Dnes je polovina týdne, a proto se tradičně díváme na to, co se děje na realitním a hypotečním trhu. Tentokrát jsme se zaměřili na dostupnost bydlení v Česku za posledních 10 let – a čísla jsou poměrně neúprosná.
Podle analýzy Valuo.cz se měsíční splátka „modelové“ 80% hypotéky na 30 let zvýšila z 5 280 Kč (2015) na 20 310 Kč (2025). To je téměř čtyřnásobný nárůst, zatímco mzdy vzrostly zhruba „jen“ na dvojnásobek.
👉 Pokud si chcete hned na začátku ověřit, co podobná splátka znamená pro váš rozpočet, můžete si ji spočítat v naší hypoteční kalkulačce.
Splátky rostou rychleji než mzdy
V roce 2015:
průměrná splátka hypotéky: 5 280 Kč
podíl na průměrné mzdě: cca 20 %
V roce 2025:
průměrná splátka: 20 310 Kč
podíl na mzdě: 41 %
Hypotéka tak dnes „spolkne“ dvakrát větší část výplaty než před deseti lety.
Nejhorší situace nastala v roce 2022, kdy kombinace vysokých sazeb a drahých nemovitostí vytlačila podíl splátky až k 46 % platu. Od té doby:
sazby postupně klesají,
mzdy rostou rychleji,
takže se dostupnost bydlení mírně zlepšuje – ale na úroveň roku 2015 máme stále daleko.
Kde je bydlení nejdražší a kde nejdostupnější
Rozdíly mezi regiony jsou zásadní. Vycházíme z podílu splátky modelové hypotéky na průměrné mzdě v daném kraji.
Nejméně dostupné kraje
Praha: splátka ≈ 50,7 % platu
Jihomoravský kraj: ≈ 36 %
Středočeský kraj: ≈ 36 %
Zde se domácnosti často pohybují na hraně toho, co banky akceptují z hlediska DTI/DSTI – a co je dlouhodobě bezpečné pro rodinný rozpočet.
Nejlépe dostupné kraje
Ústecký kraj: ≈ 17,8 %
Karlovarský kraj: ≈ 21,7 %
Moravskoslezský kraj: ≈ 25,4 %
V těchto regionech je průměrná splátka výrazně nižší a hypotéka může vycházet komfortněji než nájemné. Pozitivní je, že od roku 2022 klesl podíl splátky na příjmu ve všech krajích, i když stále zůstává znatelně výše než před deseti lety.
Nájem vs. koupě: záleží, kde bydlíte
Otázka „nájem nebo hypotéka“ dnes nemá univerzální odpověď – rozhoduje lokalita.
Kde je nájem menší zátěž než hypotéka
Praha
Jihomoravský kraj
Středočeský kraj
Zde je splátka hypotéky znatelně vyšší než průměrné nájemné. V Praze například:
hypotéka ≈ 50,7 % platu,
nájem ≈ 35,6 % platu.
Pro část domácností proto může být racionální zůstat déle v nájmu a vlastní bydlení řešit až s vyššími příjmy nebo většími úsporami.
Kde se vyplatí spíš koupit
Ústecký kraj
Karlovarský kraj
Moravskoslezský kraj
V těchto regionech je naopak splátka hypotéky nižší než průměrný nájem, takže se koupě často vyplatí více, zejména pokud plánujete v regionu zůstat dlouhodobě.
Kolik ročních platů dnes stojí průměrný byt
Dostupnost bydlení dobře ilustruje i srovnání v „ročních platech“:
2015: průměrně 6,2 ročního platu
2025: průměrně (medián) 9,7 ročního platu
Za deset let se tak cena průměrného bytu v přepočtu na mzdu zvedla o téměř tři roky práce navíc.
Největší nárůst zaznamenal Ústecký kraj (+112,5 %). Naopak Praha rostla nejpomaleji (+30 %), protože zde mzdy alespoň částečně doháněly růst cen. Přesto je absolutní úroveň cen i zátěže stále nejvyšší právě v metropoli.
Jak s těmito daty pracovat v praxi
Čísla sama o sobě byt nevyřeší, ale pomůžou nastavit realistická očekávání:
Začněte rozpočtem, ne inzeráty.
Nejdřív si spočítejte bezpečnou výši splátky vzhledem k příjmům a rezervám, třeba právě v naší kalkulačce.Modelujte více scénářů.
Ověřte si, jak s vámi zahýbe sazba 4 % vs. 5 %, kratší či delší fixace nebo delší splatnost.Porovnejte nájem a hypotéku ve svém městě.
Jinou logiku má rozhodnutí v Praze, jinou v Ústí nad Labem či Ostravě.Nezapomeňte na rezervu.
