V článku si jednoduše projdeme, co Hypodny 2026 nabízejí, kolik reálně ušetříte a jestli je to pro vás ta nejlepší volba, nebo jestli má smysl se ještě podívat jinam.

1. Co jsou Hypodny Raiffeisenbank 2026?

Hypodny jsou jarní hypoteční akce Raiffeisenbank, která běží od 30. 3. do 31. 5. 2026. V rámci akce získáte dvě konkrétní výhody:

• Odhad nemovitosti zdarma v hodnotě 5 900 Kč
• Sleva 0,1 % na úrokové sazbě po doložení energetického průkazu (PENB)

Obě výhody se dají kombinovat a vztahují se na všechny hypoteční produkty Raiffeisenbank i na všechny délky fixace.

Zajímavost: Sleva 0,1 % za PENB platí bez ohledu na energetickou třídu. Nemusíte mít novostavbu v třídě A, stačí mít průkaz vystavený a kompletní.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

2. Odhad nemovitosti zdarma: kolik ušetříte a za jakých podmínek

Standardní cena odhadu nemovitosti u Raiffeisenbank je 5 900 Kč. V rámci Hypodnů ji za vás zaplatí banka.

Odhad zdarma platí pro:

• rodinný dům
• byt
• pozemek
• rekreační objekt
• nebytový prostor

Na co si dát pozor:

• Zdarma je první zpracování odhadu. Pokud banka vyžaduje další ocenění (například po přestavbě), už se platí dle ceníku.
• K hypotéce se sjednává pojištění nemovitosti u pojišťovny UNIQA.

TIP: Bezplatný odhad je dobrý důvod zvážit Raiffeisenbank hned na startu. Výsledná odhadní cena ovlivňuje LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), a tím i konečnou úrokovou sazbu. I proto se vyplatí mít odhad kvalitní.

3. Co je PENB a jak s ním získáte slevu 0,1 %

PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) je oficiální dokument, který ukazuje, kolik energie nemovitost běžně spotřebuje na vytápění, chlazení, ohřev vody, větrání a osvětlení. Jednoduše řečeno: říká, jak je dům nebo byt energeticky úsporný.

Co v PENB najdete:

• energetickou třídu od A (nejúspornější) po G (nejméně úsporná)
• roční spotřebu energie v kWh na m²
• podíl elektřiny, plynu či dálkového tepla
• doporučení na úspory (zateplení, výměna oken, modernizace topení)
• grafické znázornění pro snadné srovnání

Jak slevu 0,1 % získat

Stačí splnit tři podmínky:

1. Doložit kompletní PENB, tedy grafickou i textovou část.
2. Doručit ho před schválením hypotéky, ne až dodatečně.
3. Financovaná nemovitost musí být zároveň zástavou hypotéky.

Energetická třída přitom nehraje roli. Sleva platí pro všechny třídy od A až po G.

Kdo PENB vystaví a kolik stojí

Průkaz může zpracovat pouze certifikovaný energetický specialista zapsaný v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu ČR. Platnost PENB je 10 let od vystavení.

Bydlíte v bytě? Tady je důležitý detail

PENB se nikdy nevystavuje na jednotlivý byt, ale vždy na celou budovu. V praxi to znamená, že si ho nevyrábíte sami. Získáte ho:

• přes SVJ nebo bytové družstvo (často už PENB má zpracovaný)
• přes správce domu
• od pronajímatele, pokud byt pronajímáte

Pokud váš dům PENB ještě nemá, nezbývá než se domluvit s SVJ na jeho pořízení.

Kdy stejně PENB potřebujete

PENB není jen záležitost hypotéky. Ze zákona ho musíte mít při:

• prodeji nemovitosti (dům, byt, nebytový prostor)
• pronájmu celého domu, bytu nebo nebytového prostoru
• výstavbě novostavby (povinné vždy)
• rozsáhlé rekonstrukci (zateplení fasády, výměna oken, změna topení)

Pokud se vás některá z těchto situací týká, průkaz pravděpodobně už máte a sleva 0,1 % od Raiffeisenbank je pak jen příjemný bonus navíc.

4. Kolik reálně ušetříte? Modelový příklad

Pro představu si vezměme hypotéku 4 000 000 Kč s fixací na 5 let a splatností 30 let.

Čísla jsou pouze ilustrativní. Skutečná sazba závisí na LTV, bonitě, délce fixace a aktuální úrokové politice banky. Přesnou úsporu vám spočítáme přímo na vaší situaci.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

5. Vyplatí se akce každému? Kdy ano a kdy ne

Vyplatí se vám, pokud:

• PENB už máte nebo ho budete stejně potřebovat
• kupujete nebo refinancujete nemovitost s hodnotou okolo 4 milionů a víc (úspora je pak smysluplná)
• Raiffeisenbank vychází jako konkurenceschopná banka i bez akce

Zvažte jinou cestu, pokud:

• PENB by vás musel stát víc, než kolik na slevě za 5 let ušetříte (u starších bytů bez zpracovaného PENB v domě)
• jiná banka nabízí i bez akce výrazně nižší sazbu
• potřebujete specifický produkt (stavební spoření, americká hypotéka, hypotéka pro OSVČ s paušální daní), kde má Raiffeisenbank slabší podmínky

TIP: Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou na trhu bývá klidně 0,3 až 0,5 %, tedy 3 až 5× víc, než co ušetříte na slevě za PENB. Než se rozhodnete jen podle akce, porovnejte si nabídky napříč trhem.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Srovnáme Hypodny Raiffeisenbank s nabídkami všech hlavních bank. Uvidíte, jestli je RB opravdu nejvýhodnější volbou právě pro vás.
• Zkontrolujeme vaši dokumentaci k PENB a poradíme, jestli ji banka uzná kompletní a sleva se vám skutečně připíše.
• Spočítáme reálnou úsporu na vaší konkrétní hypotéce, ne jen obecné modelové příklady.
• Provedeme vás celým procesem online, od nezávazné kalkulace přes podpis smlouvy až po čerpání.
• Garantujeme rychlost. Obvykle do 24 hodin víte, na čem jste.
• Pomůžeme i s refinancováním, pokud máte hypotéku u jiné banky a láká vás přejít kvůli Hypodnům.
• Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu nám hradí banka a vaše sazba se tím nezmění.

Nejčastější dotazy

1⃣ Do kdy Hypodny Raiffeisenbank 2026 platí? Akce probíhá od 30. 3. do 31. 5. 2026. Během tohoto období musí být hypotéka schválena, aby se na vás obě výhody vztahovaly.

2⃣ Získám slevu 0,1 % i u nemovitosti se špatnou energetickou třídou? Ano. Sleva platí pro všechny energetické třídy od A až po G. Rozhoduje pouze to, že doložíte kompletní PENB, tedy grafickou i textovou část, před schválením hypotéky.

3⃣ Kde seženu PENB, když bydlím v bytě? PENB se vystavuje pro celý bytový dům, ne pro jednotlivý byt. Obraťte se na SVJ, bytové družstvo nebo správce domu. Pokud dům průkaz nemá, musí si ho nechat zpracovat certifikovaným energetickým specialistou.

4⃣ Jak dlouho PENB platí? Platnost je 10 let od vystavení. Pokud na budově nedojde k významným stavebním změnám (zateplení, výměna oken, změna topení), můžete ho celou dobu používat.

5⃣ Vztahuje se odhad zdarma i na refinancování? Ano. Nabídka bezplatného odhadu platí na všechny hypoteční produkty Raiffeisenbank, tedy i na refinancování. Zdarma je však pouze první zpracování odhadu.

6⃣ Lze kombinovat odhad zdarma a slevu 0,1 % dohromady? Ano, obě výhody se sčítají a využít lze současně. U modelové hypotéky 4 miliony Kč se celková úspora za fixaci může pohybovat přes 20 000 Kč.

Shrnutí

Hypodny Raiffeisenbank 2026 přinášejí dvě konkrétní výhody: odhad nemovitosti zdarma a slevu 0,1 % za doložení PENB. Obě se sčítají a v součtu mohou ušetřit desítky tisíc korun. Sleva přitom platí pro všechny energetické třídy, takže nepotřebujete novostavbu v kategorii A. Stačí mít průkaz vystavený a kompletní.

Než ale akci berete jako automatickou výhru, vyplatí se srovnat nabídku Raiffeisenbank s ostatními bankami. Rozdíl mezi bankami bývá často větší než samotná sleva za PENB. Chcete vědět, jestli je pro vás Raiffeisenbank opravdu nejvýhodnější? Ozvěte se. Do 24 hodin víte, na čem jste, a rozhodnutí uděláte na základě reálných čísel, ne marketingu.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Jak vyjednat slevu na hypotéce: 7 tipů, které fungují
• Hypotéka u Moneta Money Bank: nové sazby od dubna 2026
• Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• Ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy. Co to znamená pro dostupnost bydlení v roce 2026

The post Hypodny Raiffeisenbank 2026: odhad zdarma a sleva 0,1 % za PENB first appeared on HypoSpace.cz.

V tomto shrnutí se podíváme na to, kolik hypoték banky v březnu skutečně poskytly, proč úrokové sazby ještě mírně klesly, co se dubnem mění u investičních hypoték a jak to všechno dopadá na průměrnou měsíční splátku.

1. Březen 2026 v číslech: 40 miliard v nových hypotékách

Březen se objemově zařadil mezi nejsilnější měsíce na hypotečním trhu vůbec. Banky a stavební spořitelny poskytly skutečně nové hypotéky (tedy bez refinancování) za 40,3 miliardy Kč. To je o 36 % více než v únoru a o 49 % více než ve stejném měsíci loni.

Pokud k tomu přičteme i refinancované úvěry, celkový objem vyšplhal na 55,4 miliardy Kč za jediný měsíc.

Od začátku roku už objem nových hypoték dosáhl 97 miliard Kč, tedy o 30 miliard více než za stejné období loňského roku. Celý hypoteční trh (včetně refinancování) je za první čtvrtletí 2026 meziročně silnější o 62 %.

Počet hypoték taky roste: v březnu banky schválily 8 381 nových úvěrů, tedy o čtvrtinu více než před rokem.

Zajímavost: Pokud by trh pokračoval současným tempem, letos by banky poskytly okolo 89 tisíc nových hypoték. Po dubnovém zpřísnění ČNB se ale realistický odhad pohybuje spíš pod hranicí 85 tisíc.

2. Proč byl březen tak silný? Dva hlavní důvody

Za rekordními čísly stojí jev, kterému ekonomové říkají efekt předzásobení. Zájemci o hypotéku si spěchali uzavřít úvěr dřív, než:

1. začnou platit přísnější pravidla ČNB pro investiční hypotéky (od dubna 2026),
2. se zdraží samotné hypoteční sazby v reakci na růst tržních úrokových swapů.

Zkrátka, kdo mohl, ten si pospíšil. A statistiky to jasně ukazují: výrazně narostl podíl hypoték, které nejsou určené ke koupi vlastního bydlení. Rostl i podíl „ostatních“ úvěrů (například amerických hypoték nebo vypořádání SJM) na celých 10 %.

