Financování velkých oprav a modernizací domu je pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) klíčové. Nový výtah, zateplení, rekonstrukce střechy, výměna rozvodů nebo fotovoltaika – to vše jsou typické akce, které vyžadují milionové rozpočty. Řešením bývá bankovní úvěr pro SVJ (lidově „hypotéka pro SVJ“). Jak funguje, co banka posuzuje, jak se dělí splátky mezi vlastníky a na co si dát pozor?
Na co lze úvěr použít
zateplení obálky, výměna oken, rekonstrukce střechy a lodžií
modernizace výtahů, rozvodů (elektro, plyn, voda, odpady), společných prostor
bezbariérové úpravy, požárně-bezpečnostní opatření
fotovoltaika, tepelná čerpadla, měření a regulace tepla
refinancování staršího (dražšího) úvěru SVJ
U energetických projektů lze často kombinovat bankovní úvěr + dotaci; banka umí poskytnout i překlenovací financování do vyplacení dotace.
Jak banky úvěry pro SVJ zajišťují
Standardem není zástava bytů jednotlivých vlastníků.
Zajištění bývá kombinací:
postoupení pohledávek SVJ (budoucí příspěvky vlastníků do „fondu oprav“),
vinkulace pojistného plnění na dům,
případně zástava účtu SVJ.
U vyšších částek mohou banky chtít zástavu samotné nemovitosti (zapisuje se na dům, nikoli na jednotlivé byty); u menších projektů často stačí nezajištěný nebo jen částečně zajištěný úvěr.
Co banka posuzuje (a co si připravit)
Ekonomika domu
výše a historie příspěvků vlastníků (fond oprav), přehled dlužníků
účetní závěrky SVJ, cash-flow, bankovní výpisy
rozpočtový plán projektu, harmonogram čerpání
Právní dokumenty
aktuální stanovy a jejich pravidla pro hlasování o úvěru
zápis ze shromáždění o schválení úvěru a projektu + prezenční listina
výpis z veřejného rejstříku SVJ, list vlastnictví, prohlášení vlastníka
Technika a dotace
položkový rozpočet a smlouvy s dodavateli
technický/energetický posudek, PENB či energetický audit (pokud je potřeba)
dokumentace k případné dotaci
Hlasování v SVJ: kolik hlasů je potřeba?
Schválení úvěru spadá do působnosti shromáždění. Požadované kvórum určují stanovy SVJ (obvykle většina všech vlastníků; vyšší kvórum není výjimkou). Doporučujeme:
ověřit přesné znění stanov,
mít přehled o podílech vlastníků (hlasovací síla se řídí podíly),
počítat s fullemocemi pro nepřítomné.
Parametry úvěru: co očekávat
Splatnost: nejčastěji 5–20 let (u velkých projektů až ~25 let).
Fixace sazby: 1–10 let; při refixaci se přehodnotí úrok.
Čerpání: postupně proti fakturám (lze i zálohově dle smlouvy o dílo).
Mimořádné splátky: banky je obvykle umožňují při refixaci, jinak dle dohody.
Poplatky: za poskytnutí, vedení úvěru a čerpání; hledejte balíčky se slevou.
Jak se splátky dělí mezi vlastníky
Splátka úvěru se promítne do měsíčních příspěvků („fond oprav“). Každý vlastník hradí podíl poměrně podle spoluvlastnického podílu (typicky dle podlahové plochy). Při prodeji bytu kupující přebírá závazky vyplývající z rozhodnutí SVJ – tedy i budoucí příspěvky na úvěr.
Modelový příklad (ilustrativní)
Počet jednotek: 24
Výše úvěru: 12 000 000 Kč
Splatnost: 15 let, fixace na 5 let
Sazba (ilustrativně): 4,49 % p. a.
Měsíční splátka SVJ: ≈ 91 738 Kč
Průměr na byt (rovným dílem): ≈ 3 822 Kč/měs.
Podle podílu: u bytu s 4 % podílem ≈ 3 670 Kč/měs.
Citlivost na změnu sazby (celé SVJ):
při 3,49 %: ≈ 85 727 Kč/měs.
při 5,49 %: ≈ 97 986 Kč/měs.
