Koupě bytu je jedno z největších rozhodnutí v životě. Aby vše proběhlo hladce, potřebujete jasný plán: jakou výši úvěru můžete získat, jak na odhad a rezervační smlouvu, jak zvládnout čerpání a co si pohlídat ve smlouvách. Níže najdete přehledný návod krok za krokem, včetně modelových výpočtů splátky. 👉 Spočítejte si orientační výši hypotéky v naší kalkulačce – zdarma, online a bez závazků.
1) Kolik si můžete půjčit: 3 klíčové ukazatele
Běžný strop bank je do 80 % LTV.
Vybrané případy (např. mladší žadatelé/první bydlení) mohou dosáhnout až na 90 % LTV – obvykle s přísnějšími podmínkami.
DTI a DSTI (zadluženost a zatížení příjmu)
Banka sleduje celkový objem vašich dluhů vůči ročnímu příjmu (DTI) a měsíční splátky vůči čistému příjmu (DSTI).
Přesné limity se liší dle banky; pomáhá stabilní doložitelný příjem a nízké závazky.
Bonita (kreditní posouzení)
Klíčové jsou obor, historie zaměstnání/podnikání, záznamy v registrech, počet osob v domácnosti a další závazky (karty, kontokorent, leasing).
2) Jak postupovat: krok za krokem
Předběžné ověření bonity – orientační kalkulace a „rozptyl“ úvěru.
Vyčlenění vlastních zdrojů – rezervační záloha, daň z nabytí už není, ale počítejte s náklady na odhad, návrhy na vklad, poplatky SVJ/BD aj.
Rezervační smlouva – myslete na odkládací podmínku úvěru a dostatečnou lhůtu na schválení.
Odhad nemovitosti – banka potřebuje hodnotu pro LTV.
Schválení úvěru – po dodání všech podkladů.
Zástavní smlouva a kupní smlouva – kontrola advokátem/notářem je silně doporučená.
Vklad do katastru – běžně 20–30 dní (lze urychlit, ale s příplatkem).
Čerpání – probíhá dle smlouvy (u družstev a developerských projektů mohou být specifika).
Pojištění – nemovitosti (povinné), životní/invalidní (doporučené).
Přejímka a nastěhování – nepřebírejte byt bez odstranění zásadních vad, případně si vyjednejte zádržné.
3) Jaké dokumenty budete potřebovat
- Zaměstnanec: pracovní smlouva, potvrzení o příjmu (obvykle 3–12 měsíců), výpisy z účtu.
- OSVČ: poslední daňová přiznání (zpravidla 1–2 roky), přehledy OSSZ/ZP, výpisy.
- Příjmy ze zahraničí: potvrzení o zaměstnání, překlady (většinou stačí angličtina), výpisy.
- Nemovitost: list vlastnictví, nabývací titul, půdorysy/plány, stanovy SVJ, vyúčtování fondu oprav.
- Odhad: objedná banka či vybraná odhadní kancelář.
4) Na co si dát pozor (nejčastější chyby)
Krátká lhůta v rezervační smlouvě na vyřízení úvěru.
Podhodnocení vlastních zdrojů (nezahrnete poplatky, vybavení, případné opravy).
Neprověřené SVJ – vysoké závazky domu či velké nedoplatky vlastníků mohou banku odradit.
Závazky „v pozadí“ – kreditky, kontokorent, leasing. I když je nečerpáte naplno, snižují bonitu.
Fixace vs. plány – sladit délku fixace s horizontem (rekonstrukce, založení rodiny, možné stěhování).
Pojištění – pojištění bytu/domu je povinné, nastavení vinkulace může zdržet čerpání.
5) Jak optimalizovat schválení a cenu úvěru
Sjednocení příjmů na konkrétní účet (přehledné výpisy).
Snížení limitů na kartách a zrušení nevyužívaných úvěrů před žádostí.
Spoludlužník s pevným příjmem pomůže bonitě.
Vyjednání balíčku: sleva na sazbě výměnou za vedení účtu, pojištění či obrat; porovnávat je však potřeba celkovou cenu (APR, poplatky, podmínky).
6) Často kladené otázky (FAQ)
Mohu financovat 100 % ceny bytu?
Obvykle ne. Banky trvají na vlastních zdrojích, typicky min. 10–20 % + rezerva na vedlejší náklady. Možnosti však existují, jak na to zjistíte v článku Poradíme jak získat 100% hypotéku – kompletní průvodce
Jak dlouho schválení trvá?
U standardních případů 1 – 3 týdny od dodání kompletních podkladů; developerské či družstevní převody mohou být složitější.
Je lepší kratší nebo delší fixace?
Záleží na vaší toleranci rizika a plánech. Delší fixace přináší jistotu splátky, kratší může umožnit rychlejší reakci na pokles sazeb.
Co když odhad vyjde níže než kupní cena?
LTV se počítá z nižší hodnoty (cena/odhad). Může být potřeba více vlastních zdrojů, ručitel či jiná zástava.
7) Jak vám pomůžeme v HypoSpace.cz
Předběžné posouzení a realistický rozpočet ještě před rezervační smlouvou.
Srovnání bank a vyjednání sazby i poplatků. Vyzkoušejte naší hypoteční kalkulačku.
Kontrola smluv (rezervace, kupní, zástavní) a nastavení bezpečného čerpání.
Koordinace katastru a pojištění, aby čerpání neblokovalo formální přehlédnutí.
Dlouhodobá péče – hlídání refixace a možnosti předčasných splátek.
- Máme evropskou certifikaci EFA pro finanční a hypoteční poradce
Shrnutí
Základ úspěchu je správně nastavený rozpočet, rezerva ve vlastních zdrojích, dobře ošetřená rezervační smlouva a připravené podklady.
Splátka citlivě reaguje na sazbu i výši úvěru – vyplatí se znát scénáře před podpisem.
S odborným vedením zvládnete proces rychleji, bezpečněji a levněji.
Chcete vědět, zda na byt dosáhnete a jaká bude splátka? Kontaktujte nás – připravíme konkrétní propočet a doporučíme nejvhodnější postup.
Dále by Vás mohlo zajímat:
- Co je potřeba k hypotéce v roce 2025? Přehled podmínek, dokumentů a tipů
- Dotované hypotéky pro mladé: proč znějí lákavě, ale dostupnost bydlení nezlepší
- Hypoteční trh v srpnu 2025: Po rekordním červenci mírné ochlazení, sazby dál klesají
- Předschválená hypotéka – vše, co potřebujete vědět
- Jak funguje čerpání hypotéky při stavbě domu? Průvodce + srovnání bank