3. Co se mění od dubna 2026 u investičních hypoték

Česká národní banka od dubna zpřísnila podmínky pro tzv. investiční hypotéky, tedy ty, které si lidé berou na nemovitost, ve které nebudou sami bydlet:

• LTV maximálně 70 %. Banka vám půjčí nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti, zbytek musíte mít z vlastních zdrojů.
• DTI maximálně 7×. Celkové dluhy žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Pro mnoho investorů to znamená podstatnou změnu v plánování. Buď budou potřebovat vyšší vlastní kapitál, nebo si budou muset pořídit levnější nemovitost.

Spočítejte si orientační splátku v naší hypoteční kalkulačce, zdarma a bez závazků.

4. Úroková sazba ještě mírně klesla na 4,43 %

Přestože tržní sazby v březnu skokově vzrostly, průměrná realizovaná sazba u nových hypoték klesla na 4,43 % (z únorových 4,46 %). Banky tlumily dopad růstu tržních sazeb a stále ještě promítaly lednový pokles úrokové sazby ČNB.

Pro srovnání:

Meziroční rozdíl čtvrt procentního bodu znamená u průměrné hypotéky úsporu zhruba 700 Kč měsíčně, což není málo, ale zdaleka to nevyrovnává fakt, že průměrná hypotéka je dnes výrazně větší než před rokem (k tomu se dostaneme).

TIP: Pokud zvažujete hypotéku v následujících týdnech, počítejte s tím, že sazby pravděpodobně porostou. Geopolitika (íránský konflikt, růst cen pohonných hmot) tlačí tržní úrokové swapy nahoru a ty se dřív nebo později do hypoték promítnou.

5. Průměrná hypotéka už přesahuje 4,8 milionu korun

Průměrná velikost nově sjednané hypotéky v březnu vyskočila na 4,81 milionu Kč, což je o 19 % více než před rokem (kdy byla 4,04 mil. Kč). Za růstem stojí kombinace několika vlivů:

• Rostou ceny nemovitostí. Transakční cena bytů v ČR dosáhla ve 4. čtvrtletí 2025 průměrných 97 500 Kč/m², což je meziroční nárůst o 11,3 %.
• Rostou reálné mzdy domácností (5,1 % meziročně ve 4. čtvrtletí 2025), lidé si mohou dovolit větší úvěr.
• Efekt předzásobení u investičních hypoték před dubnovým zpřísněním.

Přibližně 76 % objemu nových hypoték šlo v letošním roce na koupi nemovitosti, dalších 14 % na výstavbu nebo rekonstrukci, zbytek tvoří ostatní účely.

6. Měsíční splátka: průměr přes 25 tisíc, medián kolem 20 tisíc

Kombinace mírně nižší sazby a výrazně vyšší průměrné hypotéky se promítla do splátky takto:

• Průměrná měsíční splátka: 25 600 Kč (při obvyklé splatnosti cca 26,8 roku)
• Mediánová měsíční splátka: přes 20 000 Kč
• Meziroční nárůst: zhruba 2 800 Kč měsíčně oproti průměru roku 2025

Zajímavé je, že pokles sazby sám o sobě by splátku snížil o necelých 400 Kč. Ale protože si lidé berou výrazně vyšší hypotéky, výsledek je opačný. Splátka celkově roste.

Zajímavost: Medián je v tomto případě užitečnější ukazatel než průměr. Říká vám, kolik skutečně platí „typická“ česká domácnost s novou hypotékou: polovina platí méně, polovina víc. A ta hranice je aktuálně nad 20 tisíci korunami měsíčně.

7. Refinancování táhne: každá čtvrtá hypotéka je „přefinancovaná“

Silná zpráva ze stínu hlavních čísel: objem refinancovaných úvěrů v březnu vzrostl na 15,1 miliardy Kč. To je:

• o 113 % víc než průměr roku 2025 (7,1 mld. Kč měsíčně),
• o 285 % víc než v roce 2024 (3,9 mld. Kč měsíčně).

Podíl refinancování na celkovém objemu hypoték se vyšplhal na 27,3 %. Přiblížil se tak vlně z let 2020 až 2021, kdy domácnosti masivně refinancovaly za tehdejších 2,14 %.

Proč se refinancování tolik daří? Sešly se dvě vlny:

1. Končí dlouhé fixace z období nízkých sazeb (2020 až 2021). Tito klienti dnes řeší bolestivý skok ze 2 % na přes 4 %.
2. Končí i kratší fixace z let 2022 až 2023, kdy byly sazby naopak na vrcholu. Tito klienti naopak mohou získat nižší sazbu.

Domácnosti se v březnu refinancovaly za průměrnou sazbu 4,16 %, tedy o půl procentního bodu lépe než před rokem.

8. Co čekat v dalších měsících?

Několik faktorů určí, kudy se trh pohne:

• Dubnové zpřísnění ČNB pravděpodobně utlumí počet investičních hypoték.
• Růst tržních swapových sazeb (pětiletý swap vyskočil ze 3,6 % na 4,2 %) se dřív nebo později propíše do hypotečních sazeb.
• Geopolitika (zejména íránský konflikt a ceny ropy) přidává tlak na inflaci i sazby.
• Další zasedání ČNB k makroobezřetnostní politice proběhne 4. června, pak 10. září a 26. listopadu.

Krátká shrnující věta: levné hypotéky budou v dalších měsících nejspíš vzácnější, ale poptávka zůstává silná.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

V době, kdy se trh takhle rychle mění, se vyplatí mít vedle sebe někoho, kdo to sleduje denně:

• Porovnáme podmínky napříč všemi bankami a stavebními spořitelnami. Vidíme, kde jsou sazby nejpříznivější právě dnes.
• Vysvětlíme vám dopady nových pravidel ČNB, zejména pokud plánujete investiční hypotéku, kde od dubna platí LTV 70 % a DTI 7×.
• Pomůžeme s refinancováním. Spočítáme, jestli se vám vyplatí přejít k jiné bance nebo sjednat novou fixaci u stávající.
• Nastavíme optimální fixaci. V prostředí rostoucích tržních sazeb je volba délky fixace klíčová.
• Připravíme kompletní dokumentaci. Ušetříme vám týdny obíhání a papírování.
• Do 24 hodin víte, na čem jste, od prvního kontaktu po konkrétní nabídku.
• Naše služba je pro vás zdarma. Odměnu hradí banka, vy za zprostředkování neplatíte nic.

Nejčastější dotazy

1⃣ Vyplatí se teď vůbec brát hypotéku, když sazby možná porostou? Pokud máte vyhlédnutou nemovitost a finančně na ni dosáhnete, současná sazba okolo 4,4 % je stále výrazně pod průměrem roku 2024 (5,07 %). Dalších pár desetin procenta růstu vám splátku nijak dramaticky nezmění, víc záleží na výši úvěru a délce splatnosti.

2⃣ Koho se týká dubnové zpřísnění ČNB? Týká se tzv. investičních hypoték, tedy úvěrů na nemovitosti, ve kterých žadatel sám nebude bydlet. Nové limity: LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7× čistého ročního příjmu. Na hypotéky na vlastní bydlení se tato pravidla nevztahují.

3⃣ Proč je průměrná hypotéka najednou tak vysoká (4,8 mil. Kč)? Důvody jsou tři: rostou ceny nemovitostí (meziročně o 11 %), rostou reálné mzdy (a s nimi i možnosti splácet větší úvěr), a investoři si před dubnovým zpřísněním brali vyšší částky, dokud to šlo.

4⃣ Má smysl dnes refinancovat starší hypotéku? Záleží, za jakou sazbu ji splácíte. Pokud vám končí fixace s vyšší sazbou (nad 5 %), dnešních 4,16 % u refinancování je velmi atraktivních. Pokud končí fixace z „covidové“ éry okolo 2 %, tam bohužel refinancování jen zmírní bolest skoku nahoru.

5⃣ Jak dlouhou fixaci volit v roce 2026? Obecné pravidlo neexistuje, ale v prostředí, kde tržní sazby rostou, má smysl zvážit delší fixaci (5 let a více). Krátká fixace dává smysl jen tehdy, pokud věříte, že sazby budou brzy klesat, což aktuálně není dominantní scénář.

Shrnutí

Březen 2026 byl pro hypoteční trh výjimečně silný. Banky poskytly nové úvěry za 40,3 miliardy Kč a sazby ještě mírně klesly na 4,43 %. Za rekordními čísly ale stojí předzásobení před dubnovým zpřísněním ČNB a před očekávaným růstem sazeb. V dalších měsících se trh nejspíš ochladí, hlavně u investičních hypoték.

Ať už plánujete první bydlení, refinancování, nebo investiční nákup, dává smysl nečekat. Ozvěte se nám, do 24 hodin víte, na čem jste.

Zdroj dat: ČBA Hypomonitor, březen 2026.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Hypotéky v roce 2026: sazby, refinancování a nové limity pro investory
• Offsetová hypotéka – 0% úrok, kalkulačka a srovnání bank
• Jak na refinancování hypotéky: Kompletní návod
• Jak vyjednat slevu na hypotéce: 7 tipů, které fungují
• Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?

The post Hypoteční trh v březnu 2026: rekordní objemy, levnější sazby a tikající hodiny ČNB first appeared on HypoSpace.cz.

Připravili jsme pro vás přehled konkrétních kroků, díky kterým můžete získat nižší úrokovou sazbu, ať už teprve žádáte o novou hypotéku, nebo vás čeká konec fixace a refinancování.

1. Zjistěte si, jakou sazbu reálně můžete dostat

Než vstoupíte do jednání s bankou, potřebujete vědět, jaká čísla jsou na trhu reálně dosažitelná. Na jaře 2026 se minimální nabídkové sazby u tříleté fixace pohybují kolem 4,59 až 4,69 %, průměrná realizovaná sazba nových hypoték je přibližně 4,96 %. To je váš referenční bod.

Mějte ale na paměti, že inzerované minimální sazby bývají podmíněny řadou dalších produktů: pojištěním schopnosti splácet, vedením běžného účtu, obratem na kartě nebo třeba energetickým štítkem nemovitosti. Než začnete porovnávat, zjistěte si čistou sazbu bez podmínek a pak teprve vyhodnocujte, zda se vám ty podmínky vyplatí splnit.

TIP: Srovnejte minimálně 3 až 4 banky. Největší slevy získáte, když máte v ruce konkrétní konkurenční nabídku s razítkem.

2. Přijďte připraveni, protože bonita je váš hlavní trumf

Banka při stanovování sazby hodnotí vaši rizikovost. Čím jste pro ni bezpečnější klient, tím lepší podmínky jste schopni vyjednat. Co konkrétně pomáhá:

Nižší LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti)

Pokud financujete méně než 80 % hodnoty nemovitosti, dostáváte se do výrazně lepší sazby. Rozdíl mezi 80% a 90% LTV bývá u některých bank až 0,5 až 1,0 procentního bodu. Každá koruna navíc z vlastních zdrojů se vám vrátí na úroku.

