukazuje Mezinárodní měnový fond, letos se ke kritice přidala i Evropská komise.

Čísla to potvrzují:

Zároveň ale Schillerová plošné zvýšení odmítá, a to kvůli vysokému podílu vlastnického bydlení. Ve vlastním u nás bydlí přes 70 procent lidí, což Česko řadí na přední příčky Evropy. Plošná daň by tedy zasáhla především běžné rodiny, ne investory.

Proto se pozornost přesunula k lidem s více nemovitostmi. Schillerová v České televizi zmínila, že „je spousta lidí, kteří mají hned několik nemovitostí“, a dodala, že ministerstvo nyní analyzuje různé formy, jak by takové zdanění mohlo vypadat. Návrhy chce předložit koaliční radě.

3. Co je vlastně investiční byt? Zákon to neřeší

A tady je jádro problému. Investiční byt nemá v českém právu žádnou oficiální definici. Odhady jsou proto jen orientační.

Podle dat společnosti Dataligence z roku 2023 je v Česku přes 220 tisíc investičních bytů, tedy zhruba desetina všech bytů. Nejvíc jich je v Praze a Středočeském kraji. Soukromí vlastníci z nich pronajímají zhruba 71 tisíc.

Jediné vodítko, které dnes reálně existuje, dala Česká národní banka. Ta při dubnovém zpřísnění hypotečních pravidel označila za investiční nemovitost třetí a každou další obytnou nemovitost, případně jakoukoli nemovitost pořizovanou za účelem pronájmu.

Pokud vláda hledá, koho zdanit, tahle definice se logicky nabízí jako výchozí bod. Zatím ji ale nikdo do daňového návrhu nepřevzal.

TIP: Rozdíl mezi „mám byt po babičce a pronajímám ho“ a „vlastním tři sta bytů“ je zásadní. Schillerová sama připustila, že by bylo nutné odlišit velké investory od člověka, který si pořídil jeden byt jako zabezpečení na stáří. Právě na tomhle rozlišení celý návrh pravděpodobně stojí a padá.

4. Co už platí dnes: přísnější hypotéky od dubna 2026

Zatímco o daních se zatím jen debatuje, financování investičních bytů se změnilo už letos. Od 1. dubna 2026 platí na doporučení ČNB přísnější pravidla pro investiční hypotéky. Týkají se přibližně desetiny nově poskytnutých úvěrů.

Co to znamená v praxi: u bytu za pět milionů korun jste dřív často vystačili s pěti sty tisíci až milionem vlastních zdrojů. Dnes potřebujete minimálně milion a půl.

Ještě větší brzdou bývá limit DTI. Investor s čistým příjmem 60 tisíc korun měsíčně má prostor zhruba 5 milionů korun na všechny své úvěry dohromady. Pokud už splácí dvě hypotéky a leasing, na třetí byt jednoduše nedosáhne, i kdyby měl vlastní zdroje připravené.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce zdarma a bez závazků.

5. Jaké formy zdanění se v debatě objevují

Zdůrazňujeme, že žádný z těchto bodů zatím není vládním návrhem. Jde o možnosti, které se v odborné debatě opakují:

1. Vyšší sazba daně z nemovitých věcí u nemovitostí, které vlastník sám neobývá. Technicky nejjednodušší cesta, problém je s evidencí a s odlišením rekreačních objektů.
2. Rozšíření pravomocí obcí. Obce už dnes mohou místním koeficientem zvýšit daň na dvoj až pětinásobek. Loni tuhle možnost využilo jen několik set obcí z více než šesti tisíc.
3. Prodloužení nebo zrušení časového testu při prodeji. Analytici z PAQ Research navrhují zrušit osvobození od daně z příjmu u nemovitostí, které neslouží vlastní bytové potřebě. Podle nich by to narovnalo podmínky vůči jiným typům investic.
4. Daň z prázdných bytů. Inspirace se hledá ve Vancouveru. Ekonom Lukáš Kovanda z Trinity Bank ale upozorňuje, že mimo tento jediný případ chybí spolehlivý empirický důkaz, že by zdanění prázdných nemovitostí zlepšilo finanční dostupnost bydlení.

Argumenty pro: vyšší daň by mohla část investičních bytů vytlačit na trh, zvýšit nabídku pro lidi, kteří v nich chtějí bydlet, a přiblížit Česko standardu okolních zemí.

