Stručně: Volby samy o sobě hypoteční sazby přes noc nezmění. Krátkodobě je řídí především ČNB a tržní očekávání (swapové sazby). Střednědobě bude záležet na rozpočtové politice nové vlády, na reálném zrychlení povolování výstavby a na tom, zda stát podpoří spíše nabídku bydlení, nebo poptávku.
👉 Spočítejte si orientační splátku v naší hypoteční kalkulačce a podívejte se, co s vaším rozpočtem udělá rozdíl 0,5 p. b. na sazbě.
Co se stalo a proč to není vidět hned
Povolební vyjednávání zpravidla trvá týdny. Trh čeká na jasné priority budoucí vlády – teprve ty mohou postupně ovlivnit výnosy dluhopisů, swapy a tím i ceny hypoték.
Přímý „ovladač“ sazeb má v ruce ČNB. Vláda má vliv nepřímý: přes rozpočet, daně, bytovou politiku a regulace stavebnictví.
Kde jsme dnes (realistický rámec)
Nabídkové sazby hypoték se v roce 2025 postupně dostaly z vrcholů níž a typicky se pohybují okolo 4–5 %podle fixace, bonity a LTV.
Ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách drží poptávka; dostupnost zlepšuje hlavně vyšší nabídka (rychlejší povolování, více projektů), ne administrativní slevy na úroku.
Co může nová vláda reálně změnit
Rozpočet a dluh – vyšší deficity zvyšují výnosy státních dluhopisů a tlačí nahoru tržní sazby. Odpovědná konsolidace naopak pomáhá sazbám klesat.
Povolování staveb – skutečné (ne papírové) zrychlení řízení, digitalizace úřadů a předvídatelná pravidla. Bez toho dostupnost bydlení nezlepšíme.
Poptávkové programy – garance a „zvýhodněné“ hypotéky pomohou vybraným skupinám, ale pokud nejsou doprovázeny vyšší výstavbou, zvedají ceny.
Daně a odpočty – úpravy odpočtu úroků či majetkových daní ovlivní čisté náklady domácností, nikoli základní cenu peněz v ekonomice.
Regulační rámec – limity typu LTV/DTI/DSTI nastavuje nezávisle ČNB; bez legislativních změn je vláda přímo neupraví.
Tři scénáře pro příštích 6–18 měsíců
A) Základní scénář
Umírněná rozpočtová politika, klidnější trhy. Hypoteční sazby se drží v pásmu ~4,3–4,9 % podle fixace a profilu klienta. Trh s bydlením ožívá, ale nepřehřívá se.
B) Expanzivní rozpočet + poptávkové dotace (nejpravděpodobnější)
Vyšší deficity → vyšší tržní sazby. Krátkodobé dotace zvednou poptávku, a tím i ceny v žádaných lokalitách. Hypotéky mohou zdražovat nebo zůstat výš po delší dobu.
C) Důraz na výstavbu a rychlejší povolování staveb
Stabilní rozpočet + reálné zrychlení výstavby. Sazby mají prostor k pozvolnému poklesu a dostupnost bydlení se zlepšuje díky růstu nabídky (efekt postupný, v řádu let).
Co z toho plyne pro vás
Refinancování 2025/26: pokud vám letos či příští rok končí fixace, vyplatí se porovnat nabídky v předstihu a zvážit zajištění sazby dopředu. Přenos mezi bankami je dnes relativně rychlý a podmínky se významně liší.
První bydlení: nečekejte na „zázračná 2 %“. Plánujte s normálem okolo 4–5 % a vyberte fixaci, která vybalancuje jistotu a flexibilitu (často 3–5 let). Důležitá je rezerva a odolnost rozpočtu.
Investiční nákup: počítejte pečlivě výnos z nájmu po daních vs. sazbu, scénáře prázdnosti a nákladů. U těsných cash-flow dává smysl delší fixace.
Co budeme za HypoSpace hlídat za vás
Programové priority vlády (nabídka vs. poptávka v bydlení).
Rozpočet a plán emisí dluhopisů (signál pro tržní sazby).
Komunikaci ČNB a inflační výhled.
Praktické kroky k urychlení stavebního řízení.
Nabídkové ceníky bank napříč fixacemi – a vyjednatelné slevy.
- EFA poradci – odborná kvalifikace, která má jen malé procento poradců.
Závěr
Krátkodobě volby se sazbami nehýbou – rozhoduje ČNB a tržní očekávání. Střednědobě však nová vláda může zásadně ovlivnit dostupnost bydlení.
Pokud dá prioritu výstavbě a rozpočtové disciplíně, mají hypotéky i bydlení šanci být dlouhodobě dostupnější.
Pravděpodobnější varianta: pokud převáží rozpočtová benevolence (vyšší utrácení) a poptávkové dotace bez navýšení nabídky, hrozí vyšší tržní sazby po delší dobu, rychlejší růst cen nemovitostí v žádaných lokalitách a větší tlak na rozpočty domácností.
Proto doporučuji držet rezervu, u nové hypotéky počítat s „normálem“ 4–5 %, volit fixaci 3–5 let a porovnat nabídky v předstihu (u refinancí klidně 9–12 měsíců dopředu). Rád s tím pomohu – v HypoSpace.cz vám pošleme 2 nejlepší nabídky a vyjednáme podmínky.
Chcete vědět, jak se současná situace promítne do vaší splátky? 👉 Otevřete si naši hypoteční kalkulačku a/nebo si rezervujte konzultaci – projdeme možnosti a vyjednáme pro vás nejlepší nabídky.
O autorovi
Jsem Jakub Pluháček a s týmem HypoSpace.cz sledujeme sazby i metodiky bank napříč trhem. Pomůžeme vám rozhodnout se s klidem – ať už kupujete první bydlení, refinancujete, nebo zvažujete investiční byt.
Dále by vás mohlo zajímat:
- Jak na hypotéku jako OSVČ s paušální daní: kompletní průvodce
- Sloučení dvou hypoték do jedné: Kdy se vyplatí a jak na to?
- Historie hypoték v ČR: 1,5 milionu smluv za 3,1 bilionu korun
- Jak se změnily hypotéky za 10 let: inflace vs. ceny bytů v Česku
- Ceny nových bytů v Praze přesáhly 170 tisíc za m² – co čekat dál