Stabilní a prokazatelný příjem

Zaměstnanci se smlouvou na dobu neurčitou mají nejsilnější pozici. OSVČ mohou svou pozici posílit tím, že doloží příjmy za delší období a ideálně mají příjmy na účtu u banky, kde o hypotéku žádají.

Čistý úvěrový registr

Bez záznamů o zpožděných platbách, exekucích nebo nadměrném zadlužení. Zkontrolujte si registr CBCB a SOLUS nebo kolikmam.cz ještě před podáním žádosti.

Zajímavost: Některé banky u vybraných povolání (IT, právníci, lékaři) uznávají vyšší podíl příjmů OSVČ, a to až 50 až 70 % z obratu. To výrazně zvyšuje dostupnou výši úvěru i vyjednávací pozici.

3. Soutěžte banky proti sobě

Hypoteční trh je konkurenční. Banky o vás bojují, a vy toho můžete využít. Postup je jednoduchý:

1. Nechte si zpracovat nezávazné nabídky od 3 až 5 bank.
2. Požádejte o nabídku písemně, protože ústní příslib sazby nestačí.
3. S nejlepší konkurenční nabídkou jděte za bankou, která vás zajímá nejvíce, a požádejte o dorovnání nebo podstřelení.

Banky mají prostor pro individuální slevy, ale musíte jim dát důvod. Písemná nabídka od konkurence je nejsilnější argument, který máte k dispozici.

TIP: Některé banky dokážou snížit sazbu i po dobu fixace, především Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka. Není to garantované, ale ptát se vyplatí.

4. Využijte sílu načasování

Kdy o hypotéku žádáte, hraje roli. V roce 2026 bude refinancováním procházet rekordní objem hypoték, odhaduje se přes 460 miliard korun. Banky budou mít zájem si klienty udržet nebo přetáhnout od konkurence, což vytváří prostor pro vyjednávání.

Konec fixace = příležitost

Pokud vám končí fixace, začněte řešit novou sazbu 3 až 6 měsíců předem. Většina bank umožňuje podat žádost o refinancování s předstihem. Čím dříve začnete, tím více nabídek stihnete porovnat.

Sledujte trh

Sledujte náš blog či sociální sítě, protože sazby se mohou měnit z měsíce na měsíc. Aktuálně odborníci očekávají spíše stabilitu nebo mírný růst sazeb, takže odkládání rozhodování se nemusí vyplatit.

5. Nebojte se říct ne a odejít

Paradoxně nejsilnější vyjednávací pozici máte tehdy, když jste ochotni od stolu vstát. Pokud vám banka nabídne sazbu 5,19 % a vy víte, že konkurence dává 4,79 %, řekněte to na rovinu.

Bankéři mají často pravomoc nabídnout individuální slevu, ale udělají to většinou až ve chvíli, kdy cítí, že vás mohou ztratit. Buďte slušní, ale důrazní. Hypotéka je obchod na desítky let a desetitisíce korun měsíčně. Každá desetina procenta se počítá.

Kolik ušetříte?

Orientační výpočet, splátky při splatnosti 30 let.

6. Zvažte doplňkové produkty, ale s rozumem

Banky nabízejí zvýhodněné sazby výměnou za sjednání dalších produktů. Nejčastěji jde o:

• Pojištění schopnosti splácet (sleva typicky 0,2 až 0,5 p. b.)
• Vedení běžného účtu s obratem (sleva 0,1 až 0,3 p. b.)
• Platby kartou jako podmínka pro udržení slevy (např. 5× měsíčně u Air Bank)
• Stavební spoření, které některé banky stále vyžadují

Každý doplňkový produkt ale něco stojí. Spočítejte si, jestli vám sleva na sazbě přinese víc, než kolik za daný produkt zaplatíte. Pojištění schopnosti splácet může stát 300 až 800 Kč měsíčně, a pokud vám „ušetří“ 200 Kč na splátce, tak se prostě nevyplatí.

TIP: Ptejte se bankéře přímo: „Jaká je sazba BEZ jakýchkoliv doplňkových produktů a jaká s nimi?“ Teprve pak rozhodujte.

7. Nechte to na hypotečním specialistovi

Vyjednávání se dá zvládnout na vlastní pěst, ale zabere čas a vyžaduje znalost trhu. Hypoteční poradce má přístup k aktuálním sazbám všech bank, ví, kde je reálný prostor pro slevu, a dokáže pro vás vyjednat podmínky, na které byste sami nedosáhli.

Proč? Protože banky s poradci spolupracují pravidelně a vědí, že poradce přivede klienta tam, kde dostane nejlepší podmínky. Je to tržní mechanismus, který funguje ve váš prospěch.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce. Zdarma a bez závazků.

Jak vám můžeme v HypoSpace.cz pomoci?

• Porovnáme nabídky všech bank na trhu a vybereme tu nejvýhodnější pro váš konkrétní případ
• Vyjednáme individuální sazbu, která bývá nižší než veřejně inzerované nabídky
• Pohlídáme, aby doplňkové produkty banky dávaly ekonomický smysl, ne jen opticky snížily sazbu
• Celý proces zvládneme online, od první konzultace po podpis smlouvy
• Pomůžeme i s refinancováním a porovnáme nabídku vaší stávající banky s konkurencí
• Máme certifikaci EFPA, víme, co doporučujeme, a ručíme za to
• Naše služby jsou pro vás zcela zdarma, odměnu hradí banka

Nejčastější dotazy

1⃣ Dá se vyjednat nižší sazba i u již běžící hypotéky? Ano, ale záleží na bance. Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka umožňují snížení sazby i v průběhu fixačního období. Není na to ale nárok, vždy jde o individuální dohodu. Nejsilnějším argumentem je konkurenční nabídka na refinancování.

2⃣ Kolik procent se dá reálně usmlouvat? Typicky 0,1 až 0,3 procentního bodu oproti první nabídce. U větších úvěrů (nad 5 milionů Kč) nebo klientů s výbornou bonitou to může být i více. Záleží na konkrétní bance a aktuální situaci na trhu.

3⃣ Musím přejít do jiné banky, abych dostal lepší sazbu při refixaci? Nemusíte, ale měli byste mít konkurenční nabídky. Vaše stávající banka má motivaci si vás udržet a často dorovná nebo přiblíží nabídku konkurence. Pokud ne, přechod k jiné bance (refinancování) je dnes běžný a většinou bezproblémový.

4⃣ Vyplatí se pojištění schopnosti splácet kvůli slevě na sazbě? Ne vždy. Spočítejte si měsíční náklad pojištění versus úsporu na splátce. Pokud pojistka stojí víc, než kolik ušetříte, je lepší vzít sazbu bez slevy. Pojištění ale může mít smysl z jiných důvodů, například pokud jste jediný živitel rodiny.

5⃣ Může mi hypoteční poradce opravdu vyjednat lepší sazbu než já sám? Ve většině případů ano. Poradce jedná s bankami denně, zná aktuální nabídky a ví, kde je reálný prostor pro individuální slevu. Navíc jeho služby vás nic nestojí, odměnu platí banka.

Shrnutí

Vyjednávání o sazbě hypotéky není drzost. Je to naprosto běžná součást procesu, kterou banky očekávají. Klíčem je přijít připraveni: znát aktuální trh, mít konkurenční nabídky a vědět, co ovlivňuje vaši bonitu.

I pouhá jedna desetina procentního bodu může za dobu fixace znamenat úsporu v desítkách tisíc korun. A pokud nechcete vyjednávat sami, obraťte se na nás. Uděláme to za vás.

Chcete zjistit, jakou sazbu můžete získat? Ozvěte se nám, do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Offsetová hypotéka – 0% úrok, kalkulačka a srovnání bank
• Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Jste IT na OSVČ? Najdeme vám nejlepší hypotéku

The post Jak vyjednat slevu na hypotéce: 7 tipů, které fungují first appeared on HypoSpace.cz.

Podíváme se na to, co přesně se změnilo, za jakých podmínek nejnižší sazbu skutečně dostanete a jak si Moneta stojí v kontextu aktuálního trhu.

1. Co se u Monety mění od 3. 4. 2026

Moneta Money Bank s platností od 3. dubna 2026 upravila úrokové sazby hypotečních úvěrů. Zdražení se týká kratších fixací, u delších naopak došlo k mírnému snížení.

Největší skok zaznamenala tříletá fixace – nárůst o 0,4 procentního bodu. To je výrazná změna, zvlášť když tříletá fixace patří mezi nejčastější volbu českých klientů.

TIP: Pokud vám u Monety končí fixace v nejbližších měsících, začněte řešit refinancování co nejdřív. Sazby u krátkých fixací rostou a nová nabídka může být méně příznivá než ještě před pár týdny.

2. Pozor na podmínky – co se skrývá za „nejnižší sazbou“

Uvedené sazby Monety nejsou automatické. Abyste na ně dosáhli, musíte splnit dvě podmínky:

• Sleva 0,5 % za aktivní využívání běžného účtu u Monety – podmínkou je příjem na účet alespoň 15 000 Kč měsíčně.
• Sleva 0,2 % za sjednání úvěrového pojištění u BNP Paribas Cardif Pojišťovny.

Bez těchto slev bude vaše skutečná sazba o 0,7 procentního bodu vyšší. U pětileté fixace by to místo 4,49 % znamenalo 5,19 %.

Zajímavost: Srovnávat hypotéky jen podle nejnižší inzerované sazby nedává úplný obrázek. Vždy se ptejte, co musíte splnit, abyste na danou sazbu dosáhli a jestli se vám to vyplatí.

3. Modelový příklad – kolik zaplatíte u Monety

Jak vypadá hypotéka u Monety s aktuálními sazbami v praxi?

Při nesplnění podmínek pro slevy by stejná hypotéka se sazbou 5,19 % znamenala splátku přibližně 19 200 Kč – tedy o téměř 1 500 Kč měsíčně víc.

Spočítejte si vlastní variantu v hypoteční kalkulačce – zdarma a bez závazků.

4. Proč Moneta zdražuje krátké fixace?

Moneta není na trhu sama. Změna sazeb odráží širší trend – banky reagují na zdražení korunových swapů (IRS sazeb), které v březnu vyskočily zhruba o 0,7 procentního bodu. Za růstem stojí geopolitická nejistota a zvýšená volatilita na finančních trzích.

Tříleté fixace zdražily za poslední měsíc v celotržním průměru o 0,45 procentního bodu na 4,94 %. Jednoleté sazby vzrostly o 0,34 p.b. na 5,11 %. Moneta se s nejnižšími sazbami od 4,19 % (1 rok) a 4,39 % (3 roky) drží výrazně pod tržním průměrem – ovšem za splnění zmíněných podmínek.

Naopak delší fixace rostou pomaleji. Moneta u sedmi a desetiletých fixací dokonce o 0,1 p.b. zlevnila, což jde proti směru trhu, kde i delší fixace mírně zdražují.