Argumenty proti: ekonom Vít Dufek upozorňuje na jednoduchou mechaniku trhu. Když se pronajímateli prodraží držení bytu, náklad přenese na nájemníka. Zvýšená daň tak může skončit ve vyšším nájemném, tedy přesně u té skupiny, které měla pomoci. Roli hraje i to, že část bytů drží institucionální investoři, na které se pravidla pro fyzické osoby nemusí vůbec vztahovat.

6. Co to znamená pro vás: tři typické situace

Bydlíte ve vlastním a nic dalšího neplánujete

Vás se debata prakticky netýká. Plošné zvýšení daně z nemovitých věcí ministryně financí odmítá a hypoteční pravidla pro vlastní bydlení zůstala beze změny, včetně zvýhodnění pro žadatele do 36 let.

Jediné, co sledujte, je místní koeficient ve vaší obci. Ten už dnes umí daň zvednout několikanásobně a rozhoduje o něm zastupitelstvo, ne ministerstvo.

Máte jeden byt na pronájem

Chystané zdanění by na vás mohlo dopadnout, ale právě u vaší kategorie se dá čekat největší politický spor o hranici. Pokud ale plánujete další nákup na hypotéku a šlo by o třetí nemovitost, počítejte už dnes s LTV 70 procent.

Budujete portfolio

Pro vás se pravidla hry změnila už v dubnu a případná daň by byla druhou ranou. Klíčový je limit DTI, protože se počítá ze všech vašich úvěrů. Řada investorů teď řeší nákupy přes s.r.o., kde platí jiná pravidla, ale zároveň i jiné daňové a účetní povinnosti. Tohle rozhodnutí se vyplatí probrat s daňovým poradcem, ne ho udělat od stolu.

7. Co s tím můžete dělat už teď

• Nepanikařte a nekupujte ve spěchu. Konkrétní návrh neexistuje a legislativní proces trvá měsíce. Nákup „aby to stihl ještě podle starých pravidel“ je typicky ten nejdražší.
• Ověřte si svůj prostor v DTI dřív, než začnete hledat nemovitost. Ušetří vám to zklamání z rezervační smlouvy, na kterou nakonec nedosáhnete.
• Projděte si strukturu stávajícího financování. Pokud vám končí fixace, letos vás čeká jiná sazba než před pěti lety. Průměrná sazba nových hypoték byla v červenci 4,90 procenta a ČNB podle analytiků může sazby dál zvedat.
• Zvažte předschválení. S předschválenou hypotékou víte přesně, na co dosáhnete, a na prohlídce vystupujete prakticky jako hotovostní kupující.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Spočítáme váš reálný prostor v DTI a LTV napříč všemi bankami, ne jen v té vaší. Rozdíly v posuzování investičních hypoték jsou dnes mezi bankami značné.
• Zařídíme předschválenou hypotéku s platností až 24 měsíců, takže můžete hledat nemovitost s penězi v zádech.
• Řešíme příjmy z pronájmu, podnikání i ze zahraničí. Právě u investorů bývá bonita složitější než u zaměstnance a rozdíl mezi bankami je tu největší.
• Nabídneme i offsetovou hypotéku s úrokem až 0 %, která dává smysl zejména tam, kde držíte vyšší finanční rezervu.
• Máme tým 21 certifikovaných specialistů s certifikacemi PFP, EFA a EFP, kteří vás provedou v češtině i angličtině.
• Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka, se kterou nakonec obchod uzavřete.

Nejčastější dotazy

1⃣ Kdy by mohla vyšší daň z investičních bytů začít platit? Nejdřív od roku 2027, a to za předpokladu, že ministerstvo předloží konkrétní návrh a projde legislativním procesem. Zatím jde o analýzu, ne o hotový zákon. Sledujte hlavně jednání koaliční rady, kam chce ministryně financí návrhy předložit.

2⃣ Zvýší se daň z nemovitosti i mně, když bydlím ve vlastním bytě? Plošné zvýšení daně z nemovitých věcí ministryně financí odmítla právě s odkazem na vysoký podíl vlastnického bydlení v Česku. Daň vám ale může zvednout vaše obec pomocí místního koeficientu, což je pravomoc, kterou obce mají už od roku 2009.

