Pokud jste cizinec a chcete v Česku financovat nákup nemovitosti hypotékou, je to možné – jen je potřeba počítat s přísnějšími požadavky než u českých občanů.
V tomto průvodci najdete, jak banky posuzují státní příslušnost, typ a délku pobytu, zdroj příjmů a jaké dokumenty si připravit. Přidáváme i modelové příklady a tipy, jak zvýšit šanci na schválení.
👉 Rychlý start: Spočítejte si orientační splátku v naší hypoteční kalkulačce.
Je možné získat hypotéku jako cizinec?
Ano. Většina českých bank poskytuje hypotéky i cizincům. Posuzování je však přísnější (pobytový status, stabilita a původ příjmů, měna, registry). U občanů EU/EHP bývá proces jednodušší; u občanů třetích zemí se častěji vyžadují vyšší vlastní zdroje a více dokladů.
Klíčové podmínky a dokumenty, které banky obvykle požadují
Typ a délka pobytu v ČR
Trvalý pobyt je výrazná výhoda. Přechodný či dlouhodobý pobyt banky zpravidla akceptují, pokud doložíte stabilní příjem (zaměstnání/OSVČ).Stabilní pracovní poměr / podnikání
Zaměstnání na dobu neurčitou je plus. U doby určité pomůže delší historie (často 12+ měsíců). U OSVČ se standardně předkládají daňová přiznání za 2 roky (někdy 3 roky u zahraničních příjmů).Doložení příjmů a měny
Výpisy z účtu (3–6 měsíců), potvrzení o příjmu / pracovní smlouva, u zahraničních dokumentů často úřední překlady a někdy apostila. Pokud máte příjem v cizí měně, banka zohlední kurzové riziko.Kreditní historie a bezdlužnost
Výpisy z registrů v ČR a někdy i v zemi původu / posledního působiště.Vlastní prostředky (LTV) – rámcově
Platí limit LTV 80 % (pro žadatele do 36 let u vlastního bydlení až 90 %). Limity DTI/DSTI nejsou aktuálně závazné, banky si je ale interně hlídají.Technické a formální náležitosti
Platný pas/OP, povolení k pobytu, obvykle účet v ČR pro splácení (praktické). Pojištění nemovitosti je povinné; životní pojištění povinné není (často ale zlevní sazbu).Doložka o přímé vykonatelnosti (notářský zápis)
Některé banky ji mohou požadovat u rizikovějších profilů/LTV. Nejde o plošnou povinnost; slouží k rychlejšímu vymáhání, pokud dlužník nesplácí.
Možné výzvy a jak je zvládnout
Vyšší nároky na bonitu → pomůže delší historie v ČR, vyšší akontace, čisté registry.
Příjmy ze zahraničí → připravte kompletní podklady a počítejte s úředními překlady.
Měnové riziko → zvažte hypotéku v měně příjmu (pokud banka nabízí) nebo delší fixaci.
Formality → přichystejte dokumenty v pořadí, které požaduje konkrétní banka.
Modelové příklady hypotéky pro cizince
Příklad 1: Občan EU s příjmy v ČR a přechodným pobytem
Anna je občanka Slovenska, pracuje v Praze na dobu neurčitou, přechodný pobyt. Příjem 50 000 Kč/měs. Kupuje byt za 5 000 000 Kč.
Akontace: 20 % (1 000 000 Kč) → úvěr 4 000 000 Kč
Orientační splátka: při 4,19 % a 30 letech cca 19 537 Kč/měs.
Komentář: Příjmy z ČR + pobyt → obvykle standardní posouzení a LTV až 80 %.
Příklad 2: Občan mimo EU s příjmy ze zahraničí, dlouhodobý pobyt
John je Kanaďan, práce v IT, příjem 90 000 Kč/měs. z kanadské firmy. V ČR má dlouhodobý pobyt. Kupuje byt za 6 000 000 Kč.
Akontace: 40 % (2 400 000 Kč) → úvěr 3 600 000 Kč
Orientační splátka: při 4,19 % a 30 letech cca 17 584 Kč/měs.
Komentář: Zahraniční příjmy = více dokladů; vyšší akontace zvyšuje šanci na schválení.
Pozn.: Splátky jsou orientační a nezahrnují pojištění a poplatky. Reálné nabídky se liší dle banky, LTV, fixace, bonity a typu pobytu.