5. Pro koho je Moneta zajímavá volba?

Moneta může být vhodná zejména pokud:

• Jste ochotni vést u ní běžný účet s pravidelným příjmem – sleva 0,5 % je výrazná a bez ní sazba ztrácí konkurenceschopnost.
• Hledáte delší fixaci – snížení u 7 a 10 let jde proti trendu trhu a může být zajímavé pro klienty, kteří chtějí stabilitu.
• Uvažujete o tříleté fixaci – i po zdražení je Moneta se sazbou 4,39 % stále pod tržním průměrem (4,94 %).

Naopak, pokud nechcete být vázáni na pojištění Cardif nebo na vedení účtu u konkrétní banky, reálná sazba u Monety bude méně výhodná, než jak na první pohled vypadá.

TIP: Nezavazujte se k jedné bance jen kvůli inzerované sazbě. Nechte si připravit nabídky od více bank a porovnejte celkové náklady včetně podmínek.

6. Situace na trhu – širší kontext

Pro úplnost – aktuální hypoteční trh je sice objemově rekordně silný (první čtvrtletí 2026 překonalo i rok 2021), ale dostupnost bydlení se zhoršuje. Podíl splátky hypotéky vůči příjmu vzrostl na 59,3 %. Březnová produkce hypoték pravděpodobně přesáhla 40 miliard korun, přičemž roste průměrná výše úvěru.

Pro klienty to znamená jediné: na trhu, kde sazby rostou a podmínky se zpřísňují, se vyplatí být připravený a mít přehled o reálných nabídkách, ne jen o marketingových číslech.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Porovnáme nabídku Monety s dalšími bankami a ukážeme vám, kde skutečně dostanete nejlepší podmínky.
• Vyhodnotíme, zda se vám vyplatí splnit podmínky pro slevy u Monety, nebo zvolit jinou banku bez těchto závazků.
• Pomůžeme vám vybrat správnou délku fixace s ohledem na aktuální vývoj sazeb.
• U refinancování začneme řešit podmínky s předstihem, abyste nepřišli o výhodnější nabídku.
• Celý proces řídíme online – od první konzultace až po podpis smlouvy.
• Naši poradci mají certifikaci EFA/EFPA a znají podmínky jednotlivých bank do detailu.
• Naše služby jsou pro vás zdarma – odměnu za zprostředkování hradí banka.

Nejčastější dotazy

1⃣ Jaká je nejnižší sazba u Monety v dubnu 2026? Nejnižší sazba je od 4,19 % u jednoleté fixace, ovšem za splnění podmínek – aktivní účet s příjmem nad 15 000 Kč a sjednání pojištění Cardif. Bez těchto slev je sazba o 0,7 p.b. vyšší.

2⃣ Vyplatí se u Monety tříletá fixace? Moneta nabízí tříletou fixaci od 4,39 %, což je výrazně pod tržním průměrem 4,94 %. Má to ale podmínky. Porovnejte celkové náklady s nabídkami dalších bank.

3⃣ Musím mít u Monety účet, abych dostal nejlepší sazbu? Ano. Sleva 0,5 % je podmíněna příjmem alespoň 15 000 Kč na běžný účet u Monety. Bez ní se sazba výrazně zvýší.

4⃣ Má smysl u Monety uvažovat o delší fixaci? Moneta snížila sazby u 7 a 10leté fixace o 0,1 p.b., zatímco na trhu delší fixace spíše zdražují. Pokud chcete jistotu stabilní splátky na delší dobu, může to být zajímavá volba.

5⃣ Končí mi fixace u Monety – co mám dělat? Začněte řešit refinancování ideálně 3-6 měsíců předem. Nechte si připravit nabídky od více bank – nemusíte zůstat u Monety, pokud jinde získáte lepší podmínky.

Shrnutí

Moneta Money Bank od dubna 2026 zdražila krátké fixace, přičemž nejvýrazněji narostla tříletá sazba (+0,40 p.b.). Delší fixace naopak mírně zlevnily. Nejnižší inzerované sazby jsou podmíněné vedením účtu a sjednáním pojištění – bez nich zaplatíte výrazně víc. V kontextu trhu si Moneta drží konkurenceschopné sazby, ale rozhodovat by se mělo na základě celkového srovnání.

Chcete vědět, jestli je pro vás Moneta nejlepší volba? Ozvěte se nám – porovnáme nabídky a do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?
• Konec levných hypoték? Co stojí za zdražením sazeb v roce 2026
• Jak na refinancování hypotéky: Kompletní návod
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• Jak na hypotéku jako OSVČ s paušální daní: kompletní průvodce

The post Hypotéka u Moneta Money Bank: nové sazby od dubna 2026 first appeared on HypoSpace.cz.

Pokud zvažujete hypotéku, refinancování nebo vám končí fixace, tohle byste měli vědět. Vysvětlíme:

• co přesně se stalo a proč sazby rostou
• jak rychle banky reagovaly
• kolik vás zdražení reálně stojí na splátce
• kam se trh může posunout dál

1. Co se vlastně stalo? Swapy vystřelily vzhůru

Abychom pochopili zdražování hypoték, musíme se podívat tam, kde si banky „nakupují“ peníze: na mezibankovní trh úrokových swapů (IRS).

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce – zdarma a bez závazků.

Co jsou swapy? Dohody mezi bankami o výměně úrokových plateb na dohodnuté období (typicky 3 nebo 5 let). Z těchto sazeb banky odvozují cenu hypoték pro klienty.

Únor se nesl v klidu. Tříleté korunové swapy se stabilně pohybovaly v pásmu 3,4 – 3,5 %. Pak 28. února začaly americko-izraelské útoky na Írán a finanční trhy zareagovaly okamžitě:

Nárůst o téměř celý procentní bod za jeden týden. To je historicky velmi výjimečný pohyb. Pětileté i desetileté swapy zaznamenaly obdobný růst a dosáhly nejvyšší úrovně za více než tři roky.

TIP: Úrokové swapy nejsou totéž co repo sazba ČNB. Repo sazba ovlivňuje „krátké peníze“ (dvoutýdenní), zatímco hypotéky se cenotvorně řídí spíše swapy na 3 – 5 let. Proto i při repo sazbě 3,50 % mohou hypotéky zdražit.

2. Proč válka v Íránu zdražuje české hypotéky?

Mechanismus je přímočarý, i když pro laika možná překvapivý. Celý řetězec vypadá takto:

1. Konflikt na Blízkém východě a blokáda Hormuzského průlivu
2. Rostou ceny ropy a zemního plynu
3. Roste očekávaná inflace
4. Investoři prchají k hotovosti a dolaru místo dluhopisů
5. Rostou výnosy dluhopisů a swapové sazby
6. Bankám zdražují zdroje financování
7. Banky promítají vyšší náklady do hypotečních sazeb

Česko je navíc čistým dovozcem energií, takže růst cen ropy a plynu dopadá na českou ekonomiku silněji než na řadu jiných zemí.

Trh začal sázet na to, že ČNB bude muset v příštím roce zvýšit základní sazbu z 3,50 % až na 4,25 – 4,50 %, aby zkrotila inflační tlaky. Před konfliktem přitom trh očekával stabilitu na 3,50 %.

Zajímavost: Když byla cena zdrojů pro banky naposledy tak vysoká jako nyní (podle desetiletých swapů), průměrná nabídková sazba hypoték činila přibližně 6,3 %. Dnes je kolem 4,9 %. To naznačuje, že banky zatím zdražení plně nepromítly.

3. Které banky už zdražily a o kolik?

Reakce bank přišla nezvykle rychle. ČNB dříve odhadovala průměrnou prodlevu mezi růstem swapů a zvýšením hypotečních sazeb na čtyři měsíce. Tentokrát některé banky reagovaly v řádu dnů.

Největší zdražení (o 0,50 p.b.):

• Partners Banka (od 11. března)
• Raiffeisenbank (od 16. března)

Zdražení v řádu desetin procentního bodu:

• ČSOB / Hypoteční banka
• Komerční banka
• mBank
• UniCredit Bank
• Air Bank (+0,20 p.b.)
• Fio banka (+0,10 p.b.)

Česká spořitelna a další velké banky avizovaly, že pokud swapy zůstanou vysoko, zdražení se nevyhnou.

Výsledek? Minimální nabídkové sazby u tříleté fixace se v březnu posunuly k 4,5 – 5,0 %. Ještě v únoru přitom bylo možné získat hypotéku za 3,99 % (MONETA).

4. Historické srovnání: už jsme to zažili?

Současný šok není první svého druhu. Tady je přehled, jak se sazby chovaly v posledních letech:

Klíčový rozdíl oproti roku 2022:

• Tehdy: domácí inflace 15 % a agresivní reakce ČNB, která zvedla repo sazbu na 7 %
• Teď: externí geopolitický šok, který zdražuje zdroje bank přes swapový trh. ČNB zatím sazby nemění, ale trh očekává, že ji k tomu konflikt může donutit.

Zajímavost: V loňském roce podobný šok způsobila hrozba globální celní války ze strany USA. Swapové sazby tehdy vystřelily nahoru, ale vrátily se zpět během zhruba dvou měsíců. Otázka je, zda se tentokrát situace ustálí stejně rychle.

5. Co to znamená pro vaši splátku?

Pojďme si to převést do konkrétních čísel. Modelová hypotéka: 5 milionů Kč, splatnost 30 let.

Co to znamená v praxi:

• Zdražení o 0,5 p.b. = přibližně +18 000 Kč ročně
• Za celou dobu splácení je to přes 500 000 Kč
• Obecné pravidlo: na každý milion korun úvěru se splátka zvýší přibližně o 300 Kč měsíčně za každých 0,5 p.b. navíc

TIP: Obzvlášť pozorní by měli být lidé, kterým letos končí fixace z roku 2021. Tehdy byly sazby kolem 2 – 2,5 %. Při přechodu na aktuální sazby kolem 4,5 – 5 % se splátka může zvýšit i o tisíce korun měsíčně.

6. Rekordní vlna refinancování: proč bankám nechybí motivace zdražovat

Rok 2026 je z hlediska refinancování zcela výjimečný:

• Končí tříleté fixace z roku 2023
• Končí pětileté fixace z rekordního roku 2021
• Odhadovaný objem refinancovaných hypoték: 460 miliard korun (více než dvojnásobek roku 2025)
• Odhadem až 140 tisíc klientů bude muset refinancovat

Pro banky to znamená „předem jisté“ klienty, kteří musí refinancovat bez ohledu na aktuální sazby. Konkurenční tlak na snižování sazeb je tedy nižší než v jiných letech.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce – zdarma a bez závazků.