3⃣ Kdy je hypotéka podle ČNB investiční? Když financujete třetí a každou další obytnou nemovitost, nebo když nemovitost pořizujete za účelem pronájmu. Stačí splnit jednu z těchto podmínek. Do investiční kategorie spadnete i tehdy, pokud chcete příjem z pronájmu započítat do bonity.

4⃣ Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt? Minimálně 30 procent kupní ceny, protože maximální LTV je u investičních hypoték 70 procent. U bytu za pět milionů korun tedy potřebujete alespoň milion a půl vlastních zdrojů, plus rezervu na daň, poplatky a případné vybavení.

5⃣ Vyplatí se kvůli novým pravidlům nakupovat přes s.r.o.? Pro některé investory ano, protože doporučení ČNB se na úvěry právnickým osobám vztahuje jinak. Přináší to ale odlišné daňové a účetní povinnosti a jiné podmínky financování. Rozhodnutí vždy konzultujte s daňovým poradcem a hypotečním specialistou zároveň.

6⃣ Zvýší se kvůli dani nájmy? Podle ekonomů je to reálné riziko. Pronajímatelé mají tendenci vyšší náklady na držení nemovitosti přenášet do nájemného, zvlášť v lokalitách s převisem poptávky. Dopad na dostupnost bydlení je proto předmětem sporu mezi odborníky.

Shrnutí

Vláda hledá cestu, jak zaplnit rozpočtovou díru, a investiční byty jsou jedním z mála politicky průchodných cílů. Konkrétní návrh zatím neexistuje, ale směr je jasný a Česko má v mezinárodním srovnání opravdu velký prostor daň z nemovitostí zvednout. Co už ale platí dnes, je zpřísněné financování: u třetí a další nemovitosti potřebujete 30 procent vlastních zdrojů a vejít se do sedminásobku ročního čistého příjmu.

Pokud plánujete koupi nebo vám končí fixace, dává smysl si svůj prostor propočítat dřív, než se rozhodnete. Ozvěte se nám a do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Investiční byt na Holešovicích: kompletní návod pro investora
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Za co neutrácet, když chcete žádat o hypotéku
• Hypotéky pro mladé do 36 let: co chystá vláda od roku 2028?
• Investiční hypotéka: Která česká města nabízejí nejlepší příležitosti?

The post Vláda chce lepit díru v rozpočtu vyšším zdaněním nemovitostí. Míří hlavně na investiční byty first appeared on HypoSpace.cz.

Dobrá zpráva: ve většině případů nejde o „správně vs. špatně“, ale o to, co je vhodnější pro váš plán (kolik bytů chcete mít, jak dlouho je budete držet, jestli budete brát hypotéku, jestli budete investovat s někým dalším).

Než začnete řešit banky a nabídky, udělejte si rychlou představu o splátce a potřebných vlastních zdrojích v naší hypoteční kalkulačce (zdarma a nezávazně).

Nejrychlejší orientace (realita z praxe)

• 1–8 bytů, dlouhodobé držení, hypotéka: často vychází lépe FO (jednodušší, levnější financování, jednodušší prodej).

• 8+ nemovitostí, partneři, vyšší riziko, flipy: častěji dává smysl s.r.o. (struktura, oddělení rizik, správa portfolia).

• Nejčastější strategie zkušenějších investorů: kombinace (hybrid) – první byty na FO, další postupně na s.r.o.

1) Nákup na fyzickou osobu (FO)

Proč je FO pro většinu začínajících investorů nejjednodušší

FO je typicky „klasický“ model: koupíte byt, pronajímáte a daníte příjem. Výhoda je v tom, že nezakládáte firmu, nevedete účetnictví jako s.r.o. a míváte jednodušší financování.

Hlavní výhody FO

• Jednoduchost a méně papírů
  Žádná firma, žádné povinné účetnictví, žádné závěrky.

• Zpravidla dostupnější hypotéka
  U FO bývá schvalování hypotéky pro investiční byt v praxi často snazší (záleží na bonitě, LTV a příjmech).

• Daňově často přehlednější
  Daníte příjem z pronájmu a uplatňujete související výdaje (podle zvoleného režimu).

• Prodej může být výrazně výhodnější díky časovému testu
  U FO existuje možnost osvobození od daně z příjmu při prodeji po splnění podmínek (typicky časový test). To je pro dlouhodobé investory velké téma.