Rozdíl ± ~6 200 Kč/měs. na celé SVJ odpovídá zhruba ± 250 Kč u bytu s 4% podílem.
Pozn.: Jde o model. Banka vám spočítá přesný splátkový kalendář podle reálné sazby, fixace a harmonogramu čerpání.
Nejčastější dotazy (FAQ)
Kdo ručí za úvěr SVJ?
Primárně SVJ jako právnická osoba – zejména budoucími příspěvky vlastníků. Jednotlivé byty obvykle nejsoupředmětem zástavy.
Co když někdo přestane platit?
Krátkodobé výpadky kryje SVJ z fondu provozu/rezerv. Dlouhodobé neplatiče lze vymáhat; dům jako celek však musí splátky bance plnit – proto je důležitá disciplína výběru a včasné řešení dluhů.
Mohu svůj „podíl“ na úvěru doplatit jednorázově?
Některá SVJ umožňují mimořádnou úhradu vlastníka (sníží se mu měsíční příspěvky). Pravidla však určuje usnesení a stanovy – je třeba je nastavit předem.
Co když byt prodám?
Kupující přebírá členství v SVJ a tím i budoucí závazky vyplývající z rozhodnutí shromáždění (tedy i příspěvky na splátky úvěru).
Lze kombinovat s dotacemi (FVE, zateplení)?
Ano. Banky běžně umí nastavit čerpání tak, aby dotace po vyplacení snížila jistinu a tím i měsíční splátky.
Postup krok za krokem
Diagnóza domu a záměr – technický posudek, rozpočet, přínosy (energie, údržba).
Poptání bank – parametrické nabídky, orientační sazba a splátka.
Nastavení pravidel v SVJ – návrh usnesení, kvórum, případná možnost mimořádných úhrad.
Schválení shromážděním – zápis, prezenční listina, plné moci.
Smlouvy s bankou a dodavateli – podmínky čerpání, pojištění, zajištění.
Čerpání a kontrola – dle faktur/harmonogramu, průběžné informování vlastníků.
Refinancování/refixace – hlídat tržní sazby, soutěžit banky.
Na co si dát pozor
Kvórum a formality – nepodcenit stanovy, přesné znění usnesení a zápisu.
Dlužníci v domě – banky sledují podíl neplatičů; řešte je včas.
Pojištění a údržba – pojistná smlouva s adekvátními limity, plán oprav.
Komunikace s vlastníky – srozumitelně vysvětlit přínosy a náklady, ukázat dopad na měsíční příspěvky v čase.
Jak pomůže HypoSpace.cz
Porovnáme nabídky bank pro SVJ a vyjednáme sazbu i poplatky.
Připravíme modelace rozpočítání na jednotky (podle podílů).
Pohlídáme dotace a nastavení čerpání, aby úvěr vycházel co nejlépe.
Dodáme checklist dokumentů, návrh usnesení a pomůžeme se schůzí SVJ.
Jednáme profesionálně a srozumitelně – s důrazem na transparentnost vůči všem vlastníkům.
- Máme evropskou certifikaci EFA pro finanční a hypoteční poradce
Shrnutí
Úvěr pro SVJ je osvědčený způsob, jak bez odkladu financovat nutné rekonstrukce a energetické úspory, aniž by jednotliví vlastníci museli sahat po vysokých jednorázových vkladech. Klíčem k úspěchu je dobře připravený projekt, kvalitní soutěž bank a férová komunikace se všemi členy SVJ.
Chcete znát dopad na váš dům a jednotlivé byty? Ozvěte se – spočítáme konkrétní scénáře a zajistíme nabídky bank.
Dále by Vás mohlo zajímat:
- Sloučení dvou hypoték do jedné: Kdy se vyplatí a jak na to?
- Hypotéka na bytový dům: Jak financovat koupi nebo rekonstrukci činžáku
- Historie hypoték v ČR: 1,5 milionu smluv za 3,1 bilionu korun
- Hypotéka na investiční nemovitost v zahraničí: Co potřebujete vědět
- Ceny nových bytů v Praze přesáhly 170 tisíc za m² – co čekat dál