7. Co čekat dál? Dva scénáře

Optimistický scénář:

• Konflikt v Íránu se deeskaluje
• Swapové sazby se vrátí k úrovním kolem 3,5 %
• Banky postupně stáhnou březnové zdražení
• Sazby se ustálí zpět kolem 4,4 – 4,6 %
• Podobný scénář jsme viděli při celní válce v roce 2025

Pesimistický scénář:

• Válka se protáhne, Hormuzský průliv zůstane blokovaný
• Ceny energií dále rostou
• ČNB je nucena zvýšit repo sazbu
• Hypoteční sazby se postupně posouvají k 5,5 – 6 %

Realita bude pravděpodobně někde mezi. Většina analytiků se ale shoduje: pravděpodobnost dalšího zlevňování hypoték je v nejbližších měsících blízká nule.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

• Srovnáme nabídky napříč bankami a najdeme pro vás aktuálně nejlepší sazbu
• Vyjednáváme individuální slevy
• Pomůžeme vám zvolit správnou délku fixace s ohledem na aktuální tržní situaci
• Řešíme i specifické situace: OSVČ, investiční nemovitosti, expati v Česku, podnikatelé či příjem ze zahraničí
• Celý proces řídíme od první konzultace po podpis smlouvy, abyste nemuseli řešit papírování
• Naše služby jsou zcela zdarma. Odměnu nám hradí banka, vy neplatíte nic.

Nejčastější dotazy

1. Budou hypotéky dál zdražovat? Záleží na vývoji konfliktu na Blízkém východě a chování swapových sazeb. Pokud swapy zůstanou vysoko, další zdražení je pravděpodobné. Výrazné zlevnění se v nejbližších měsících nečeká.

2. Vyplatí se teď brát hypotéku, nebo čekat? Čekání na výrazně nižší sazby se v aktuální situaci může prodražit. Ceny nemovitostí rostou (byty meziročně +15 %) a sazby mají spíše stagnovat nebo mírně růst. Každý případ je ale individuální, poraďte se s odborníkem.

3. Končí mi fixace. Co mám dělat? Začněte řešit refinancování s předstihem, ideálně 3 – 6 měsíců dopředu. Porovnejte nabídku své banky s konkurencí. I rozdíl 0,2 % znamená při pětimilionové hypotéce tisíce korun ročně.

4. Proč zdražují hypotéky, když ČNB sazby nezměnila? Repo sazba ČNB ovlivňuje krátkodobé sazby. Hypotéky se ale cenotvorně řídí úrokovými swapy na 3 – 5 let, které reagují na globální dění, inflační očekávání a cenu peněz na mezibankovním trhu.

5. Jak moc se mi zvýší splátka při zdražení o 0,5 %? Na každý milion korun úvěru se splátka zvýší přibližně o 300 Kč měsíčně. U hypotéky 5 milionů Kč je to asi 1 500 Kč měsíčně, tedy 18 000 Kč ročně navíc.

6. Mám zvolit kratší nebo delší fixaci? V období nejistoty volí většina klientů tříletou fixaci jako kompromis mezi jistotou a flexibilitou. Kratší fixace vám umožní dříve refinancovat za lepších podmínek, pokud sazby klesnou. Delší fixace vás naopak chrání před dalším zdražením.

Shrnutí

Hypoteční trh v Česku prochází nečekaným obratem. Po měsících mírného zlevňování přišel geopolitický šok, který bankám skokově zdražil zdroje financování. První banky zvýšily sazby o 0,5 procentního bodu a další je pravděpodobně budou následovat.

Kdo plánuje hypotéku nebo refinancování, neměl by čekat na lepší podmínky, které nemusí přijít.

Máte zájem zjistit, jaké jsou vaše možnosti? Ozvěte se nám. Do 24 hodin víte, na čem jste.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku?
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• Ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy. Co to znamená pro dostupnost bydlení v roce 2026
• EFA: cesta, která mě naučila víc, než jsem čekal
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce

The post Konec levných hypoték? Co stojí za zdražením sazeb v roce 2026 first appeared on HypoSpace.cz.

Níže najdete konkrétní příjmové hranice, výpočtové vzorce, které banky používají, a příklady pro různé typy žadatelů. Pokud chcete rovnou vědět, na co dosáhnete vy, spočítejte si to v naší hypoteční kalkulačce.

1. Dvě klíčová pravidla, která rozhodují

Banky nepočítají, jestli „máte dost“. Počítají podle dvou konkrétních ukazatelů, které jsou ze zákona závazné:

DTI: poměr celkového dluhu k příjmu

DTI (Debt-to-Income) říká, kolikrát váš roční čistý příjem může přesáhnout celkový objem vašich dluhů. Limit stanovený ČNB je DTI maximálně 8,5× čistý roční příjem.

Příklad: Vyděláváte čistě 50 000 Kč měsíčně → roční příjem 600 000 Kč → maximální výše všech vašich dluhů (hypotéka + leasing + spotřebáky) je 5 100 000 Kč.

DSTI: poměr měsíčních splátek k příjmu

DSTI (Debt-Service-to-Income) říká, kolik procent čistého měsíčního příjmu smí pohltit všechny vaše splátky. Limit ČNB je DSTI maximálně 45 % čistého příjmu.

Příklad: Vyděláváte čistě 50 000 Kč měsíčně → maximální celkové splátky jsou 22 500 Kč/měsíc.

TIP: Máte leasing na auto nebo splátku kreditní karty? Ta se do DSTI počítá. Než půjdete do banky, vyplatí se splatit drobné závazky – uvolníte si prostor pro vyšší hypotéku.

2. Kolik musíte vydělávat na konkrétní výši hypotéky?

Ukážeme to na reálných číslech. Počítáme s hypotékou na 30 let, sazbou 5,5 % p.a. a bez jiných závazků.

Příjem je čistý (po zdanění a odvodu). Banky vždy aplikují přísnější z obou limitů.

Zajímavost: Žádáte s partnerem/partnerkou? Banky počítají příjmy obou žadatelů dohromady. Dva příjmy po 35 000 Kč vám otevřou stejné dveře jako jeden příjem 70 000 Kč, ale s nižším rizikem pro banku i pro vás.

3. Zaměstnanec vs. OSVČ: jiná pravidla, stejný cíl

Zaměstnanec

Pro banku nejjednodušší případ. Příjem se dokládá potvrzením od zaměstnavatele a výpisy z účtu za poslední 3–6 měsíců. Počítá se průměr čistého příjmu za toto období. Prémie a bonusy banky někdy zohledňují, jindy ne, záleží na konkrétní bance.

OSVČ – výdajový paušál nebo skutečné výdaje

Nejrozšířenější varianta. Banky vycházejí z daňového přiznání za poslední 1–2 roky. Příjem se počítá jako:

Základ daně + přičtené odpisy ÷ 12 = měsíční příjem pro účely hypotéky

Klíčový problém: OSVČ, které optimalizují daně na minimum, vykazují nízký základ daně a banky jim pak přiznají nízký příjem, i když reálně vydělávají dobře.

TIP: Pokud jste OSVČ a plánujete hypotéku za 1–2 roky, zvažte, zda se vyplatí v daňovém přiznání nevyužít všechny výdaje a vykázat vyšší základ daně. Zaplatíte více na daních, ale dostanete vyšší hypotéku. Rozdíl může být v řádu statisíců korun.

OSVČ a paušální daň

Pokud jste vstoupili do režimu paušální daně, daňové přiznání nepodáváte. Pro banku tím pádem neexistuje žádný základ daně, ze kterého by mohla váš příjem odvodit.

Banky v tomto případě posuzují příjem jinak, nejčastěji podle obratu na bankovním účtu za posledních 12 měsíců. Přístup je přitom benevolentnější, než by se mohlo zdát, uznávaný příjem může být blízko průměrného měsíčního obratu.

Příklad: Freelancer v IT s průměrným obratem 85 000 Kč měsíčně na účtu → banka může uznat příjem dostatečný pro schválení hypotéky až kolem 6 000 000 Kč.

Konkrétní metodika se liší banka od banky a výrazně záleží na oboru podnikání. IT, finance nebo poradenství banky vnímají jako stabilní a předvídatelné příjmy a jsou vstřícnější. U sezónních oborů, stavebnictví nebo pohostinství může banka přistupovat opatrněji nebo vyžadovat delší historii výpisů.

TIP: Jste v paušální dani a chystáte se na hypotéku? Klíčové je, aby veškeré příjmy z podnikání skutečně procházely bankovním účtem – platby v hotovosti nebo přes třetí strany banka neuvidí a nezapočítá. Výpisy si pečlivě archivujte alespoň 24 měsíců zpětně.

Která banka nabídne při paušální dani nejlepší podmínky? Rádi to za vás porovnáme.

4. Co příjem snižuje a co ho zvyšuje

Banky nezkoumají jen hrubé číslo na výplatní pásce. Do hry vstupují i další faktory:

Co příjem snižuje (nebo komplikuje):

• Zkušební doba u zaměstnavatele (mnoho bank hypotéku vůbec neposkytne)
• Smlouva na dobu určitou
• Příjem ze zahraničí (záleží na zemi a bance)
• Rodičovský příspěvek (u některých bank se nezapočítává)
• Vysoké pravidelné výdaje – leasing, alimenty, jiné splátky

Co příjem zvyšuje nebo situaci zlepšuje:

• Spolužadatel s vlastním příjmem
• Příjem z pronájmu (banky obvykle uznávají 70–80 % hrubého nájmu)
• Ručitel (méně časté, ale možné)
• Delší pracovní poměr u stabilního zaměstnavatele
• Vyšší záloha (snížíte LTV a tím i riziko pro banku)

5. Modelové příklady: kdo na co dosáhne

Příklad 1: Zaměstnankyně, čistý příjem 42 000 Kč, bez závazků

• Max. splátka (DSTI 45 %): 18 900 Kč/měs.
• Max. hypotéka (30 let, 5,5 %): cca 3 330 000 Kč
• DTI limit (8,5 × 504 000): 4 284 000 Kč → DSTI je přísnější

Příklad 2: Pár, oba zaměstnanci, dohromady čistě 75 000 Kč, leasing 4 500 Kč

• Zbývající prostor pro splátku (45 % z 75 000 − 4 500): 29 250 Kč/měs.
• Max. hypotéka: cca 5 150 000 Kč

Příklad 3a: OSVČ s výdajovým paušálem, základ daně 600 000 Kč ročně, odpisy 80 000 Kč

• Příjem pro banku: (600 000 + 80 000) ÷ 12 = 56 667 Kč/měs.
• Max. splátka (DSTI 45 %): 25 500 Kč/měs.
• Max. hypotéka: cca 4 500 000 Kč

Příklad 3b: OSVČ v paušální dani (IT freelancer), průměrný obrat na účtu 85 000 Kč/měs.

• Banka na základě výpisů uzná příjem odpovídající splátce ~34 000 Kč/měs.
• Max. hypotéka: cca 6 000 000 Kč
• U jiných oborů (sezónní práce, stavebnictví) může banka uznat nižší příjem i při stejném obratu

Zajímavost: OSVČ v paušální dani mohou být v očích banky ve výhodě oproti těm s výdajovým paušálem – pokud mají vysoký obrat na účtu. Zatímco výdajový paušál příjem „zmenšuje“ přes základ daně, obrat z účtu mluví za sebe. Klíčové je mít čisté výpisy a příjmy konzistentně na jednom účtu.

Chcete vědět přesně, na jakou hypotéku dosáhnete právě vy? Spočítejte si to v hypoteční kalkulačce.