Nevýhody FO

• Rizika jsou více „na vás“
  Byt je váš osobní majetek. U sporů nebo dluhů je potřeba mít věci ošetřené (smlouvy, pojištění, právní nastavení).

• Hůř se do toho přidávají partneři
  Spoluvlastnictví jde, ale bývá nepraktické (rozhodování, podíly, výstup).

Kdy FO typicky dává smysl

• kupujete 1–8 investičních bytů

• chcete dlouhodobý pronájem a držení 10+ let

• plánujete financovat hypotékou

• chcete mít co nejméně administrativy

2) Nákup přes s.r.o.

Co vám s.r.o. přinese navíc

s.r.o. je „byznys“ model. Hodí se, když chcete škálovat portfolio, investovat s někým dalším, nebo řešíte vyšší riziko (flipy, komplikované nemovitosti).

Hlavní výhody s.r.o.

• Oddělení investic od osobního majetku
  V principu oddělujete „investiční svět“ od osobních financí (pozor: banky často stejně chtějí osobní ručení).

• Lepší pro společné investice
  Když investujete s partnerem/investorem, s.r.o. je často praktičtější: podíly, pravidla, výstup.

• Správa většího portfolia bývá přehlednější
  Účetnictví dokáže dát jasný obraz o cashflow, nákladech a výnosnosti.

• Širší práce s náklady
  Ve firmě se některé náklady obvykle snáz „držím v systému“ (správa, právní služby, vybavení – musí být ale reálné a obhajitelné).

Nevýhody s.r.o.

• Více administrativy a fixních nákladů
  Účetnictví, závěrky, povinnosti firmy – to stojí čas i peníze.

• Dvojí zdanění (zjednodušeně)
  Zisk nejdřív zdaníte ve firmě a když si ho chcete vyplatit „domů“, často se daní znovu (typicky přes dividendy).

• Často složitější financování
  Banky chtějí historii firmy, výkazy, někdy vyšší vlastní zdroje a nezřídka osobní ručení.

• Prodej se daní v zásadě vždy
  U s.r.o. se typicky nepracuje s osvobozením prodeje „časovým testem“ jako u FO – prodej je firemní příjem.

Kdy s.r.o. typicky dává smysl

• míříte na větší portfolio (často 8+ nemovitostí, ale záleží na strategii)

• investujete s více lidmi

• plánujete flipy / časté prodeje / rizikovější případy

• chcete mít investice „strukturované“ a více reinvestovat

3) Kombinovaný přístup (hybrid): nejčastější „zlatá střední cesta“

V praxi to často dopadne takto:

1. První byty koupíte jako FO
   Využijete hypotéku, jednoduchost a možnost daňově výhodného prodeje při dlouhém držení.

2. Další část portfolia dáte do s.r.o.
   Ve chvíli, kdy řešíte partnery, škálování, větší objemy a chcete oddělovat riziko.

Důležité upozornění: převést byt z FO do s.r.o. není „jen přepis“. Typicky to znamená transakci se všemi daňovými a administrativními důsledky. Proto je lepší strategii nastavit dopředu.

4) Daňové souvislosti jednoduše (bez paragrafů)

Aby se v tom laik neztratil, držte se těchto principů:

FO – logika zdanění

• řešíte daň z příjmu z pronájmu (podle zvoleného režimu výdajů),

• u dlouhodobého držení může být prodej výrazně výhodnější (časový test),

• administrativně je to obvykle snazší.

s.r.o. – logika zdanění

• firma daní svůj zisk jako firma,

• když si zisk chcete poslat sobě, často vzniká další zdanění,

• prodej se typicky promítne do firemního výsledku a zdaní se,

• stojí to víc administrativy, ale u větších portfolií to může dávat smysl.

S čím může pomoci HypoSpace.cz

Naši specialisté s certifikacemi PFP, EFA a EFP nejčastěji řeší, aby investor:

• nepřišel zbytečně o peníze špatně zvoleným financováním,

• měl dopředu jasno, jestli dává smysl FO, s.r.o., nebo hybrid,

• a aby to celé sedělo na jeho cíle (držení vs. prodej, počet bytů, riziko).

Pomůžeme vám hlavně s hypotečním nastavením a strategií financování – a to i ve složitějších případech (OSVČ, podnikatelé, expati, příjmy ze zahraničí).