Ideálně 3 až 6 měsíčních výdajů stranou, právě ta rozhoduje o tom, jestli je hypotéka dlouhodobě komfortní.
5 nejčastějších dotazů, které v HypoSpace.cz na téma dostupnosti bydlení slyšíme
1. Má v Praze dnes ještě smysl kupovat, nebo je lepší zůstat v nájmu?
Záleží na vaší situaci. Pro část klientů vychází lépe nájem + tvorba rezerv a investic, pro jiné dává smysl koupě menšího bytu či jiná lokalita (např. Středočeský kraj). Vždy děláme individuální modelaci: nájem vs. hypotéka vs. dojezd.
2. Jak vysokou splátku si můžeme „bezpečně“ dovolit?
Obecně doporučujeme, aby všechny úvěry (ne jen hypotéka) nepřekročily cca 40–45 % čistého příjmu domácnosti. U bonitnějších klientů to může být méně, pokud chtějí zachovat větší flexibilitu nebo investiční plán.
3. Má smysl čekat na „lepší cenu“, nebo spíš řešit hypotéku teď?
Historie posledních 10 let ukazuje, že na plošný a trvalý pokles cen bytů se v Česku moc spoléhat nedá. Víc než „timing trhu“ proto řešíme, jestli konkrétní koupě dlouhodobě dává smysl pro váš rozpočet a životní plán.
4. Je lepší kratší nebo delší fixace, když jsou sazby po vrcholu?
Záleží na vaší averzi k riziku. Část klientů volí delší fixaci pro jistotu, jiní kratší s vírou v další pokles sazeb. Vždy ukazujeme rozdíl v měsíční splátce i celkově zaplacených úrocích a pomáháme zvolit variantu, se kterou se budete cítit komfortně.
5. Co když nevycházíme na 80% hypotéku – máme šanci získat úvěr?
Často ano, jen to chce chytře poskládat. Možností je více: snížit kupní cenu, využít jinou zástavu, přibrat spolužadatele (partner, rodiče) nebo část financovat jinou formou. Každý případ řešíme individuálně.
Jakou přidanou hodnotu přináší HypoSpace.cz
V HypoSpace.cz se nesnažíme jen „sehnat hypotéku“. Naše práce začíná právě u podobných dat a končí u vašeho konkrétního plánu.
Překládáme statistiky do vašich reálných čísel.
Připravíme několik variant financování (konzervativní / realistická / dynamická) a ukážeme, co znamenají pro váš měsíční rozpočet.Umíme porovnat regiony a scénáře.
Například: byt v Praze vs. Středočeský kraj, koupě vs. nájem, vlastní bydlení vs. investice. Na jednom místě vidíte rozdíly ve splátce, nákladech na dojíždění i možném budoucím pronájmu.Nedržíme se „hypotéky za každou cenu“.
U řady klientů vyjde jako nejrozumnější varianta odložit koupě o pár let, posílit rezervy a vyřešit mezitím jiné priority. I to je výsledek, který si zaslouží zaznít.Díváme se na hypotéku v kontextu celého finančního života.
Naši specialisté s certifikacemi EFA, EFP, PFP řeší s klienty i otázky rezerv, pojištění, investic a plánů do budoucna – ne jen podpis úvěrové smlouvy.
Shrnutí v číslech
| Ukazatel | 2015 | 2025 | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Průměrná splátka 80% hypotéky / 30 let | 5 280 Kč | 20 310 Kč | téměř 4× vyšší splátka |
| Podíl splátky na průměrné mzdě | ~20 % | ~41 % | zátěž příjmu je dvojnásobná |
| „Cena“ průměrného bytu v ročních platech | 6,2 ročního platu | 9,7 ročního platu | + cca 3 roky práce navíc |
| Nejméně dostupný region | Praha (≈ 50,7 % platu) | Praha (≈ 50,7 % platu) | vysoká cena i při rychlejším růstu mezd |
| Nejlépe dostupný region | Ústecký kraj (≈ 17,8 %) | Ústecký kraj (≈ 17,8 %) | zároveň největší procentuální růst v dekádě |
Závěr
Dostupnost bydlení se za posledních deset let v Česku výrazně zhoršila. Splátky průměrných hypoték rostly mnohem rychleji než mzdy a v řadě regionů je dnes rozhodování mezi nájmem a koupí složitější než kdy dřív.
O to důležitější je mít dobře spočítaný rozpočet, realistická očekávání a dlouhodobý plán.
S tím vším vám rádi pomůžeme v HypoSpace.cz, od prvního propočtu v hypoteční kalkulačce až po výběr konkrétní banky a nastavení strategie tak, aby vaše bydlení nebylo jen „schválený úvěr“, ale zdravá součást vašeho života a finančního plánu.