Jak vám může HypoSpace.cz pomoci?

Pravidla bank se liší – a to, co vám jedna banka zamítne, druhá schválí. Porovnat to sami je časově náročné a výsledek nemusí být přesný. Tady přicházíme my.

• Bezplatná analýza vaší příjmové situace – spočítáme, na jakou hypotéku reálně dosáhnete, ještě před podáním žádosti
• Srovnání přístupu desítek bank k příjmu – víme, která banka je vstřícnější k OSVČ, k příjmu ze zahraničí nebo ke smlouvám na dobu určitou
• Optimalizace žádosti – poradíme, jak správně doložit příjem a co případně upravit, aby žádost prošla
• Podpora spolužadatelů – pomůžeme strukturovat žádost tak, aby příjmy obou žadatelů byly využity co nejefektivněji
• Rychlá odpověď – do 24 hodin víte, zda na hypotéku dosáhnete a za jakých podmínek
• Digitální proces – vše vyřídíte online, bez zbytečného cestování po pobočkách
• Služba zdarma – odměnu za zprostředkování hradí banka, pro vás bez poplatků

FAQ – Nejčastější dotazy

1. Jaký příjem potřebuji na hypotéku 3 000 000 Kč? Při sazbě 5,5 % a splatnosti 30 let vychází splátka přibližně na 17 000 Kč měsíčně. Abyste splnili limit DSTI 45 %, potřebujete čistý měsíční příjem alespoň 37 800 Kč. Pokud máte jiné závazky (leasing, splátky), potřebný příjem bude vyšší.

2. Počítá se do příjmu i příjem z pronájmu? Ano, většina bank příjem z pronájmu uznává – obvykle ve výši 70–80 % hrubého nájemného. Musíte ho ale doložit (nájemní smlouva + příjem v daňovém přiznání nebo výpisy z účtu). Konkrétní podmínky se liší banka od banky.

3. Může mi banka zamítnout hypotéku, i když limit splňuji? Ano. DTI a DSTI jsou minimální zákonné požadavky, ale banky mají i vlastní interní kritéria – scoring, stabilitu zaměstnání, historii v registru dlužníků nebo hodnotu zastavené nemovitosti. Splnění limitů je nutná podmínka, ne záruka schválení.

4. Jsem na rodičovské dovolené – dostanu hypotéku? Záleží na bance. Část bank rodičovský příspěvek jako příjem neuznává vůbec, jiné ho uznávají částečně. Výhodou je, pokud máte spolužadatele s příjmem – to situaci výrazně zjednodušuje. Rádi vám poradíme, která banka bude ve vašem případě nejvstřícnější.

5. Jak si zvýšit šanci na schválení, když příjem nestačí? Nejrychlejší cesty jsou: přidat spolužadatele, splatit stávající závazky (leasing, kreditní karty), zvýšit zálohu (snížíte požadovanou výši hypotéky) nebo počkat na vyšší příjem. Každou situaci je ale nejlepší probrat individuálně – možností je víc, než se na první pohled zdá.

Shrnutí

Příjem je klíčový, ale není to jediné, co banka sleduje. Rozhodují dva limity – DSTI (max. 45 % příjmu na splátky) a DTI (max. 8,5násobek ročního příjmu jako celkový dluh). Na hypotéku 3 000 000 Kč potřebujete čistý příjem zhruba 38 000 Kč měsíčně, na 5 000 000 Kč přibližně 63 000 Kč. Zaměstnanci to mají snazší, OSVČ musí myslet na to, co vykáží v daňovém přiznání. Nevíte, kde přesně stojíte? Ozvěte se do 24 hodin víte, na co dosáhnete.

Dále by Vás mohlo zajímat:

• Příjmy z pronájmu a hypotéka: Jak doložit nájem, aby vám banka půjčila
• Jak optimalizovat daňové přiznání OSVČ pro vyšší šanci na hypotéku
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• Hypotéka s rodiči: krok za krokem od žádosti po vyvázání
• Dotované hypotéky pro mladé: proč znějí lákavě, ale dostupnost bydlení nezlepší

The post Kolik musím vydělávat, abych dosáhl na hypotéku? first appeared on HypoSpace.cz.

Silný byl nejen objem, ale i počet nových hypoték. V únoru jich bylo sjednáno 6 414, průměrná sazba mírně klesla na 4,46 % a průměrná výše hypotéky vzrostla na 4,63 milionu Kč.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce HypoSpace.cz a zjistěte, jaké možnosti financování dávají smysl právě teď.

Co ukazují data za únor 2026

Podle ČBA Hypomonitoru byl únor 2026 z pohledu hypoték velmi silný měsíc:

• 29,7 mld. Kč činil objem nových hypoték bez refinancování

• 40,5 mld. Kč činil celkový hypoteční objem včetně refinancování

• 6 414 nových hypoték bylo v únoru sjednáno

• 4,46 % byla průměrná sazba u nových hypoték

• 4,63 mil. Kč dosáhla průměrná výše nové hypotéky

• 56,7 mld. Kč činil objem nových hypoték od začátku roku

• 12 426 nových hypoték bylo poskytnuto od ledna do konce února

To znamená, že letošní start roku je výrazně silnější než loni. Objem nových hypoték byl od začátku roku zhruba o 17 miliard Kč vyšší než ve stejném období před rokem.

Proč byl únor tak silný

Za vysokou aktivitou stojí hlavně tři důvody:

• klienti chtěli stihnout hypotéku před zpřísněním pravidel pro investiční úvěry od 1. dubna 2026,

• průměrná sazba nových hypoték mírně klesla z 4,48 % na 4,46 %,

• silnější bylo i refinancování, protože řadě klientů končí fixace.

Hypotéky zlevnily jen mírně, splátky zůstávají vysoko

Na první pohled je pozitivní, že sazby dál pomalu klesají. Reálný dopad na domácnosti je ale složitější, protože současně roste průměrná výše hypotéky.

V praxi to znamená:

• nižší sazba sice část splátky uleví,

• vyšší cena nemovitostí a vyšší úvěr ale úsporu často vymažou,

• výsledná splátka tak zůstává pro mnoho domácností stále vysoká.

Průměrná měsíční splátka nové hypotéky v únoru 2026 dosáhla přibližně 24,7 tisíce Kč. Odhadovaný medián, tedy typičtější splátka běžného klienta, se pohybuje okolo 19,6 tisíce Kč.

Průměrná hypotéka dál roste

Jedním z hlavních trendů letošního roku je další růst průměrné výše úvěru. V únoru stoupla na 4,63 milionu Kč, což je asi o 16 % více než před rokem.

Důvody jsou zřejmé:

• růst cen nemovitostí,

• vyšší kupní ceny bytů a domů,

• vyšší potřeba financování,

• stále silná poptávka po bydlení.

I když sazby mírně klesnou, vyšší úvěr často znamená vyšší měsíční splátku než před rokem.

Refinancování tvoří výraznou část trhu

Roste také podíl refinancování a navýšených úvěrů. V únoru dosáhl jejich objem 10,8 miliardy Kč, tedy více než čtvrtiny celého hypotečního trhu.

To ukazuje, že:

• mnoho domácností řeší konec fixace,

• klienti aktivně porovnávají nové nabídky,

• refinancování se v roce 2026 znovu stává důležitým tématem.

Pokud vám fixace končí v dalších měsících, vyplatí se řešit nabídky s předstihem.

Co to znamená pro lidi, kteří chtějí hypotéku

Z pohledu běžného zájemce o hypotéku je důležité hlavně toto:

• trh je velmi aktivní,

• banky dál půjčují ve vysokých objemech,

• sazby mírně klesají,

• ale ceny nemovitostí i průměrná výše úvěru dál rostou.

Čekání proto nemusí automaticky znamenat lepší podmínky. U investičních nemovitostí navíc vstupuje do hry zpřísnění doporučení ČNB, které může znamenat vyšší nároky na vlastní zdroje.

Jak s tím pomůže HypoSpace.cz

V HypoSpace.cz klientům pomáháme porovnat nabídky více bank, spočítat reálnou splátku a vyhodnotit, zda dává větší smysl:

• řešit koupi nemovitosti hned,

• refinancovat stávající úvěr,

• nebo si připravit hypotéku dopředu,

• s certifikovanými hypotečními specialisty s tituly EFP, EFA a PFP.

Spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce HypoSpace.cz nebo nám napište. Rádi s vámi projdeme konkrétní možnosti.

Nejčastější dotazy k hypotékám v únoru 2026

Proč byl únor 2026 tak silný měsíc pro hypotéky?

Hlavním důvodem byla kombinace silné poptávky, mírného poklesu sazeb, vyšší aktivity v refinancování a také snahy části klientů stihnout hypotéku před dubnovým zpřísněním pravidel pro investiční úvěry.

Klesly hypotéky už výrazně?

Zatím jen mírně. Průměrná sazba nových hypoték v únoru klesla na 4,46 %, což je pozitivní, ale neznamená to zásadní zlevnění financování.

Proč jsou splátky pořád vysoké, když sazby klesají?

Protože současně roste průměrná výše hypotéky. Klienti si dnes často musí půjčit více peněz než před rokem, takže nižší sazba sama o sobě nestačí.

Vyplatí se teď refinancovat?

U mnoha klientů ano. Pokud vám končí fixace, je vhodné začít řešit nabídky včas a porovnat si možnosti napříč bankami.

Co se mění u investičních hypoték?

Od 1. dubna 2026 začínají platit přísnější doporučení ČNB pro investiční financování. Pro část žadatelů to může znamenat potřebu vyššího vlastního kapitálu a přísnější posuzování.

Stručné shrnutí na závěr

The post Hypoteční trh v únoru 2026: jeden z nejsilnějších měsíců, sazby klesly na 4,46 % first appeared on HypoSpace.cz.

Pokud se zveřejněná kupní cena potvrdí, jde o rekordní transakci mezi pražskými luxusními vilami a zároveň o signál, že špičkové nemovitosti v Praze mají stále silnou poptávku.

Rychlý start: Pokud řešíte i koupi nemovitosti nebo refinancování, orientační přehled o splátce vám dá naše hypoteční kalkulačka.

Vinohrady jako prémiová adresa: proč právě Hradešínská

Hradešínská ulice patří k nejprestižnějším adresám v Praze. Vilová zástavba, zeleň, jižní svah a výhledy na město, tohle je kombinace, která se na trhu objevuje výjimečně. V podobných lokalitách se často neprodává „metr čtvereční“, ale soubor hodnot: soukromí, atmosféra čtvrti, historický charakter a dlouhodobá stabilita ceny.

Vinohrady navíc patří mezi čtvrti, kde se v nabídce pravidelně objevují skutečné architektonické klenoty. Vily s příběhem, které mají pro kupujícího i sběratelskou hodnotu. Právě proto se u trofejních nemovitostí často mluví o „události“, když se podobný dům vůbec dostane na trh.