Než začnete řešit banky a nabídky, udělejte si rychlou představu o splátce a potřebných vlastních zdrojích v naší hypoteční kalkulačce (zdarma a nezávazně).

Tabulka: FO vs. s.r.o. (rychlé srovnání)

Závěr

Pokud kupujete první investiční byt a chcete ho držet dlouhodobě, ve většině případů je nejpřirozenější volba fyzická osoba – hlavně kvůli jednoduchosti a financování. s.r.o. začíná dávat větší smysl ve chvíli, kdy škálujete portfolio, investujete s partnery, častěji obchodujete nebo chcete strukturovat riziko. A nejčastější praxe zkušenějších investorů? Hybridní cesta – první byty na FO, další postupně na s.r.o.

Pokud chcete, napište mi: kolik bytů plánujete, jestli budete brát hypotéku, a jestli chcete spíš držet, nebo prodávat. Podle toho se dá rychle doporučit nejlogičtější varianta.

Dále by vás mohlo zajímat:

• Hypotéka pro podnikatele: Jak si připravit bonitu ještě před podáním daňového přiznání?
• Komplexní servis pro developery
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Jak optimalizovat daňové přiznání OSVČ pro vyšší šanci na hypotéku
• Hypotéka pro OSVČ s výdajovým paušálem: Kompletní průvodce

The post Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce first appeared on HypoSpace.cz.

V tomto článku si přehledně vysvětlíme:

• Jaké pojištění je při hypotéce povinné podle banky

• Kdy a proč se vyplatí pojistit i domácnost a příjem

• Kolik jednotlivá pojištění obvykle stojí

• Na co si dát pozor při sjednávání pojistky

Ať už hypotéku řešíte s HypoSpace.cz nebo jinde, pojištění není něco, co se má „odškrtnout“ – ale promyšleně nastavit. Pokud se zajímate i o hypotéku, vyzkoušejte naši hypoteční kalkulačku.

Co všechno může být spojeno s hypotékou a pojištěním?

Rychlý přehled:

Typ pojištění	Povinnost u hypotéky	Co kryje	Přibližná cena
Pojištění nemovitosti	Ano	Škody na domě/bytu – požár, povodeň, vichřice, sesuvy	od 250 Kč/měs.
Pojištění domácnosti	Ne	Vybavení domácnosti – nábytek, elektronika, krádež	od 100 Kč/měs.
Schopnost splácet	Ne *(často výhodné)	Výpadek příjmu – nemoc, ztráta práce, invalidita	3–8 % ze splátky
Životní pojištění	Ne (doporučeno)	Úmrtí, invalidita, závažná nemoc – ochrana rodiny	od 300 Kč/měs.

1. Pojištění nemovitosti – základ, bez kterého hypotéku nedostanete

Každá banka vyžaduje, aby byla financovaná nemovitost pojištěna minimálně na její reálnou hodnotu. Pojištění musí krýt:

• živelné škody (požár, vichřice, povodeň)

• technické havárie (voda, výbuch)

• další běžná rizika (strom, lavina, zřícení stavby)

Bez pojistné smlouvy nebo pojistného příslibu hypotéku banka neuvolní.

HypoSpace.cz vám pomůže zajistit nabídky z více pojišťoven – a často i napojení pojistky přímo na splátkový účet, takže nemusíte nic hlídat.

2. Pojištění domácnosti – levné a často podceňované

Na rozdíl od pojištění nemovitosti toto kryje vnitřní vybavení:

• nábytek, spotřebiče, elektroniku

• krádež, vandalismus

• škody způsobené zkratem nebo vodou

Nezaměňujte ho s pojištěním nemovitosti – to se vztahuje jen na „zdi“, nikoliv na to, co máte uvnitř.

Příklad: Když vyhoří váš byt, pojištění nemovitosti zaplatí opravu zdí. Pojištění domácnosti vám zaplatí novou kuchyň, televizi a nábytek.

3. Pojištění schopnosti splácet – ochrana vašeho cashflow

Tato pojistka pomůže, když:

• přijdete o práci

• onemocníte a jste dlouhodobě na neschopence

• zůstanete invalidní nebo zemřete

Kryje výpadek příjmu a pomáhá dál platit hypotéku.