Tabulka podmínek pro různé skupiny cizinců (orientačně)
| Kategorie cizince | Trvalý pobyt | Přechodný pobyt | Dlouhodobý pobyt | Typická akontace | Poznámka |
|---|---|---|---|---|---|
| Občané EU/EHP | Ano | Ano | Ano | ~20 % | Často standardní posouzení, preferované příjmy z ČR. |
| Třetí země (stabilní ekonomiky) | Ano | Omezeně | Omezeně | 20–40 % | Více dokladů, úřední překlady; LTV individuální. |
| Rizikové země | Omezeně | Ne | Ne | 40 %+ | Přísné individuální posouzení, vyšší vlastní zdroje. |
Kontrolní seznam pro žadatele – cizince
✅ Platný pobyt (trvalý / přechodný / dlouhodobý)
✅ Pracovní smlouva nebo podnikatelské doklady (OSVČ: daňová přiznání)
✅ Výpisy z účtu 3–6 měsíců (pravidelnost příjmů)
✅ Potvrzení o příjmu / výplatní pásky, případně pracovní povolení
✅ Výpisy z registrů v ČR + případně v zemi původu
✅ Úřední překlady / apostila u zahraničních dokumentů
✅ Vlastní prostředky (počítejte s 20–40 % dle situace)
✅ Pojištění nemovitosti před čerpáním (povinné); životní pojištění je dobrovolné.
Časté otázky cizinců k hypotéce v ČR
Potřebuji trvalý pobyt?
Ne nutně. Trvalý pobyt pomáhá, ale mnohé banky akceptují i přechodný/dlouhodobý pobyt – s důrazem na stabilní příjem a přiměřené LTV.
Mohu dokládat příjem ze zahraničí?
Ano, ale připravte se na více dokumentů a úřední překlady; banka navíc zohlední měnové riziko.
Je nutný účet v české bance?
Zpravidla praktické kvůli splácení/inkasu, ale nejde o zákonnou povinnost. Požadavky se liší podle banky.
Je povinné životní pojištění?
Ne. Povinné je pojištění nemovitosti; životní pojištění banky často zvýhodňují (sleva na sazbě), někdy ho doporučí u vyššího LTV.
Co je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti?
Ujednání, díky kterému může věřitel rychleji vymáhat dluh bez zdlouhavého soudního řízení. Některé banky jej mohou vyžadovat – nejde však o plošnou povinnost.
TIP: Hledání ideální hypotéky nebylo jednodušší. S HypoSpace.cz porovnáte nabídky více bank během pár minut a uvidíte, kde vychází splátka i podmínky nejlépe.
👉 Zjistěte, kolik ušetříte v kalkulačce HypoSpace.cz.
Jak může HypoSpace.cz pomoci?
Vyhledání banky „pro cizince“ – známe interní metodiky a víme, které akceptují konkrétní typy pobytů a příjmů.
Pomoc s dokumentací – přesně řekneme, co připravit (pasy, pobyty, potvrzení, registry, překlady, apostila) a v jakém pořadí.
Porovnání a vyjednání podmínek – připravíme 2 nejlepší varianty (jasně vyzdvihneme nejvýhodnější) a vysvětlíme rozdíly.
Strategie pro schválení – doporučíme kroky ke zvýšení bonity (akontace, spoludlužník, konsolidace dluhů, volba měny/fixace).
Jednoduchý proces online – od předvýběru banky po podpis smlouvy – hladce a srozumitelně.
Shrnutí (rychlý přehled)
| Klíčový faktor | Možnosti a doporučení |
|---|---|
| Země původu | EU/EHP – nejjednodušší; stabilní třetí země – přísnější; rizikové země – minimální šance. |
| Typ pobytu | Trvalý – nejlepší; přechodný – často stačí; dlouhodobý – individuální posouzení. |
| Původ příjmů | Příjmy z ČR preferované; zahraniční příjmy = více dokladů/ překlady, posouzení měnového rizika. |
| Vlastní kapitál | Typicky 20 % u EU/EHP a stabilních profilů; u třetích zemí často 20–40 % dle banky/profilu. |
| Další požadavky | Registry, povinné pojištění nemovitosti, životní pojištění nepovinné; někdy notářský zápis. |
Chcete vědět, zda dosáhnete na hypotéku?
Zkuste naši hypoteční kalkulačku a domluvte si online konzultaci – zdarma zjistíme, jaké máte možnosti a které dvě nabídky dávají největší smysl právě pro vás.
Dále by Vás mohlo zajímat:
- Hypotéka pro Slováky pracující v ČR bez trvalého pobytu: Kompletní průvodce
- Hypotéka pro Slováky v ČR: Kompletní návod pro OSVČ či Freelancery
- Hypotéka pro Ukrajince v ČR: Kompletní průvodce krok za krokem
- Hypotéka pro Čechy pracující v zahraničí: Kompletní průvodce
- Hypotéka pro IT profesionály: Práce na IČO vs. zaměstnanecký poměr