Secesní vila z roku 1906 a standard ready-to-move

Prodávaná nemovitost je secesní vila z roku 1906. Zásadní roli v její atraktivitě sehrála rozsáhlá rekonstrukce, která měla proběhnout v roce 2019. U historických domů bývá rekonstrukce náročná –  časově, technicky i administrativně. Proto má vysokou hodnotu stav, kdy je dům připravený k okamžitému bydlení.

Takzvaný „ready-to-move“ standard je v luxusu klíčový: kupující často nechce řešit měsíce až roky stavebních prací, povolení, výběr dodavatelů a nečekané náklady. Kupuje čas, komfort a jistotu výsledku.

Co všechno vila nabízí: moderní technologie a komfort

U top segmentu dnes nestačí jen adresa. Kupující očekává špičkový standard, moderní technologie a vysoký komfort. Podle zveřejněných informací vila nabízí:

• užitnou plochu přibližně 766 m²
• osobní výtah
• chlazení stropy
• podlahové vytápění s ovládáním přes mobilní aplikaci
• venkovní část pro relax: vyhřívanou pergolu, vířivku a venkovní bazén

Právě kombinace historického charakteru a moderního vybavení je jedním z největších taháků u rekonstrukcí luxusních vil – zachovat styl a atmosféru, ale zároveň nabídnout pohodlí 21. století.

Cena a kupující: zhruba 240 milionů korun

Kupní cena se podle dostupných informací pohybuje kolem 11,5 milionu dolarů, což odpovídá zhruba 240 milionům korun. Novým majitelem má být podnikatelka z Olomouce Klára Anemone Coufal.

V kontextu pražského trhu jde o mimořádnou částku, která nastavuje laťku pro segment trofejních vil. Takové transakce nejsou běžné, ale jsou důležité pro celý trh, protože ukazují, jak silný umí být zájem o výjimečné nemovitosti v unikátních lokalitách.

Proč se rekordní vily prodávají jinak než běžné domy

Luxusní rezidence v řádu stovek milionů korun fungují úplně jinak než standardní trh s rodinnými domy a byty. Platí tu tři hlavní pravidla:

1) Velmi úzký okruh kupujících

U nemovitostí v cenách stovek milionů je počet reálných zájemců omezený. Prodej proto může trvat déle – ale když se potká správná nabídka se správným klientem, transakce se nakonec uzavře.

2) Hodnota není jen v metrech, ale v raritě

Rozhoduje lokalita, historie, architektura, míra soukromí, pozemek, stav nemovitosti a technologický standard. U trofejních domů je často největší hodnotou to, že podobná nabídka na trhu téměř neexistuje.

3) Praha se v top segmentu srovnává se zahraničím

U nejdražších pražských rezidencí se čím dál častěji porovnávají ceny a očekávání se západními městy. Nejde jen o číslo, ale i o kvalitu provedení, služby a celkový zážitek z bydlení.

Co to znamená pro „běžné“ hypotéky a trh bydlení

Prodej vily za stovky milionů korun samozřejmě neříká, kolik stojí standardní byt v širším centru. Přesto jde o zajímavý signál:

• potvrzuje, že prémiová Praha má kupce i na velmi vysokých hladinách,
• ukazuje, že výjimečné nemovitosti jsou vzácné – a proto extrémně drahé,
• nepřímo připomíná trend, který vidíme i u běžného bydlení: ceny nemovitostí dlouhodobě tlačí na vyšší rozpočty domácností, vyšší výše úvěrů a důraz na bonitu.

Jinými slovy: u trofejních nemovitostí se to projeví rekordní cenou, u běžného trhu to znamená vyšší průměrnou hypotéku a vyšší splátky.

Jak se typicky financují nemovitosti v řádu stovek milionů

U takto drahých rezidencí se často pracuje s kombinací vlastních zdrojů a financování přes privátní bankovnictví. Běžné je také využití zajištěných úvěrů proti dalšímu majetku (investiční portfolio, firmy, jiné nemovitosti) nebo strukturovanější řešení podle toho, jak vypadá příjmová a majetková situace kupujícího.

V praxi tedy nejde jen o „hypotéku na dům“, ale o celkové finanční nastavení a práci s cashflow.

Jak s tím pomůže HypoSpace.cz

Nejsme vázaní na žádnou banku. Porovnáme nabídky na trhu a najdeme tu, která dává smysl pro vaši situaci, ne pro banku.

Řešíme:

• Nové hypotéky – od první schůzky až po podpis smlouvy. Najdeme nejlepší sazbu, vyřídíme papíry a pohlídáme, aby vás nic nepřekvapilo.
• Refinancování – končí vám fixace? Prověříme, jestli vám banka nenabízí horší podmínky, než můžete mít jinde.
• Hypotéky pro podnikatele – příjmy OSVČ posuzuje každá banka jinak. Víme, jak žádost připravit, aby měla co největší šanci projít.
• Financování investičních bytů – kupujete byt na pronájem? Poradíme, jak úvěr nastavit tak, aby se vám to vyplatilo.
• Sloučení nebo dofinancování – potřebujete peníze na rekonstrukci nebo chcete spojit víc úvěrů dohromady? Najdeme cestu.
• Máme evropskou certifikaci EFPA pro finanční a hypoteční poradce

Začněte jednoduše: spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce a pak společně nastavíme varianty podle vaší situace.

5 nejčastějších otázek (FAQ)

1) Je to opravdu nejdražší vila prodaná v Česku?

Podle informací, které se objevily v médiích a v souvislosti se zápisem v katastru, jde o nejdražší vilu prodanou na pražském trhu s luxusními domy. V Česku se podobné transakce dějí velmi zřídka a částky se často veřejně nekomunikují, proto se obvykle vychází z dostupných údajů k konkrétnímu prodeji.

2) Proč je Hradešínská na Vinohradech tak drahá lokalita?

Jde o prestižní vilovou část Prahy s omezenou nabídkou, vysokou mírou soukromí, zelení a výhledy. U podobných adres navíc hraje roli historická hodnota domů a fakt, že srovnatelné nemovitosti se na trhu objevují jen výjimečně.

3) Co nejvíc ovlivňuje cenu luxusní vily?

Nejde jen o velikost domu. Rozhoduje hlavně kombinace: unikátní lokalita, architektura, pozemek, soukromí, technický stav, kvalita rekonstrukce a moderní technologie. Výraznou roli hraje i „ready-to-move“ standard, protože šetří čas a rizika rekonstrukce.

4) Dá se taková nemovitost financovat hypotékou?

Často ano, ale většinou nejde o standardní hypotéku jako u běžného bydlení. Typické je financování přes privátní bankovnictví, kombinace vlastních zdrojů a úvěru, případně zajištění proti dalšímu majetku. Vždy záleží na struktuře příjmů a majetku kupujícího.

5) Co si z toho může vzít člověk, který řeší „normální“ hypotéku?

Že rozhodující je připravenost. V době, kdy jsou nemovitosti drahé a průměrné hypotéky rostou, se vyplatí mít dopředu připravené podklady, jasno v bonitě a ideálně i financování nastavené tak, abyste mohli rychle jednat, když se objeví správná nabídka.

Zdroj: hn.cz (Hospodářské noviny)
Foto: Svoboda & Williams

Dále by vás mohlo zajímat:

• Příjmy z pronájmu a hypotéka: Jak doložit nájem, aby vám banka půjčila
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Hypotéka s rodiči: krok za krokem od žádosti po vyvázání
• Hypotéka na bytový dům: Jak financovat koupi nebo rekonstrukci činžáku

The post Nejdražší vila v Česku prodaná za 240 milionů: luxusní nemovitost na Vinohradech first appeared on HypoSpace.cz.

Uznají banky příjmy z pronájmu?

Ano, většina českých bank příjmy z pronájmu uznává. Přistupují k nim ale opatrněji než ke klasickému příjmu ze zaměstnání. Důvod je jednoduchý, nájemník může odejít, byt může být nějakou dobu neobsazený a výše nájmu se může měnit.

Proto banka zpravidla nezapočítá 100 % vašeho nájemního příjmu. Většina bank pracuje s koeficientem, který se pohybuje mezi 60 % a 80 % z doloženého nájemného.

Chcete si udělat rychlou představu, jak by mohla vaše hypotéka vypadat? Vyzkoušejte naši hypoteční kalkulačku

Příklad: Pronajímáte byt za 20 000 Kč měsíčně. Banka vám do bonity započítá jen 12 000–16 000 Kč podle své interní metodiky.

Každá banka má jiná pravidla. Některé jsou k příjmům z pronájmu vstřícnější, jiné přísnější. Právě proto se vyplatí porovnat nabídky napříč trhem a přesně to pro vás udělá náš hypoteční specialista.

Jak příjmy z pronájmu doložit bance

Způsob doložení závisí na tom, jak příjmy z pronájmu daníte. V České republice existují dvě základní varianty:

1. Paušální výdaje (30 %)

Nejčastější a nejjednodušší varianta. Uplatňujete si paušální výdaje ve výši 30 % příjmů z pronájmu bez nutnosti dokládat skutečné náklady. Banka pak vychází z čistého základu daně.

Co budete potřebovat:

• daňové přiznání za poslední 1–2 zdaňovací období
• nájemní smlouvu
• v některých případech výpisy z účtu prokazující pravidelné inkaso nájemného

2. Skutečné výdaje

Pokud uplatňujete skutečné výdaje (odpisy, opravy, pojištění, správa nemovitosti), banka posuzuje rozdíl mezi příjmy a výdaji.

Na co si dát pozor:

• Pokud jsou vaše skutečné výdaje vysoké (např. kvůli velkým opravám nebo odpisům), výsledný příjem pro banku může být příliš nízký.
• Některé banky k odpisům nepřihlížejí a započítávají je zpět, tím se váš příjem pro účely hypotéky zvýší. Záleží ale na konkrétní bance.

Tip od HypoSpace: Pokud teprve plánujete pronájem a rozhodujete se mezi paušálem a skutečnými výdaji, poraďte se nejen s účetním, ale i s hypotečním specialistou. Způsob danění totiž přímo ovlivňuje, kolik vám banka půjčí.

Kombinace příjmů ze zaměstnání a pronájmu

Nejsilnější pozici u banky máte tehdy, když příjmy z pronájmu kombinujete se stabilním příjmem ze zaměstnání nebo podnikání. Banka posuzuje celkovou bonitu, tedy součet všech uznatelných příjmů snížený o existující závazky.

Praktický příklad výpočtu bonity

Představte si tuto situaci:

• Čistý příjem ze zaměstnání: 45 000 Kč/měsíc
• Příjem z pronájmu: 18 000 Kč/měsíc
• Koeficient banky: 70 %
• Uznaný příjem z pronájmu: 12 600 Kč/měsíc
• Celková bonita: 57 600 Kč/měsíc (před odečtením závazků)

Od této částky banka odečte vaše stávající závazky jako splátky jiných úvěrů, leasingů, kreditních karet nebo kontokorentů. Výsledná částka určí maximální výši splátky, kterou vám banka schválí.

Hypotéka na investiční byt, co potřebujete vědět

Pokud si chcete vzít hypotéku přímo na nemovitost určenou k pronájmu, platí odlišná pravidla než u financování vlastního bydlení.