V mnoha bankách snižuje tato pojistka úrokovou sazbu hypotéky o 0,1–0,2 p.b. Zároveň vám poskytne psychologický klid, že splátky za vás v nouzi převezme pojišťovna.

4. Životní pojištění – ochrana vašich nejbližších

Banky ho obvykle nevyžadují, ale u hypoték nad 3 miliony Kč nebo v případě dětí a rodiny je silně doporučené.

Kryje:

• smrt z jakékoliv příčiny

• trvalou invaliditu nebo závažnou nemoc

• výpadek příjmu kvůli diagnóze (např. rakovina, srdeční selhání)

Správně nastavená pojistná částka = výše vaší hypotéky. V případě tragédie může rodina hypotéku doplatit bez zadlužení.

Konkrétní příklad z praxe

Klient Martin, 35 let, si vzal hypotéku na dům za 6,5 milionu. Odmítl nabídku na pojištění schopnosti splácet, protože byl „zdravý a zaměstnaný“. Po půl roce dostal výpověď a zároveň vážně onemocněl.

Splátky ve výši 28 000 Kč měsíčně ho během 3 měsíců připravily o úspory. Pojištění by stálo 980 Kč/měsíc – a celou hypotéku by na půl roku krylo.

Na co si dát při sjednání pozor?

• Nepořizujte pojištění naslepo – levné pojistky často neobsahují klíčová rizika

• Zkontrolujte výluky a pojistné limity – obvykle ve výši jen 50–70 % skutečné škody

• Nepodceňujte aktualizaci pojistné částky – u novostaveb cena roste, a podpojištění = snížené plnění

Shrnutí: Pojištění k hypotéce

Závěr

Pojištění a hypotéka spolu neoddělitelně souvisí. Zatímco jedno je podmínkou banky, druhé vám může ušetřit statisíce v krizové situaci. Dobře nastavené pojištění chrání nejen váš majetek, ale i vaši rodinu, příjem a budoucnost.

S HypoSpace.cz si můžete být jistí, že kromě výhodného úvěru vám doporučíme i takové pojištění, které bude skutečně dávat smysl. A hlavně – nebude stát víc, než musí.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Byt v Praze? Těchto 5 omylů vás může stát statisíce
• Proč vám banka zamítla hypotéku? Těchto 5 důvodů je nejčastějších
• Jste IT na OSVČ? Najdeme vám nejlepší hypotéku
• Hypotéka pro Čechy pracující v zahraničí: Kompletní průvodce
• Porovnání: Hypotéka nebo nájem? Výhody a nevýhody

The post Pojištění a hypotéka: Co opravdu potřebujete a kolik to stojí? first appeared on HypoSpace.cz.

V tomto článku podrobně rozebereme, jak daň z prodeje nemovitosti funguje, kdy ji musíte platit, a jak se jí můžete vyhnout. Rychlý start: Spočítejte si orientační splátku v naší kalkulačce

Jak vysoká je daň z prodeje nemovitosti?

Pro fyzické osoby činí daň z příjmu při prodeji nemovitosti 15 %, zatímco pro firmy je to 19 %. Důležité je, že daň se platí pouze z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou, tedy z čistého zisku, který z prodeje nemovitosti získáte. Pokud tedy nemovitost prodáte se ziskem, například pokud jste ji koupili za 2 miliony korun a prodáte za 3 miliony korun, daň se vypočítá pouze z rozdílu 1 milion korun.

Časový test: Jak se vyhnout dani z prodeje nemovitosti?

Jedním z nejúčinnějších způsobů, jak se vyhnout platbě daně z prodeje nemovitosti, je splnění tzv. časového testu. Tento test stanoví, že daň neplatíte, pokud jste nemovitost vlastnili určitou dobu:

1. 5 let: Tento časový test platí pro nemovitosti, které jste nabyli před 1. lednem 2021.
2. 10 let: Tento test se vztahuje na nemovitosti, které jste nabyli po 1. lednu 2021.

Pokud tedy nemovitost vlastníte déle než danou dobu, nemusíte při jejím prodeji platit daň z příjmu.

Osvobození na základě bydlení v nemovitosti

Další možností, jak se vyhnout dani, je osvobození na základě užívání nemovitosti pro vlastní bydlení. Pokud jste v nemovitosti alespoň 2 roky prokazatelně bydleli, daň z prodeje také neplatíte. Není nutné, aby byla nemovitost zapsána jako vaše trvalé bydliště, ale musíte být schopni prokázat, že jste ji využívali k bydlení, byť jen občasně.

Přejít na kalkulačku daně z nemovitosti

Uspokojení vlastní bytové potřeby

Další významné osvobození od daně z prodeje nemovitosti se týká případů, kdy získané peníze použijete k uspokojení vlastní bytové potřeby. To znamená, že finance z prodeje použijete například na nákup jiného bytu, domu, stavebního pozemku nebo na rekonstrukci. Aby toto osvobození platilo, musí být splněny následující podmínky:

• K uspokojení vlastní bytové potřeby musí dojít následující kalendářní rok po prodeji nemovitosti.
• Tuto skutečnost je nutné oznámit finančnímu úřadu a doložit, že jste finance použili na uvedené účely.

Toto osvobození je velmi užitečné pro ty, kteří prodávají svou nemovitost, aby získali prostředky na nákup nebo rekonstrukci jiné nemovitosti.

Na co si dát pozor při prodeji nemovitosti?

Prodej nemovitosti může být komplikovaný, zejména pokud jde o daňové povinnosti. Někteří prodávající mohou nevědomky opomenout svou povinnost zaplatit daň, což může vést k problémům s finančním úřadem. Je tedy důležité mít přehled o všech podmínkách osvobození od daně a včas konzultovat svou situaci s odborníkem.

Jedním z možných řešení je také zvážit odklad prodeje nemovitosti, pokud se blížíte k hranici splnění časového testu. Tímto způsobem můžete ušetřit na daních a zároveň získat více času na plánování dalších kroků.

Závěr

Daň z prodeje nemovitosti je často opomíjeným tématem, které však může výrazně ovlivnit vaše finanční plánování. Pokud plánujete prodej nemovitosti, je důležité věnovat pozornost časovým testům a možnostem osvobození od daně, abyste se vyhnuli zbytečným poplatkům. Konzultace s daňovým poradcem vám může pomoci se zorientovat v těchto pravidlech a zajistit, že celý proces proběhne hladce.

Daň z prodeje nemovitosti: Shrnutí

V následující tabulce naleznete shrnutí klíčových informací ohledně daně z prodeje nemovitosti:

Tato tabulka shrnuje základní pravidla a podmínky, které se týkají daně z prodeje nemovitosti, včetně časového testu a dalších možností osvobození od daně.

Dále by vás mohlo zajímat:

• Jste IT na OSVČ? Najdeme vám nejlepší hypotéku
• Hypotéka v 50 letech: Co byste měli vědět?
• Rekordní ceny bytů v Praze: Dvojnásobný nárůst prodejů
• Jak na hypotéku jako OSVČ s paušální daní: kompletní průvodce
• 5 největších mýtů o hypotékách: Pravda nebo fikce?

The post Daň z prodeje nemovitosti: Jak se jí vyhnout a co musíte vědět? first appeared on HypoSpace.cz.

Jak se daň z nemovitosti počítá?

Výpočet daně z nemovitosti závisí na několika faktorech:

1. Typ nemovitosti: Daň se liší podle toho, zda se jedná o byt, rodinný dům, pozemek nebo komerční objekt.
2. Velikost nemovitosti: Například u bytů a rodinných domů se daň obvykle počítá podle zastavěné plochy.
3. Lokalita: Daň je ovlivněna místním koeficientem, který se liší podle velikosti obce. Obce mohou tyto koeficienty upravovat, což ovlivňuje výslednou výši daně​​.

Vzorec pro výpočet daně

Základní vzorec pro výpočet daně z nemovitosti je:

Daň = Základní sazba x Výměra nemovitosti x Koeficient obce

Kde:

• Základní sazba je stanovena zákonem podle typu nemovitosti.
• Výměra nemovitosti je velikost nemovitosti v metrech čtverečních.
• Koeficient obce je určen místní samosprávou a může se lišit podle velikosti a polohy obce.

Jak a kdy se daň platí?

Daň z nemovitosti je splatná do 31. května, pokud nepřesáhne částku 5 000 Kč. V případě vyšší částky lze daň rozdělit do dvou stejných splátek, přičemž druhá je splatná do 30. listopadu. Zemědělci a chovatelé ryb mají termíny splatnosti posunuté na 31. srpna a 30. listopadu​​.