Klíčové rozdíly oproti hypotéce na vlastní bydlení:

• Vyšší vlastní zdroje — u investičního bytu počítejte s nutností pokrýt minimálně 20–30 % z vlastních prostředků (LTV 70–80 %), zatímco u vlastního bydlení lze dosáhnout až na 80–90 % LTV.
• Mírně vyšší úroková sazba — některé banky u investičních nemovitostí nabízejí sazbu o 0,1–0,3 p.b. vyšší.
• Přísnější posouzení bonity — banka pečlivěji zkoumá udržitelnost příjmů a celkovou zadluženost.
• Výhoda existujícího nájemníka — pokud kupujete byt s platnou nájemní smlouvou, je to pro banku signál, že příjem z pronájmu je reálný a okamžitý.

Ukazatel DSTI: Proč je důležitý

DSTI (debt service to income) je poměr vašich měsíčních splátek k čistým příjmům. Česká národní banka doporučuje, aby tento poměr nepřesáhl 45 %.

Příjmy z pronájmu vám mohou pomoci limit DSTI splnit, protože zvyšují jmenovatel (celkové příjmy). Ale pozor — banka je uzná jen tehdy, pokud jsou řádně doložené a v souladu s její metodikou.

Příklad: Pokud máte příjem 45 000 Kč a stávající splátky 10 000 Kč, vaše DSTI je 22 %. Přidáním uznaného příjmu z pronájmu (12 600 Kč) se DSTI sníží na cca 17 % — a tím se otevře prostor pro vyšší splátku nové hypotéky.

5 nejčastějších chyb při žádosti o hypotéku s příjmy z pronájmu

1. Nepřiznáváte příjmy z pronájmu v daňovém přiznání — banka nemůže uznat příjem, který nemáte řádně zdaněný.
2. Nemáte písemnou nájemní smlouvu — ústní dohoda nestačí. Banka vyžaduje platnou smlouvu s uvedenou výší nájemného.
3. Volíte špatný způsob danění — příliš vysoké skutečné výdaje mohou snížit váš příjem na papíře natolik, že vám banka nepůjčí.
4. Neporovnáváte banky — rozdíly v uznávání příjmů z pronájmu mezi bankami jsou obrovské. Jedna banka vás odmítne, druhá schválí.
5. Žádáte bez přípravy — správně připravená žádost s kompletními podklady výrazně zvyšuje šanci na schválení a lepší úrokovou sazbu.

Jak vám pomůžeme v HypoSpace.cz

Zjistit, která banka nabízí nejlepší podmínky právě pro vaši situaci, je bez přehledu o aktuálním trhu téměř nemožné. Každá banka posuzuje příjmy z pronájmu jinak. Liší se koeficienty, požadavky na doložení i ochota financovat investiční nemovitosti.

• Bezplatně posoudíme vaši bonitu — spočítáme, kolik vám jednotlivé banky mohou půjčit s ohledem na vaše příjmy z pronájmu.
• Porovnáme nabídky napříč trhem — spolupracujeme se všemi hlavními bankami v ČR, takže najdeme tu, která vaše nájemní příjmy ocení nejvíce.
• Poradíme s přípravou podkladů — pomůžeme vám správně doložit příjmy tak, aby banka neměla důvod žádost zamítnout.
• Vyřídíme vše za vás — od prvního výpočtu přes výběr banky až po podpis smlouvy. Vy se nemusíte starat o papírování.
• Poradci s certifikacemi EFA, EFP, PFP – garantujeme odborný postup i správné vyhodnocení vašeho podnikání.

Shrnutí: Příjmy z pronájmu a hypotéka přehledně

Dále by vás mohlo zajímat:

• Nákup bytu na pronájem přes Airbnb: kdy to dává smysl a na co si dát pozor
• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Hypotéka pro podnikatele: Jak si připravit bonitu ještě před podáním daňového přiznání?
• Komplexní servis pro developery

The post Příjmy z pronájmu a hypotéka: Jak doložit nájem, aby vám banka půjčila first appeared on HypoSpace.cz.

Pokud vedle toho řešíte i koupi nemovitosti nebo refinancování, rychlý orientační přehled o splátce vám dá naše hypoteční kalkulačka.

Ostrava: z milionu na pět za jednu dekádu

Rekordmanem posledních deseti let je jednoznačně Ostrava. Průměrné nabídkové ceny bytů tu mezi rokem 2015 a koncem roku 2025 vyletěly o neuvěřitelných 379 %. Aby bylo jasné, co to znamená v praxi, běžný 70metrový byt, který se v roce 2015 prodával lehce přes milion, dnes stojí kolem pěti milionů.

A nejde jen o dlouhodobý trend. I za poslední dva roky ceny v Ostravě poskočily zhruba o 42 %. V Praze to bylo za stejnou dobu asi 21 %.

Proč zrovna Ostrava? Důvodů je víc. Ve městě a okolí přibývají firmy, které investují a nabírají lidi. Ostrava navíc v posledních letech ožila díky festivalům a sportovním akcím, takže přitahuje i turisty a s nimi investory, kteří skupují byty na krátkodobé pronájmy. Pomáhá i výhodná poloha blízko Polska a Slovenska.

Co z toho plyne? regiony (zejména tam, kde byly ceny v roce 2015 velmi nízko) doháněly růst rychleji. Praha i Brno rostly pomaleji v procentech, protože startovaly z výrazně vyšší úrovně.

Není to jen Ostrava, zdražuje se prakticky všude

Vysoký procentuální růst hlásí i další města. Ústí nad Labem je na 319 %, Liberec na 225 %, Zlín na 210 %. Hradec Králové, České Budějovice, Pardubice, Jihlava, Olomouc i Brno, všechna tato města se vejdou do rozmezí 190 až 209 %.

Samozřejmě je potřeba dodat, že Ostrava i Ústí startovaly z hodně nízké cenové úrovně, takže měly víc kam růst. Ale to nic nemění na tom, že kupovat byt v regionech dnes rozhodně neznamená kupovat levně.

Praha je pořád nejdražší, ale roste pomaleji

V absolutních číslech je Praha samozřejmě mimo dosah ostatních měst. Za průměrný 70metrový byt tu chtějí přes 11 milionů korun, to je asi o 6,5 milionu víc než před deseti lety. V tomhle se Praze blíží jedině Brno, kde průměrná cena stoupla o šest milionů.

Jenže v procentech je Praha překvapivě až na chvostu. Růst o 149 % ji řadí na předposlední místo ze všech krajských měst. Hůř dopadly jen Karlovy Vary (117 %), kde ale trh silně poznamenal odchod ruských vlastníků po začátku války na Ukrajině.

Platy na ceny bytů nestačí a bude hůř

Tohle je asi ta nejnepříjemnější část. Ceny bytů v českých městech za deset let narostly o 117 až 379 %. Mzdy za stejnou dobu stouply přibližně o 80 %. Ten rozdíl je obrovský a pořád se zvětšuje.

Ani letošek nic nezmění. Ekonomové odhadují růst cen nemovitostí kolem 8–9 %, zatímco mzdy by měly přidat zhruba 6 %. Poptávka po bytech nijak neochabuje, ale nových bytů na trh přichází málo. Vlastní bydlení se tak pro spoustu lidí vzdaluje.

Jak na to? Správně nastavená hypotéka je základ

Když ceny rostou takhle rychle, o to víc záleží na tom, jak máte nastavenou hypotéku. Rozdíl mezi dobře a špatně zvolenou nabídkou může být i stovky tisíc korun za dobu splácení. A právě s tím vám pomůžeme.

Co vám v HypoSpace nabídneme?

Nejsme vázaní na žádnou banku. Porovnáme nabídky na trhu a najdeme tu, která dává smysl pro vaši situaci, ne pro banku.

Řešíme:

• Nové hypotéky – od první schůzky až po podpis smlouvy. Najdeme nejlepší sazbu, vyřídíme papíry a pohlídáme, aby vás nic nepřekvapilo.
• Refinancování – končí vám fixace? Prověříme, jestli vám banka nenabízí horší podmínky, než můžete mít jinde.
• Hypotéky pro podnikatele – příjmy OSVČ posuzuje každá banka jinak. Víme, jak žádost připravit, aby měla co největší šanci projít.
• Financování investičních bytů – kupujete byt na pronájem? Poradíme, jak úvěr nastavit tak, aby se vám to vyplatilo.
• Sloučení nebo dofinancování – potřebujete peníze na rekonstrukci nebo chcete spojit víc úvěrů dohromady? Najdeme cestu.
• Máme evropskou certifikaci EFPA pro finanční a hypoteční poradce

Začněte jednoduše: spočítejte si orientační splátku v hypoteční kalkulačce a pak společně nastavíme varianty podle vaší situace.

Nejčastější dotazy

Má ještě smysl kupovat byt v regionech, když ceny tolik vyrostly?

Byty v regionech jsou i po zdražení pořád výrazně levnější než v Praze. Záleží ale na tom, kde konkrétně kupujete a za jakých podmínek si berete hypotéku. Rádi se na to s vámi podíváme a řekneme vám na rovinu, jestli to za to stojí.

Budou ceny nemovitostí ještě růst?

Všechno nasvědčuje tomu, že ano. Nových bytů vzniká málo a lidí, kteří je chtějí koupit, je pořád dost. Čekat na to, až ceny klesnou, se v Česku historicky nevyplácelo.

Kolik teď stojí hypotéka?

Sazby se liší banka od banky a závisí na spoustě věcí, kolik si půjčujete, na jak dlouho si fixujete, jaké máte příjmy. Nemá smysl se řídit jedním číslem z internetu. Na konzultaci vám spočítáme konkrétní nabídku přímo pro vás.

Dostanu hypotéku jako OSVČ?

Ano, ale je to náročnější. Banky se na příjmy podnikatelů dívají přísněji a každá to počítá trochu jinak. Máme s tím zkušenosti a víme, jak žádost podat, aby měla co největší šanci na schválení.

Kolik můžu ušetřit refinancováním?

Záleží na vaší současné sazbě a na tom, kolik vám zbývá splatit. U větších hypoték se ale bavíme klidně o desítkách tisíc ročně. Stačí se nám ozvat a spočítáme to – nezávazně a zadarmo.

Opravdu za konzultaci nic neplatím?

Neplatíte. Sedneme si, probereme vaši situaci a řekneme vám, jaké máte možnosti. Jestli se pak rozhodnete s námi spolupracovat, je čistě na vás.

Dále by vás mohlo zajímat:

• Koupit byt na s.r.o., nebo jako fyzická osoba? Kompletní průvodce
• Ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy. Co to znamená pro dostupnost bydlení v roce 2026
• ČNB zpřísňuje hypotéky na investiční byty
• Hypotéka s rodiči: krok za krokem od žádosti po vyvázání
• Úvěr pro SVJ a bytová družstva: kompletní průvodce od A do Z

The post Byty v regionech zdražují rychleji než v Praze a tohle tempo jen tak neskončí first appeared on HypoSpace.cz.