Způsoby platby

Platbu lze provést několika způsoby:

• Bankovním převodem: Na účet příslušného finančního úřadu.
• Poštovní poukázkou: Složenka je zasílána automaticky finančním úřadem.
• Online: Prostřednictvím portálu Moje Daně, kde se můžete přihlásit například pomocí bankovní identity​.

Zvýšení daně v roce 2024

V roce 2024 došlo ke zvýšení sazeb daně z nemovitých věcí přibližně o 80 % oproti předchozímu roku. Například sazba u obytné budovy se zvýšila ze 2 Kč na 3,5 Kč na m². Toto zvýšení se liší v závislosti na konkrétní lokalitě a typu nemovitosti​.

Podání daňového přiznání

Daňové přiznání k dani z nemovitosti se podává jednorázově po nabytí, prodeji, změně nemovitosti, nebo po výrazné změně (například přístavbě). Pokud nedošlo k žádným změnám ve vlastnictví nebo parametrech nemovitosti, není nutné přiznání každoročně podávat. Nové přiznání je nutné podat do konce ledna následujícího roku po změně​.

Online podání

Daňové přiznání lze snadno podat online prostřednictvím portálu finanční správy. K přihlášení můžete využít například Identitu občana, což zahrnuje elektronický občanský průkaz s čipem nebo bankovní identitu​.

Proč platit daň z nemovitosti?

Daň z nemovitosti je významným zdrojem příjmů obcí. Tyto prostředky jsou využívány na zajištění veřejných služeb, jako je údržba silnic, vyvážení odpadu nebo péče o veřejnou zeleň. Placením této daně tedy přispíváte k rozvoji a zlepšování svého okolí.

Co dělat v případě nejasností?

V případě nejasností nebo potřeby konzultace je doporučeno obrátit se na finanční úřad nebo na daňového poradce. Ti mohou poskytnout aktuální informace a pomoci s případnými komplikacemi při podávání daňového přiznání.

Důležité tipy

• Podání přiznání: Při změně vlastnictví nemovitosti nezapomeňte včas podat změnové daňové přiznání.
• Platba: Ujistěte se, že máte všechny potřebné údaje pro platbu, abyste se vyhnuli pokutám za opožděnou platbu.
• Konzultace: Pokud si nejste jistí, obraťte se na odborníka.

Kde zjistím koeficienty pro moji obec?

Koeficienty pro výpočet daně z nemovitosti se mohou lišit podle konkrétní obce. Tyto koeficienty jsou stanoveny obecními vyhláškami a mohou se každoročně měnit. Aktuální koeficienty pro vaši obec můžete zjistit na následujících místech:

1. Oficiální webové stránky vaší obce: Mnoho obcí zveřejňuje aktuální koeficienty na svých oficiálních webových stránkách.
2. Daňový portál Ministerstva financí ČR: Na portálu Daňový portál můžete najít informace o místních koeficientech a další důležité údaje týkající se daní.
3. Webové stránky zaměřené na daňové informace: Portály jako Měšec.cz nebo Podnikatel.cz pravidelně aktualizují informace o daních včetně místních koeficientů​.

Osvobození od daně z nemovitosti

Existují určité situace, kdy může být nemovitost osvobozena od daně. Například nemovitosti vlastněné státem, obcemi nebo neziskovými organizacemi mohou být částečně nebo úplně osvobozeny od placení daně. Také některé průmyslové zóny nebo oblasti s určitou veřejně prospěšnou činností mohou získat úlevu​.

Hypoteční informace

Pokud plánujete koupi nemovitosti a potřebujete hypotéku, navštivte naši hypoteční kalkulačku nebo si přečtěte článek o sedmi chybách při vyřizování hypotéky.

Dále by vás mohlo zajímat:

• Jak si nejlépe vzít hypotéku: sám, ve dvou nebo jako manželé?
• Jste IT na OSVČ? Najdeme vám nejlepší hypotéku
• Hypotéky s úrokem pod 4 %: Jaké jsou aktuální podmínky na trhu?
• Ceny nemovitostí v Praze a Brně: Aktuální trendy a predikce
• 10 tipů, jak zvýšit šanci na schválení hypotéky rychle a snadno

The post Průvodce daní z nemovitosti 2024: Výpočet, platby a koeficient first appeared on HypoSpace.cz.